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dans (Go for the eye)
2013-01-31 09:50:281.来源连结:
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2.内容:
2013房市 大预测
2013-01-31
【文／倪子仁‧何世昌 摄影／邱添荣】去年房市“价平量缩”，今年2013年应该没
有太大的变化。然在资金动能充裕下，房市仍是投资保值的最佳工具之一，购屋者面
对高房价的来临，一味的等待绝非良策，应该伺机而动、掌握先机。
去年房市买气已慢慢走出阴霾，走出谷底，为求化危机为转机，建商于今年三二九档
应会持盈保泰，持续推出建筑，在订价上也会更力求合理，并在产品的规划上加强竞
争力，以吸引购屋者的买气。
为了让读者充份掌握今年房市推案的脉络与走势，本刊特别采访了多位产学界的房市
专家，为您今年购屋及理财计划提供建言，以下是我们的采访报导。
大陆建设董事长张良吉斩钉截铁的说，今年房市走势应会稳定甚至向上发展，往下掉
的机会并不大。张良吉认为，今年房价不至于走跌，有三大因素，一是房地产最重要
的原料是土地，目前土地成本并未下跌；二是资金充沛的时代中，房地产的保值效果
仍具诱因；三是政府也不愿房价下跌，毕竟房市不好，整体经济也将不妙。
暴涨暴跌不健康
张良吉指出，房地产业界多乐见房市稳定、合理，过去房价的暴涨、暴跌实在太不健
康了。展望未来五年，大陆建设已备妥四百亿元的住宅案，将陆续登场。其中，最受
瞩目的就是台北市信义计画区的B7案，该案是信义计画区少有的大面积素地，未来推
案价格颇受关注，对此，张良吉强调将视届时的市况而定，外界喊的每坪三百万元他
实在无从评论。
消基会房屋委员会召集人林旺根表示，台湾房市整体看来，供给面并没有不足的问题
，而台北市精华地段房价高涨，主要是因为预期心理使然。对于今年是否适合买房，
林旺根说，他觉得购屋者应该以‘审慎乐观’来面对。
林旺根认为，房市在政府多项抑制房价逐步实施后，一般住宅的价格应该会渐渐下修
。不过，要反映到价格上，可能要等几年才会比较明显，因此，他建议想买房子的民
众还是要随时看房子，等到议价空间开始拉大时，才有可能买到比较合理的价格。
德霖技术学院不动产经营系黄志伟副教授说，政府要把房价打下来，但现在房屋自有
率很高，多数人最主要的财产就是房子，政府把房价打下来，会有人是赢家吗？民众
财富一旦缩水，就会失去消费信心，接着失业率就会提高，然后进入新一波恶性循环
。
长久以来深耕高雄房市的高坚建设，过去曾因旗下建案“德勒斯登”传出陆资有意买
下整栋而声名大噪，一度成为媒体的焦点。董事长吕万卿对此表示，虽然陆资后来因
官方管制问题打退堂鼓，但这也不啻说明高雄近年房市颇具‘戏剧性’。
回顾去年高雄房市，吕万卿直指房地价狂飙是最大的重点。在地价房面，又以京城建
设以每坪逾两百万的价格，将手上一块美术馆第一排土地，转手给兴富发旗下的齐裕
营造最令人咋舌。地价不断上扬，导致市区个案开价持续攀高，现在南北高雄市区建
案开价见三字头已属常见，甚至像“国砚”还传出成交到七字头的讯息，在在显示高
雄房市已经脱胎换骨。
高雄房市多头可期
针对去年高雄房市的表现，高雄市不动产代销公会常务理事张永义说，就是‘量价齐
扬’，而市场热络的买气一直持续到第三季，第四季则因实价登录开放查询议题发酵
，以及大坪数产品供给量增多，在客源遭到稀释下，大坪数产品的市况稍淡，但首购
型产品销售依旧畅旺。
所以张永义预估，今年首购型产品、且单价在十五万元以下的卖相依然最好，最重要
的原因，就在于市区的首购型产品稀少，消费者可选择的个案相当有限，在供给小于
需求的情形下，首购型产品就成为热销的保证。
由金革科技转型的三发地产，董座钟俊荣表示，去年的三二九档期是高雄房市蜕变期
；去年三月，高雄市的成交量竟比前年同期成长六成，涨幅是台北市的三倍，足见高
雄房市活络程度高于北市。而且高雄市可售量还供不应求，显示高雄市需求稳定，房
价稳步盘坚。
去年第二季则在京城建设向永信建设高价购地，以及国泰建设重返高雄等议题激励下
，拉开一波既急且猛的涨势。钟俊荣分析，去年第二季高雄房市量价齐扬的关键，源
自于既有的自住买盘，与另一股投资置产风气在北高雄迅速蔓延，提供丰沛的能量来
推升市况，最终导致的结果，就是新案价格上涨，以及预售市场的强劲成长。投资客
或置产客信心倍增，客群比重明显上扬，便催生出更多的纯预售和半预售建案。
黄志伟说，政策介入干预市场只是短暂效果，房地产终端价格最后仍是回到供需本质
。政府要化解民怨，要拿出实质的公共建设，例如加快捷运系统建置，让居住路线向
外延伸，民众自然可买到捷运沿线的合理价位产品。
政府端出牛肉来
张良吉董事长表示，目前房市买气虽转弱，但房价并没有跌，今年房市表现，得视全
球整体景气面是否回温，他认为，今年房市将表现平实，不会有飙出新高价的激情，
但也没有悲观的理由。
张良吉说，通膨疑虑、美国的货币宽松政策，他预测今年房市将在三月起开始回温。
张良吉认为，股市与房市有相关连动性，近期股市表现转趋热络，房市虽因实价登录
出现观望氛围，不过房地产的抗跌性仍受到青睐，只要选对中心地段，需求还是相当
热烈。他指出，就房价来看，台北市居冠，新北市房价紧追在后，近几年台中市房价
跃居第三位，由于台中有中科的就业需求，未来发展潜力可期。
林旺根则表示，今年对房市而言，是个变量仍大、深有挑战的一段时间，但价格会是
‘趋于和谐、善意’的一年。林旺根指出，因为建商开价愈来愈趋向市场行情，消费
者受到物价上扬冲击，不少转向房市，只要不砍到骨头、都可望提高成交率。
林旺根认为，奢侈税对台湾房市产生正面影响，让虚胖上涨的房价回归理性。不过，
奢侈税上路后，台湾房地产仍然受到热钱的资金追逐，加上陆资与陆客来台的效应逐
渐发酵，在通货膨胀成为世界经济不变的困境下，买房置产还是民众资产配置的主流
，且奢侈税上路后，市场也逐渐回温，因此，他说今年房市会与去年相当。
黄志伟说，台北市大面积素地愈来愈稀少，造成财团抢标商用不动产，且标售价格迭
创新高。他认为，政府限制寿险业者标购土地的政策，可缓解房价与土地再炒高的疑
虑，但他说，资金的狂潮还是挡不住钱往房地产流的态势，所以今年的商用不动产的
成交量会急冻，价格则可望小幅下修。
首购产品出头天
黄志伟说，今年首购产品仍会有市场，新北市或桃园地区，离北市市中心车程三十至
五十分钟的首购型产品仍能行走于市，豪宅产品的购买力将减弱。对于台中与高雄房
市，他认为，台中与高雄房市的起伏很大，去年的房价上扬，建商炒作的成份居多，
房市只怕会是‘昙花一现’！
谈到今年展望，吕万卿却反持保守态度；他认为，今年高雄房价可能‘持平’。原因
是供给量放大，虽然今年可售户数正确数据到底为何，至今仍无法推估，但比去年多
，是不可置疑的；当市场上供给量大，个案竞争趋于激烈，价格就欲涨不易。
虽说如此，但吕万卿仍不认为房价会因而下滑，理由是现在土地价格高，且市场上求
售的土地量少，建商在成本垫高之下，实在不太可能会降价求售。吕万卿强调，其实
持平对业者来说也是好事一椿，因为平均成交房价现在已经在二字头，若再往上走升
，高雄在地自住客恐怕难以负担，而高雄房市若缺少在地自住客的买盘，确实会面临
泡沫化的疑虑。
高雄市不动产代销常务理事 张永义：今年低单价总的首购型产品销售仍将一路长红。
张永义进一步预测，今年高雄房市有几项趋势，若大台北房市续冷，则北客南下风潮
仍会持续；其次是大坪数产品供给量增，平均销售速度会变慢；第三是地坪五十坪以
上、每层建坪二十五至三十坪的豪华电梯公寓，因市区过去几年缺少这类高总价电梯
别墅产品，所以前景看好；最后则是会再产生创新高价建案，如“京城帝宝”即是一
例。总而言之，今年高雄房市可看性仍高，房价回跌的机率并不大。
留住富人财
钟俊荣进一步指出，蛇年高雄房市将有三大趋势：第一利率、汇率双率的走势，将成
为影响房市的重要因子，而这项算是北高同归。第二是在实价登录实施以来，各工地
的开价有往实价调整的趋势，有些个案成交天数有加快的趋势，下订与签约的速度也
陆续加快，如何使开价能更贴近市场行情价格，成为建案成败的重要关键。
最后则是‘市区恒大、郊区恒小’，意即自住首购需求强调低总价、低单价平价产品
，市区推案将改以大坪数豪宅产品、郊区二至三房等自住型产品为主。
张良吉表示，政府应该考虑尽量设法让富人在台湾消费、投资，将富人的财富留在台
湾，富人在台消费自然会产生需求，大家再根据富人的需求提供必要的服务或供给，
这样不但创造了社会财富，也可增加就业机会，实在不需要打压豪宅。
张良吉说，市场上每坪二百万元的豪宅本就稀少，二%都不到，银行不贷款给每坪二
百万元的豪宅，对市场实质影响并不大，因为高价产品的消费者口袋够深，不需贷款
就可买下豪宅。张良吉指出，富豪的购买力不是问题，关键反而是对于局势的浑沌、
不安造成心理层面的影响。
消基会林旺根表示，向来是房市领头羊的台北市，近期表现明显不如台中市、高雄市
，呈现北温中南热的局面。对此，林旺根表示，台北市的精华地段，几乎没有什么案
件可再拿出来卖。据了解，寿险公司和法人手头上抱着约四、五千亿元的资金却找不
到案件可买，他认为，目前只要是带租约、投报率比银行定存高的案子，都将被资金
追逐。
林旺根指出，除非银行利息过度提高，造成持有成本增加，否则市场不会停滞。他认
为，目前的房价是大量资金追逐有限案件所造成的结果。整体而言，今年整体房市会
是量微缩、价平缓的格局，但他认为，新北市有些供给量过大的地区，包括淡水、林
口、三峡、新庄等地区，房价将面临下修一至二成的市况。
供过于求房价下修
黄志伟副教授分析，在豪宅市场被打压的情况下，中产阶级受影响小，市场上低单价
、低总价、小坪数的“三低”房产将转热。黄志伟说，今年的房市的好坏，球在建商
的手里，目前成交量无法明显提升，是买卖双方对于价格认知差异大，看屋者虽有些
许增加，但因多属低接买盘，对整体交易量提升，仍无太大帮助，因此今年是否能带
动整体房市交易量能提升，则有待进一步观察。
今年高雄房市的变量除了供给量，政府的态度亦至关重要。吕万卿表示，若高雄房市
发展要可长可久，中央必须投注更多资源来助高雄一臂之力振兴产业，而最重要的莫
过于‘自由经济示范区’。言下之意，即指高雄房市后续的发展能量，就牵系在中央
开给高雄的产业经济政策能否兑现，就业人口会不会增加，将是左右未来房市重要因
子。
那么，建商是否会见风转舵，一窝蜂地推首购型产品呢？张永义说，答案是应该不会
。因为现在建商取得土地成本高，还是以利润较好的大坪数产品为规划的首选。但这
么一来，反而导致大坪数产品供应量过大，个案的客源遭到稀释，最后冲击到销售速
度。而这项隐忧，在去年第四季就已经浮现，市区个案的案场已能嗅到这股氛围。
注意政策与经济走向
钟俊荣分析，未年左右房市的因素，除了政策与经济面外，尚须留意‘银贷成数’的
问题。据他预警，实价登录对房市价格透明化的影响，远不及银贷成数受到的冲击力
；由于成交价透明，银行将得以更精确控制承贷成数，而在政府政策未予放宽之时，
首购客户的自备款压力将不减反增，预计在政府未提出青年优惠购屋等政策协助的现
况，实价登录的影响将造成适者加快成交速度，不适者调整产品规划的趋势。
综观上面几位专家的看法，保值需求及低房贷利率，仍是今年购屋者购屋的重大诱因
。台湾房市虽仍有资金行情可期，但购屋者应以平常心来看待，就像豪宅单价与总价
高不可攀一样，对一般住宅产品的价格影响不会太大，政府也应会有一套控制的机制
来调节供需与房价，展望今年房市，建商与购屋者的拉锯战仍会持续下去。
3.心得或感想:
住展废文多归多，市研还是满强的
这种能卖钱的专访其实不太常出现在免费露出区
有兴趣的就看一下吧