很多人的概念都停留在
"买房保值还兼具抗通货膨胀"
首先这是一个鸡蛋问题的逻辑
是因为保值了所以抗通膨?
还是因为抗通膨了所以保值?
在一个房市的循环过程当中
就讲上涨趋势好了
答案是两者兼具 交互的发生
不过若是在一个下跌的趋势当中呢
这就要看房价的下跌伴随的总体经济情况是怎样子
就讲台湾好了
这么烂的租金报酬率代表的了就是房租首先想办法的就是抗通膨
但是只有抗通膨是无法保证保值的 (若保值则一定抗通膨)
这看到的结果就是房租10年提高的幅度 大体和通货膨胀率差不多
再这样子的环境之下 房屋的供给量会不断的压抑租金的涨幅
到头来不管多少价钱的房子 只能得到比银行定存好一点的报酬率(无法打败市场)
而风险在于房屋单价下跌的幅度
市场不是涨就是跌 没有持平这回事 一定就是上下震荡 结果是趋势往上或趋势往下
以市场一年下跌10%来说, 单价100万/p的, 会变成90万/p,
房屋的坪数会放大你的风险部位, 比如50/p的, 过一年就会跌掉500万,
要单价有支撑, 必须类似的物件单价不下修才行, 必须满足很多条件(稀有采光地段..)
只要有人单价下修, 房价就是逐步往下, 往上的趋势也是一样的道理,
不过往上的趋势需要子弹(市场资金), 我看台湾房贷市场总余额差不多到顶了,
能借的人都借的差不多了, 市场也连几年交易量下降, 新房子价钱下修是崩盘第一个讯号,
(我这边讨论崩盘(跌幅>30%)不讨论修正(跌幅<10%))
第二个讯号会是美国开始进入升息循环(我猜台湾应该会尝试抵挡个几个月)
第三个讯号就是失业率超过8%(道此时应该以目前开价可打七折成交)
毕竟到了第三个讯号在不卖就是等着手上的本金开始减损, 而负债不减,
到这边还不会恶性通膨, 了不起是经济紧缩一点, 很多人再讨论通膨紧缩都忘了一点,
现今的社会国家要通膨或是紧缩是很容易的, 有时候不用几个月就可以办到了,
※ 引述《ballstick (球棍者来信附相簿及 msn)》之铭言：
: ※ 引述《furuta27 (追寻勇者的足迹)》之铭言：
: : 过去十年来 物价飞涨
: : 红豆饼十年前三个十元 现在一个十元或十五元
: : 传统市场多数产品也多涨到倍数以上
: : 但是看政府公布的CPI永远在2%左右 与人民感受相差许多
: : 到底是发生什么事情?
: : 答案是计算方式的不同
: : 这是美国货币投放总量
: : http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/?s%5B1%5D%5Bid%5D=AMBNS
: : 因为美国负债太多 只能继续无止尽印下去
: : QE号称要停 但是钞票无法收回 并且也无法停止印钞
: : 这是逻辑问题
: : 在这种情况下 美国政府无法如实公布通膨数字
: : 所以不断的修改通膨的计算方式
: : 把会涨的成分 例如食物与能源逐步从通膨率计算中剔除
: : 通膨看起来就低很多
: : 原因很简单 通膨真相公布的话 流血革命的确会发生
: : 在台湾的情况也一样 利用会跌价的电子制品来拉低通膨
: : 就算每天都要吃的食物 鲜奶联合涨价 饮料逐月涨价
: : 还是可以有效降低通膨数字
: : 只是无论如何你不会每个月每周每天去买电子产品
: 首先这十年大家都活过
: 拿什么红豆饼涨三倍没有意义
: 物价当然有涨
: 但是不要随便放大涨幅 谢谢
: 红豆饼这种偶尔吃吃的东西跟3C产品没啥差别
: 不用拿出来讲
: 1994年台大女九自助餐随便吃也是要四五十
: 现在自助餐随便吃难道就一百多吗??
: 再说一次 物价当然有涨
: 没有人想否认通膨的存在
: 重点在于通膨的原因是什么
: 以台湾来说就是国际原物料的涨价导致的
: 问题是国际原物料价格也是会循环的
: 除非你觉得国际原物料价格会永无止尽的涨
: 但是如果你这样认为
: 为何不把钱砸在原物料期货上
: : 在这种每一年货币大幅贬值的情况下
: : 放空货币成为获利的方式
: : 实务就是买房借房贷 因为房贷只有1.x%利息
: 每年大幅贬值??
: 说过了不要夸大通膨的幅度
: 买房借房贷确实是一个放空货币的方法
: 如果在一个薪资有显著成长的国家
: 我绝对同意你的做法
: 因为薪资的显著成长会带来更明显的通货膨胀
: 但是相对的薪资有显著成长的国家通常利率不会这么低
: 以台湾这种情况
: 不管是律师 会计师 工程师 医师
: 连军公教的实质起薪都一直下降
: 如果你只想买一间房子自己住
: 其实没有什么抗通膨的问题
: 但是如果你想买第二间房子抗通膨
: 最后你终究要卖掉的
: 照你最喜欢讲的
: 通膨的幅度这么大
: 十年涨三倍是吧?? (红豆饼逻辑??)
: 假设你现在买间台北市1000万公寓好了
: 二十年后你要卖九千万
: 摸摸你的XX你觉得有可能吗??
: : 与每年大幅贬值的通膨率相减 比保单或人民币定存 或定存股好赚多了
: : 绝对不是zball说的 借钱买房子会很惨这种事情
: : 事实上是不管屋壳有没有抗通膨 都是利用房贷在抗通膨
: : 前面有人说台湾经济未来会很惨 会发生恶性通膨什么的
: : 恶性通膨造成货币急速贬值 原本五百万能买房子
: : 恶性通膨后五百万只能买可乐 因为债务一样急速贬值
: : 欠银行的房贷拿两罐可乐还银行就还清了
: : 恶性通膨对有房贷来说的人 跟民乐透头彩差不多
: 你根本不了解恶性通膨的严重性
: 恶性通膨发生的话
: 借房贷的人是赚到了没错
: 但是你的房子除非能找到人拿黄金或外币跟你换
: 不然也没有多大用处
: 但是会拿黄金或外币跟你换一间有恶性通膨地区的房子的人
: 大概是脑袋坏掉了吧
: : 当然了 发生机率不大 不过比真的去买乐透中头彩率稍高点
: : 利率以目前的经济情况 要拉上来很难
: : 对美国来说因为他的隐性显性负债超过一百二十兆美元
: : 这笔钱从地上开始叠 可以一直叠到月球
: : 提高利率 光多付的利息就把自己给压垮
: : 只能继续印钞票还债 这是逻辑问题
: : 对台湾来说 以中小企业为主的经济主干
: : 现在都说百业萧条生意难做
: : 利率一拉到3%稍高的地方 很多企业会撑不下去
: : 大幅提高失业率 生意更难做造成恶性循环
: 你扯到利率我就不太懂你想讲什么了
: 我想讲的很简单
: 你觉得买房可以抗通膨
: 我觉得可以啊
: 但是要不要先讲一下你想抵抗每年几%的通膨
: 然后算一下租金收益有多少
: 利息跟租税维护成本有多少
: 然后你买的房子20年后要卖到多少钱才有达到目标呢??
: 顺便讲一下你觉得二十年后薪资水准在哪里呢??
: 毕竟台湾的薪资水准十几年没有成长了