有土斯有财，这是华人坚信的观念
而房地产也有别于一般的财货
是可以兼具消费与投资的商品
我出生的晚
没办法切身的体会房地产各个阶段的涨跌
只能从不断的阅读
去吸收房地产方面的资讯
台湾房地产从40年来分为5个循环
每个循环都有不同的原因跟背景
依照时间跟区域的不同所呈现的走势与格局都不一样
买卖房屋千万不能听信媒体跟学者的意见
一定要培养出自己的一套买房逻辑
比如2003年的SARS与2008年的金融风暴
百分之九十的买方全都停下脚步
只有百分之十的人开始拿着钱往房市跑
1966 1967年的时候房地产进入第一次循环
那时候大家口中都说著一句"我要来去台北打拼"
台北率先兴建起华厦 新屋供不应求
后续的中东战争造成原油上涨 引发了通货膨胀
造成了房地产第一次的飞涨
蒋中正看不下去
下令4楼以上华厦禁建
造成房地产开始反转往下
第二次循环
到1975年的时候房地产仍然一片惨况
蒋经国开始推动十大建设
放宽融资贷款
台湾正好经济起飞
房地产产生一股主流推力
而1980年的中东再次爆发战争
再一次的通货膨胀引发了房价喷出
政府看着井喷的房价
立刻祭出打房政策
紧缩银根 空地限时兴建 两户以上房屋者查税查资金流向
土地价格下滑
持有者害怕调查 恐慌性抛售
开始出现房价下跌的现象
第三次循环则是从1983年开始(本人元年)
因为房价过度下滑造成经济也趋缓
政府再次放宽建筑融资
这个时期台湾出口茂盛
但因为都会区产业与人口密集
股市开始从2000点飙升
地下金融猖獗民间违法吸金利率高达30%
游资旺盛造成通货膨胀
政府不断调高放款基准利率仍然无法吸收过多游资
货币供给额高达35% 房贷利率也高达13%
但是因为游资过多 地下金融泛滥 股市上万点的影响
房市也一发不可收拾
一直到郝柏村上任行政院长
才下令全力扫荡地下金融
再加上政府降低重贴现率与存款准备率
并且紧缩贷款
才浇熄了房地产的温度
后来又因为股市上万点跌到两千多点
房价开始回跌
可能是因为第三次循环飙涨太多 十年大涨
影响到往后的十年
一直不断的上下盘整
国际情势 民选总统 亚太金融风暴 两岸关系紧张
这是第四次的循环
没有大涨也没有大跌
完全在于国际与经济面的走向
2000年时
房价盘整多时
要下跌也不容易
但是为了解决当时逾放比持续增加的危机
政府提供首购优惠贷款
并推出增值税减半的激励措施
此时房价又开始缓缓上涨
一直到2003年SARS又向下
可是只有半年的时间房价又开始一路走扬
接着2008年金融海啸
政府宣布遗产税降到10%引发资金开始回流
接着又宣布着手陆资来台置产办法与ECFA
造成房地产信心走扬一直到现在
然后就是大家所熟悉的恶法奢侈税
不但没有将房价打下来
还莫名成了推升房价的推手
虽然税率控制一直是政府打房的手段之一
但这次却没打中要害
原因无他
1.(武林绝学)油电双涨再一次的造成通货膨胀
2.游资过多
3.建筑融资贷款政策宽松
4.不断印钞票
5.贷款成数过高
利率却不是影响的主因
上面一大串是让大家了解
房地产的起跌原因与过程
接着就是补充文章当中的部分
虽然自住型买盘买的买了
买不起的买不起
观望的观望
但目前这个状况
自住型的买盘仍然是房价支撑的重要支柱
中心点买不起我就往外移
新房子买不起我就买旧屋
重复1980年那时候的状况
资金旺盛的建商宁愿锁盘也不愿降价
持有者银弹充足
造成买盘的恐慌性购买
政策一再失效需求性买方咬牙购买
建商因商业活动因素持续购地
专业投资客只要撑过两年
从此以后每年卖出的都是两年前购入的
房地产持续交易
就不可能会冷下来
就长期而言
我最常听到的就是
房子那么多给谁买
终究回到最前面
有土斯有财
拿股票来形容
房地产暴掉
死的始终是散户
低点一到
条件符合
资金一样涌入房地产
以前农业时代10几个人住一间房子
我相信以后会慢慢的步入一人有好几间甚至十几间房子
要干嘛
以我自己的心情
这是越多越好
养蚊子也无所谓
每次的循环都增加了一段上涨的时间
如果没预测错误
这次的高点会在2015年
之后会下修盘整
再来就会开始下挫
最低点会出现在2025~2030年
政府会为了不让银行倒闭
又开始救房市
这是我的小小看法
※ 引述《processior (korman)》之铭言：
: ※ 引述《InHouseBoy (仲~恶名昭彰~介)》之铭言：
: : ZM说的太简短了
: : 我帮他补充一下
: : 说这八万人都是投资客
: : 的确有点太超过了
: : 让我这无料的键盘房仲来剖析一下
: : 是什么原因让这帐面数字看起来少了八万
: : 第一点
: : 很多自住客在10年的时候都买下去了
: : 因为是自住客所以不可能在 11 12年的时候再买一间
: : 这样的差别造成10年跟12年数量的差距
: (该买的都买了)
: 第二点
: : 从民国99年到现在
: : 房价分别涨了30~50%不等
: : 以最低的涨幅来讲
: : 一千万的房子怒涨到一千三百万
: : 就算是年薪破百万的人
: : 这三年不吃不喝才能追上房价
: : 不是不买~是已经买不起了~
: (剩下的大部分都是买不起的)
: 第三点
: : 政府不断的说要打房
: : 感觉好像很有决心
: : 相信政府的民众族群扩大
: : 一边被伤害一边期待这次会不一样
: (潜在买家都不见了)
: 第四点
: : 投资客被市场绑住两年
: : 很多不错的物件目前都还在口袋里
: : 等于是说 市面上减少了投资客的物件
: : 我们可以看见近年来出售房屋总量下降 假定成交率一样
: : 那么成交量下降也是正常
: : (奢侈税实施到目前也快满两年 请问投资客物件出来了吗?
: 还是依然在口袋中?)
: 第五点
: : 房价持续攀升
: : 口袋不深的投资客退场
: (菜篮族退场)
: 以前十个人一人一间买起来投资
: : 价格从一两百万到好几千万都有
: : 现在是口袋稍深的投资客在吃
: : 那种一两百万的他看都不会看
: : 千万不要以为投资客有钱赚就会赚
: : 改一间三房华厦跟改一间透天
: : 花一样的时间获利不同
: : 我宁愿做透天
: 结论:不知到我对InHouse大的文章解读是否有错?
: 第一点和第二点应当解释为房价现今大部分的人都买不起了
: 请问In如果大部分的人都买不起 房价还要涨是否还是市场少数
: 人继续撑起半边天 因为卖不动了 只剩那少数人卖得动。
: 第三点 目前看来房贷管制并没有要退场 所以未来这第三种人
: 是否会出来买?如果政策未改变的前提下 还有这第三种人 是否人数众多
: 可以撑得起未来的房价。
: 第四点 奢侈税实施到目前也将近两年 是否投资客物件依然未放到平台上
: 第五点 菜篮族退场了 因为口袋相对浅 市场又少了一批接货的族群
: 但不可否认还有一群口袋极深的投资客 请问这群投资客是否可以撑起
: 未来台北的房地产。。
: 我认为你说得很贴近市场状况 现在很少房仲会讲老实话了
: 我个人看法北市房价不下来 量看来就是这样了 问题是还在球场上play
: 的这群人有能力撑起球场上的房价吗?就长期而言
: 小弟洗耳恭听 请In大赐教。。。。。