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南阳街都更住户控诉：仁济院养地图暴利
2011-09-23 第1752期 时报周刊 报导／何豪毅 摄影／何叔娟、中时报系数据库
台北车站附近的南阳街，每天数万人潮穿梭其中，是房地产眼中超级地段，近来却爆发
都更争议。因财团法人台北仁济院在此地拥有达两千四百多坪土地，当多数地上物住户连
署协议合建办都更时，却遭仁济院董事长林明成以坚持权利转换方式回绝，住户正酝酿以
抗争及诉诸法律途迳表达不满。
“部分地区的房价高居不下，让年轻人对这种所得差距感到不安与焦虑，这些事情我一
直都非常关心！”马总统八月底才宣誓立法实施实价课税等措施，落实土地正义、居住正
义等政策。
但马总统这段声明，看在南阳街部分老旧住户的眼里，不禁“唉”地大声喊叹。因为他
们所住的五十年老旧住宅，想藉都更翻新，却卡在地主“财团法人台北仁济院”的手里动
弹不得。马总统想推动的一连串立法、修法，却对改善他们现在面对的困难毫无着力点，
要实现他们心中的“居住正义”，简直是难上加难。
以南阳街、信阳街、公园路与许昌街围起来的这块街区，共有两百九十七户落脚于此，
但从民国五十五年实施地籍登记开始，历年地主只有财团法人台北市仁济院一户，除非地
主同意，半个世纪以来住户的房屋不能新建，只能翻修，让这片高龄住宅早已破旧不堪，
许多住户寻求解决之道，都未有圆满的答案。
居住正义，难上加难
去年起有住户倡议都市更新，经过近半年的沟通与串连，一群住户带着此地约两百分、
超过百分之七十五住户签名的连署书委托律师，于今年初找上地主仁济院，千方百计终于
见到了董事长林明成，要讨论住户与地主协议合建的方式办理都市更新，但林明成大手一
挥：“欢迎欢迎，要都更可以呀，但除了权利转换的方式，否则免谈。”
带着地主的意见回来讨论，住户发现以权利转换的模式，对这群实际住在这块地上的人
绝对不利，根本没办法接受：“我们的房子都是三、五十年以上的老旧建筑，不值几个钱
；换算权利，新建物盖好后，可能换不到一坪的房子，要我们怎么能够存活？”
依现行法令，自办都市更新有两种方式，一是协议合建，住户与地主之间依原有的建物
或土地所有权，合建后各自保有原来的面积或容积；另一种则是权利转换，将建物或土地
，兴建后依原有实际价值重分配，而这两种方式各有利弊，都有人采用。
住户委托律师李克毅表示，这块地的住户，许多都是一九四九年从大陆迁移过来的老兵
眷属，为了活口，住在这块政府配给他们的地上，凭著台北车站人来人往做点小生意，一
群七、八十岁的老人家想藉著都更，为子孙留下一块得以安身立命、遮风蔽雨的空间。
李克毅指出，当时他向林明成好说歹说，以住户基本生存的权利、巷弄狭窄有碍消防安
全为理由，希望林明成退让，林明成的回话让在场所有人傻眼：“那些都是木造平房，一
把火烧了，看还值多少钱？什么消防安全？还没有火烧，不要拿没发生的事来说。”
老旧巷弄，不利消防
“他们要的不多，原先是多少坪，都更后他们就留多少坪，能做点小生意就好。”律师
出面和住户代表一同前往，与林明成协调，带回来的结果，与大伙原先的期望相差太多，
一股不满的情绪在住户间漫延，已经有人喊出：“不然我们就上街头抗争，看看政府接下
来要怎么办。”
摊开地图，由住户委托的律师李克毅比手画脚，框出一块长方形：“从南阳街、信阳街
、公园路到许昌街，这一块宝地完完整整，全都是仁济院所有，这里的住户二百九十七户
，只拥有地上权。”
这块长一百公尺、宽九十公尺的地基，律师算出这片土地大约有两千四百五十坪，大多
是低矮平房加盖的老旧建筑，位置就在台北车站前新光百货公司的正后方。光鲜亮丽的新
光大楼背后，隐藏了大片屋龄三、五十年的斑驳社区，“就像外头穿了干净的西装，掀开
一看，里头却是破内衣。”附近住户抱怨。
“一块招牌砸下来，三个人有两个是重考生。”这条补习街的笑话，许多人朗朗上口。
在联考兴盛的五○年代，由于南阳街附近街区社区老旧，房租便宜，地理位置又近车站，
往往成为中南部学子为了重考，北上恶补课业的第一选择；而政府第一张补习班执照，发
给了南阳街的建国补习班，更催生了补习街的兴起，每年八、九月，总能见到生涩的脸孔
拎着行李，在台北车站前寻觅补习班，至今仍是当地常见的景象。
中正地王，各方觊觎
五十年过去，半世纪前后时空环境大转换，记者徒步在这区商圈查看，行经不足两公尺
的狭小巷弄抬头仰望天空，邻近住户说道：“这条巷子愈来愈阴暗了！”四周建筑物愈来
愈高，所能看见的天空愈来愈小，却无碍每天数以万计的旅人在此街区穿梭，让此处地价
连年翻涨，至今不休。
邻近的南阳街一号庆丰银行总行大楼，地坪三百零七坪，去年八月间由台湾人寿以总价
二十五点六亿元得标，换算每坪价值八百三十三万元，创下台北市中正区地价新高，估价
师计算，若这块南阳街两千四百多坪的土地能够都更，将可带来三百亿元以上的价值，必
将成为各方角逐的明日之星。
不过谈到出面抗争，越多住户面有难色，律师分析多数人的难处，认为掌握土地的仁济
院仍然是背后黑手，因为住户都是跟地主签租约，才得以在此地安身立命，“如果这些住
户出来抗争，难保地主翻脸，租约到期就不租了，这群人没了地，根本什么都不用谈了。
”
房地产业者听闻此案遇到极大阻碍，多表示并不意外，一名不具名的地产仲介向本刊记
者表示：“业界都知道，仁济院就是台北都市更新、最大的一块石头呀！”而律师事务所
向台北市政府查证，仁济院名下土地繁多，光是在中正万华区一带，就有三万多坪土地，
市政府没有承办过仁济院任何一件都市更新案，可见业界传言并非全无凭据。
公益之名，养地之实
律师李克毅指出，仁济院做为内政部社会司所辖的行善团体，有义务善尽管理人责任，
财团法人设立的目的，是以财产孳息用于公益目的的活动支出；但仁济院在中正区万华区
拥有大片土地，一笔都市更新都没做过，这两区的社区市容老旧残破，仁济院长期的不作
为，显然有相当责任。
“这片社区如果更新成功，光是租金收益，估计每年可以为仁济院带来一．四亿的现金
。”李克毅拿出委托专业估价公司所做的报告指出。目前光是这块地的地价税，每年要缴
两千多万元，而地主对住户所收的租金，大约刚好打平这个数字。
“但是地主对一．四亿的可能收入毫不心动，只放著收两千多万元的租金，这不是养地
是什么？”律师李克毅认为，林明成此举，显然有“以公益之名，行养地之实”的嫌疑，
而身为管理人的林明成，也难脱刑法背信罪的指控。
有一百多年历史仁济院，向来都以济弱济贫为使命，如今被指控为和财团养地手法相同
，不满的住户认为，身兼华南金控董事长的林明成，应放下以赚钱为目的思维，多为台北
市民与市容着想。
仁济院沿革
翻开仁济院的历史，最早是以板桥林家林维源于1866年创立，以收养无辜女弃婴为主，
学者调查，清代在台北地区共设有七处的“养济院”，后来加设了收容外出打工生病的劳
苦阶层“回春院”，赈济孤苦无依与残疾穷民的“养济院”等等，直到1899年才合并成立
仁济院，到民国11年成立财团法人仁济医院，首任董事长即为前国民党主席连战之父连震
东，行善历史十分悠久。