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买房养老 六大关键
自由时报 – 2013年3月30日 上午6:16
简明葳专题报导、摄影
预计五月将试办上路的“以房养老”政策，正在台中试办，但是申请者多、符合条
件者少，符合者比例超低，却也透露出高龄化社会下，退休族群希望取得安稳的保
障。专家建议，若非无继承且房产价值低的近贫老人，一般退休族群也可在低利率
的通膨环境下买房养老，大换小或一换二均可行，不过要先注意投资风险与贷款设
定问题，一样可以预先为老年做准备，还能降低遗产税。
台湾人口结构高龄化日趋明显，退休族群希望借由妥善的财务配置，让退休生活过
得更有品质。无奈年届50~60岁的族群，不少劳工有劳退金“新旧制转换”与“一次
领、多次领”问题上，加上劳保基金、劳退基金绩效不彰，民众对政府劳退制度充
满不信任感，许多年届退休的族群无所适从。
如果中老年族群想参与相关措施，却不符合政策所需，也可借由周全的买房计画，
为自己存一个“养老屋”。46年次的李妈妈，在职场工作约25年，近期开始考虑退
休，劳退金经估算，月领2.2万元，一次领则约200多万元，她正在犹豫是要给儿子
当买房头期款，还是月领劳退金日常花用。
退休住小宅 打扫较省力
住商不动产企画研究室主任徐佳馨观察，不少老年人想买房养老，或是儿女因成家
立业而众人分居，都可见到换屋族群的不同需求。房仲业者不能公开给予财务规划
上与报酬上的保证，但是在养老产品选择上，则建议避开风险，掌握金流六大关键
。
若是有钱买房，老年换屋坪数通常建议不要过大，坪数小空间好规划，打扫省力，
另外要有电梯、有管理，设计上注意屋内回旋空间够大、近医疗与绿地，也要靠近
捷运与公共汽车，学习用大众运输系统取代开车习惯。
若是一换为二，或从大换小，一间自住一间收租，则建议收租产品尽可能选在租商
圈附近，最好是小坪数、捷运站附近，出租率较高，若有钱买店面，建议二线商圈
，像是新北市主要商圈或是重划区，甚至是通车在即的捷运线，房价增值空间可期
。
徐佳馨说，要注意老龄买房风险承担力低，新成屋量大区就比较不适合进场抢购。
徐佳馨提醒，退休族群购买不动产，要衡量缴款能力，是“定存概念”而非“租金
概念”，银行针对中老龄购屋群众贷款成数低，想买房的退休族群贷款成数越低越
好，也不要用其他人姓名买，以免遭到侵占。
低比例贷款 抵税兼设定
社会上常见争产风波，也有不肖子女侵占父母财产等丑闻，徐佳馨建议退休族群，
不要把现金全放身上，以免子女觊觎财产。有多少钱就买多少钱的房子，可以借贷
低比例的款项抵税用，并留部分现金买配息股票，平衡资产配置，也方便周转。
贷款利息支出除了可以抵税，银行也会设定最高限额抵押权，卖房时银行一定要通
知到本人才行。所以就算没有贷款，或是贷款偿还完毕，身上留下清偿证明但是仍
不要涂销最高限额抵押权，此举可以防范房子被偷偷卖掉。
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