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2.内容:
台湾房价不合理的程度堪称世界之最，已濒于泡沫化的边缘，甚至误导资金流向而影响经
济发展，但蓝绿两党执政期间却都不愿意去解决──因为房地产炒作已经是财团不劳而获
的最有利管道，而政府早就被财团彻底绑架，变成财团剥削全国民众的工具。
美国市场调查公司Demographia把合理房价定在房价所得比小于3.0，并且把房价所得比高
于5.1定为最高等级的“极端负担不起”。但是过去一年来台湾平均房价所得比却经常高
于9.0，而台北市更曾在2011年第四季飙到创纪录的15.3，远高于英语世界所有主要城市
，包括渥太华的10.6，雪梨的9.2，夏威夷的8.7，墨尔本的8.4，大伦敦区的6.9，旧金山
的6.7，奥克兰的6.4与基督城的6.3。香港因为政府限制土地供应量而使得房价飙涨到号
称全球最高，但是房价所得比也只有12.6，低于台北市。
房价之高不仅造成台湾人普遍的痛苦，甚至将房市推往泡沫的边缘。学者在2010年时就已
经警告：国际上有10项房价泡沫化的评估指标，大台北除空屋率较低外，其他如房价所得
比、房贷负担、房贷余额占GDP比重与租金报酬率等关键指标都不合理，显示泡沫化的风
险相当高。2012年时全省空屋率更高达19.3%，新北市则高达22%，已经远超过合理范围
10~15%，房市泡沫随时可能会被戳破。
但是，许多人却还是冒着泡沫的风险在进场。他们不见得贪财，而是被绑架：“今天不买
，未来可能会遭受更加严重的惩罚──在泡沫被戳破之前，房价可能会继续涨，愈晚进场
的人要付出的痛苦代价愈高。”张金鹗用赛局理论中“囚犯的困境”来形容民众这种既痛
苦又无奈的处境。
政府绝对有责任要设法解决这个危机，而政府也有适当的工具可以引导房价和缓下跌到合
理的水准，不至于引发大幅度的经济危机。
了解不合理房价的成因，就可以找到适用的政策工具！根据张金鹗的说法：电子代工业的
毛利率只有3%~4%；而房地产业炒作的毛利却在30%以上，很多电子企业因而无心于本业而
进入房地产业。不仅如此，两者的经营风险差距更大：电子代工业的获利是跟全球竞争来
获取，风险相当高；但是房地产商人只要买通政府，就可以将政府投资引导到财团事先购
买的农地上，坐收农地变高级商业区的暴利。即使是欠缺官商勾结管道的投资客，也吃定
政府在财团的挟持下绝不敢打房，反而会在政策上一直做多，因此不断涌进。
财团法人国土规画及不动产资讯中心指出，台湾房价所得比相对偏高的主要原因有：购屋
经济成本偏低（特别是不动产税赋、房贷利率与头期款资金成本都偏低），投资客比重较
高，和台商大陆资金回流等。但是后面三个原因都不重要，因为它们都来自一个简单的事
实：购屋经济成本与风险偏低而报酬率偏高，使得国内既有资金与台商大陆回流资金不去
从事有益经济发展的投资，而去从事已经泡沫化而无益于经济发展的房地产炒作。
因此，要解决不合理房价，只需要让房地产投资的成本、获利与风险合理化即可。台湾的
地价税是日本的四十分之一，美国的十分之一，大有提升的空间；而房贷利率与头期款资
金成本都是中央银行可以影响的，因此政府有很多工具可以让房地产投资成本合理化，同
时又可充裕国库。此外，土地增值税若以实价课征，可以回收不劳而获的利得来充裕国库
，又可以引导房价合理化，一举两得。要将风险合理化在实务上最难，因为财团获取政府
资讯的能力一定较强，但是只要民众认真监督政府建设的合理性与必要性，还是可以明显
改善房地产投资风险的合理性。
政府有庞大的权力可以导正市场，但是政府也可以用这权力扭曲市场，创造不劳而获的暴
利。除非民众普遍地积极督促媒体善尽监督之责，并以选票制裁官商勾结，否则总会有财
团受不了这诱惑而去绑架政府。民主政治其实就是财团与选民之间不休止的角力：财团赢
的时候全民当屋奴，选民赢的时候才有公平正义可言。公义与民主不是免费的午餐！
3.心得或感想:
不买房就不会被不合理的房价绑架
人生还有许多比背房贷更有意义的事
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