一直想抽空打一篇有关最近建筑行业相关之景气走向.
但碍于工作时间, 所以直到今日才打.
本人从事大台北建筑评估行业有一段不算短的时间.
近期来, 房产的走向确实是趋缓的. 主要是量的趋缓, 而非价的趋缓.
我并非说价钱没有向下跌, 而是看地点向下跌.
以往高价区确实有成交价下跌的可能. 但本来平价区域价格则维持不动.
为何平价区价格不动呢? 这跟房产的成本有关.
一盒马卡龙, 即使不打上法国品牌, 即使不制作精美的盒装包装.
再怎样便宜也不可能低于材料费+师傅钟点+店租+水电等成本价.
一但低于这价钱, 马卡龙就停产了, 因为卖一盒赔一盒. 赔钱的生意没人干.
这道里大家都懂, 房产是同样的道理.
我年前就曾在板上约略说过房产的成本. 一栋大楼,成本有:
购地+买卖佣金+建筑费用+设计费+销售营业税+贷款利息+提拨金+增值税+管销
这些费用撇开当中的购地费不说, 其他的费用加起来起码要10万/P以上.
我知道板上会有一些人跳出来说: 我看过4万/P的, 我看过6万/P的..
说真的, 透天有可能较便宜, 但大楼不可能. 我不知道这种价格他们怎卖的.
即使是最省的华固, 建造成本压到7万/P, 加上管销税金等费用还是差不多10万.
更别说其他建商没有大量进货屯货的优势了. 正常建商14万/P都不为过.
以上价钱还不含购地成本喔. 购地成本因地点与坪效差异而有价格上的差异.
我假设一坪土地100万, 坪效是10. 这样换算下来每坪单价就要再加上10万.
换言之, 成本20万/P. 低于这价, 就是赔钱.
大台北(北市+北县)接近成本价的案子基本上价钱能再压的幅度有限.
所以会产生如帅大所说的, 这波造成的下修主要会在台北县市精华地段.
因为好一点的地段离成本还有很大的下杀空间.
无论是从帅大的终端市场(交易), 或是我所从事的前端市场(投报).
推出的结论会是一样.
然而, 有一个因素却会打乱这结论, 那就是"素地缩减"+"都更难产".
我上周跟个元大朋友聊天, 元大目前是0推案. 理由是素地难找.
确实, 目前各家建商都遇到同样的问题, 所以一些建商渐渐南移.
素地减少+都更难产, 导致大台北推案降低. 即使推案起来购地成本也会大增.
所以即使有下杀可能, 也不可能如同乡民所期待的佛心价.
毕竟地难找, 所以能谈成有推案, 成本势必也不小.