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老公寓改建套房出租
这东西我搞了五年,前几年房子涨到现在的七成价格时
我不看好后市全部出光光
当年总共做到 60 间左右,最终年收大概 240~360
不过都在双北
帐面上最保守的投报率 10%+ 是稳稳的
纯益率以及私底下利用财务杠杆达到的投报率就不说了
板上一堆嘴臭的见不得人好
我说一下双北的经营心得
1:空置率
八九年前空置超过一周我就要跳脚了(刚做时认真带看)
五年前的时候新北平均空置 2~4week(赚钱了就不认真带看)
2:供给的增加
我刚做的年代,跟亲朋好友解释根本没人知道这啥
后来六七年前有个高调的家伙估计是要集资,天天上电视讲他的管理经营理念
这个后面讲,总之造成的结果就是曝光率大增,搞出一堆问题
后面几个问题都是他搞出来的
3:法规的限制
现在双北只要动到浴室厕所的改建,一率需要建筑师画图
建筑师的费用还可以忍受
最大的问题是不能像以前一样把空间利用到极致
4:各种费用调升
当年最贱的就是第四台
我有间三四楼连在一起一共隔了16间
他要来收你 16 间的费用,一共是 800*16=9600/month
再来抱怨一下当年那个高调的王八蛋,
讲的台上讲的口沫横飞,我老婆还特地叫我去看(我不看电视超过15年了)
我管理科技领领先他几条街~
包括远端遥控门禁,数据库搭配银行管理系统对帐
本来还想两者结合做没缴房租的自动消磁卡功能
但是考虑到这程式还要花几万块写就算了,那时候人生快乐啊
每月工作时数 10- hr,天天打魔兽,不然就是去大陆玩XD
但被他一搞,政府,有线电视,还有一大堆潜在的老公寓屋主
纷纷把眼光投到改建套房上
我创业的座右铭:"人多的地方不要去!!"
讲回正题,这行就是稳定收入
但要有赚大钱的机会还是要靠房屋的增值
一样,纯益率没有 20% 的生意我根本不考虑
(哪个喜欢做3%,5%请左转向下,你我志不同道不合请不要找我,泄泄~)
所以大概三年前,一来市场做滥,二来房价已高
我出光物件,双脚走遍大陆二十多个城市,
看好上海
准备在这边复制一次过去经验,但是大陆毕竟不比台湾
各种风土人情法规跟资金作法差很多
我已经在这边呆了一年半,绕个弯经营
目前已经接近克服种种法规限制(限购等)跟资金流程(贷款等)
应该今年就会买进第一个物件
讲到这大概有人要质疑我的启动资金~
我当时的启动资金大概是
自备款: 10000以内
一份 4万/月 的稳定收入~
头期款:信贷 30 or 50(?) 万,年代久远不记得了
贷款八成
装潢款:半年租金+薪水还
精确的数字计算本来在 salary 板有
不过年代久远没留了,bahamut lv4 也有,不过不是每个人都能看到
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※ 转录者: jamo (113.105.132.114), 时间: 08/08/2012 01:20:09
※ 编辑: jamo 来自: 113.105.132.114 (08/08 01:21)