您看的土地是哪些区域呢
基本上在青埔如果是安置户或者坪数比较小的土地都比较便宜
也如您所说的大约3X~4X万就有了
但是如果面积大于一百多坪以上
而且又是临四大路<领航南北or高铁南北>
那可就贵了...通常5字头都还不见得能顺利买到...需要跟地主侨很久很久
举例
1.光世代建设前阵子购买领航南路跟公园路那块三千多坪的住宅地..单价55万/P
2.联上开发半年前购买高铁南路那块住宅地...单价57.5万/P
3.宜诚建设八个月前购买高铁南路跟青埔路附近的住宅地...单价50万/P
以上三笔基本容积率200%住宅用地是大家都知道且公开的成交状况
至于五月份高铁局招标的土地当中
属于青埔边陲青溪段的土地
决标价格为31~32万/P...
本来十月份高铁局也要招标一批青埔边陲青芝段的土地,
底价已经拉高到41万/P
不过最近突然撤销掉了...
其实可以讨论计算看看
假设
青埔特区边陲<离捷运站很远>的住宅土地成本为30万/P
青埔捷运站附近的住宅土地成本为50万/P<捷运站>~60万/P<高铁车站>
然后这些住宅用地基本容积率为200%~22%
加上停车奖励,开发时程奖励,开放空间奖励,退缩奖励,绿化奖励,...etc
我这样看下来
几个建案最后的容积率差不多可以到270%~310%左右
然后假设盖大楼公设比30%以及阳台附属建物不计入容积
相当于1P土地可以卖4~4.5建坪(400%~450%)...模糊抓个4.X好了
变成
青埔特区边陲建案相当于1P建坪的土地成本为7.5万~8.5万
青埔特区捷运建案相当于1P建坪的土地成本为12万~13万
青埔特区高铁建案相当于1P建坪的土地成本为15万~16万
所以
青埔特区边陲=> 8万 +每坪营造成本+管销+利润 = 想卖的单坪价格
青埔捷运建案=> 12万 +每坪营造成本+管销+利润 = 想卖的单坪价格
青埔高铁建案=> 15万 +每坪营造成本+管销+利润 = 想卖的单坪价格
关于营造成本...每个人说法不同
大多数台北建商都会说营造成本至少要13~20万
在桃园的话...大楼RC我从3.6万/P~9万/P都看过
至于青埔的话...我看过几个建案的资料...大多约4.6万/P~7.8万/P
以上不见得全部正确只是抓个大概供参考
PS.99年的成交价跟101年的成交价会差很多的原因是
应该说青埔光2011年底跟现在2012年10月
整个地价已经涨了10%~20%以上
最近加上航空城+国泰几个利多新闻稿
更是让一些本来要卖屋的投资客和地主不是惜售不然就调高售价...
※ 引述《ashdragon ()》之铭言：
: 主要是想找一间具有可当工作室，自住兼投资的物件
: 在青埔地区逛了一圈
: 发现那边的土地价格约30-45万/坪(开价)
: 主要是看区域有没有优势点(ex:捷运口、公园、政府设施)
: 问了几个仲介，那边普遍建蔽率50%容积未加奖励约200-250%
: 所以顶多盖到4-5楼的透天或是七楼以下的华厦产品
: 但该区开价建坪至少都30万/坪起跳
: 已经快跟土地价值相当了，这跟既有的观点有点冲突..请问这合理吗?
: 粗算一下
: 如果自建土地100坪=4000万
: 能盖的建物面积
: 100坪x50%=50坪x容积率250%=125坪x建筑成本(一坪10万)
: 总成本约4000万+1250万=5250万...
: 看来确实地价和建坪价已经很接近了(甚至超过了)
: 请问我这样计算是不是有错误的地方
: 另外青埔离机捷站口300公尺的建地是不是真的有这个价值呢?
: 我去看99年的实价登入 有一间全新的透天
: 地坪45坪 建坪110坪 单价才12万多而已...
: 两年半涨快三倍 orz