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大台北》房市反常严重价量背离
作者： 撰文：游筱燕 | Smart智富月刊 – 2013年2月8日 下午4:25
回顾2012年大台北房市，用“低迷”2字来形容似乎还不够贴切，因为双北市都陷入
了近10年来的谷底。台北市买卖移转栋数跟近10年的平均量5万9,000栋相比，整整
衰退了35%，仅剩3万8,571栋。
若以新北市10年的均量9万5,000栋为基准，新北市也惨跌了27%，相较于2009、2010
年单年买卖移转栋数都超过10万栋的荣景，如今仅剩不到7万栋的低量，比2003年
SARS爆发时还惨。
量是价的先行指标，当交易量减少，通常有跌价压力，这是市场供需的基本原理。
但这个道理套用在目前台湾房地产价格上居然不适用。以下有2份统计资料可佐证：
据《Smart智富》月刊长期统计大台北捷运沿线中古屋发现，房价在奢侈税实施当年
至去年底，近2年内涨幅超过30%者比比皆是，光是去年涨幅逾15%的就有22个站，尤
其以文湖线和板南线涨幅最可观，累计2年涨幅逾40%者更不在少数。更重要的是，
不论是统计去年全年涨跌幅，还是2年来的涨跌幅，都只见涨势，全线连1站下跌的
都没有。
第二个资料是法拍屋，其件数多寡常是景气的反指标，法拍屋愈多表示受到景气影响
而付不出贷款的“断头户”愈多。104法拍网总经理篮茂山分析，在景气相对差的去
年，法拍屋竟创下12年来的新低，说明不少债务人的不动产根本无须经由法院程序，
而在进入法拍市场前就已经出售成功。这表示低利率和通膨压力等的潜在因素，使房
价下跌空间有限。
这么严重的“价量背离”是从事不动产业21年的台北市不动产仲介经纪商业同业公会
理事长黄鹏未曾见过的。他说，先前即使遭逢1990年的房地产崩盘，都是价量齐跌，
而近年就算有金融海啸，交易量也能在3个月内回温，不像现在“拖那么久”！他觉
得利率低、游资多，促使民众还是愿意进场买房，房价自然跌不下来。
另一方面，建商的“撑价”也是高房价的主因。金砖动力行销股份有限公司副总经理
施孝文表示，建商以过去经验值来看，不管是2008年的金融风暴还是前年的奢侈税，
价格即使出现恐慌性的暂时松动，但也能很快就回涨。加上建商取得土地成本偏高，
即便卖不好也不愿屈就便宜买，宁愿封盘或先建后售，就是不降价，才会造成双方僵
持不下，形成“价量背离”。
不过随着奢侈税和实价登录的施行，房市投机客缩手、市场大洗牌，有自住需求的首
购族或换屋族成为买卖房屋的主要客源，于是产生了2大趋势：
趋势1》低单价、低总价的小宅产品成市场主流
台湾房屋营运目标总经理周鹤鸣指出，由于是自住客的市场，在景气没有大多头、薪
水又没涨的情况下，一般民众购屋预算有限，所以目前以总价800万~1300万元的产品
最能被市场所接受。
因总价低，坪数自然不能大，施孝文说，首购市场目前以20~40坪、2~3房最受欢迎；
换屋族则喜爱50~60坪、3~4房的产品，如中山区“方城市”、内湖区“One＋”、大
安区“藏蕴金华”等皆是。为因应小宅热，永庆房屋事业群总经理叶凌棋建议，若要
中长线的投资加置产，首选市中心小2房、郊区小3房等自住型产品。
趋势2》自住客往有重大建设题材的市郊定居
基于趋势1的低总价，中信房屋副总经理刘天仁举例，以台北市精华区中古屋房价站
上7字头来算，即使只买30坪，保守估计也要花2,100万元；新北市高价区的永和、板
桥，以均价35万元来看，也要破千万，使得购屋预算有限的自住客不得不往有重大建
设题材的市郊迁徙，例如：林口（机场捷运）、淡水（淡海轻轨线）、三峡（捷运三
莺线），迁徙潮使得“林、淡、三”这3大新增供给区域的房价也暂时获得支撑。
展望今年，6月份奢侈税即满2年，释出的量是否足以影响房价，是最需要注意的地方。
3.心得或感想:
看完一整篇下来好像也没说到什么新的发现 ～"～