http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-2.htm
资料来源：行政院公平交易委员会
一、 什么是“斡旋金”？
现在大多的消费者都是透过房屋仲介业者购买房屋，当消费者中意某间房屋，欲与屋主进
行议价时，仲介业者通常会向消费者表示：为表现买方的诚意，要求消费者先付一定之金
额作为斡旋差价之用，当屋主同意消费者之出价时，该价款即转为订金，并同时达成该笔
交易，消费者即负有与屋主签订契约之义务。一般仲介者所用之单据，俗称为“斡旋金收
据”、“要约承诺书”、“出价保证金”、“出价购屋协调书”、“买卖预约书”等不一
而足。
斡旋金制度乃仲介业者自创，属于非典型契约，由于法律未明确定义其性质，仲介业者与
消费者自行商议斡旋金之权利义务时，可能因解释不同，及认知上的差异，以致常常发生
争议。最常见的争议包括；可否单方撤销斡旋金契约？如何认定仲介业者已完成斡旋交易
？若消费者于斡旋交易完成后反悔不买，仲介业者可否没收斡旋金或扣除服务费？基本上
，上述的争议都属于私权争议，当仲介业者与消费者发生争议无法解决时，都必须透过法
院的司法救济程序作出最终的判决，因此，消费者在签订斡旋金契约时，一定要看清楚双
方间的权利义务，如对契约文字有疑义时，最好也以文字特别注明双方之真意，以避免事
后可能发生的争议。
二、 什么是“要约书”？
由于斡旋金制度在实务运作上的诸多流弊，内政部特别制定了“要约书”范本，藉以取代
业者自创的斡旋金制度。
所谓“要约书”是登载买受人购买房屋意思表示之文书，行政院公平交易委员会规定消费
者得不给付斡旋金给仲介业者，而以签订要约书交由仲介业者向屋主进行斡旋之方式替代
之，一旦屋主同意买方之要约内容时，该交易即属完成，消费者即负有进一步与屋主签订
书面契约之义务。
内政部所订立之要约书范本，适用于成屋及中古屋所有权人将其房屋委托仲介业者销售时
之参考，仲介业者应提供给消费者使用，惟消费者与仲介业者参考该要约书范本订立委托
销售契约时，仍可就个别情况磋商更订之。有关要约书中保护消费者的重要内容包括：契
约之携回审阅规定及要约撤回权。由于消费者所签订之要约书，一经仲介人传达到出卖人
，即生意思表示之效力，又该要约如经卖方承诺，契约原则上即告成立生效，若买方反悔
，卖方可选择要求买方履行契约，亦可选择解除契约，请求损害赔偿。因此，为期审慎，
内政部之要约书范本中，特别让消费者有携回契约审阅权，于卖方承诺前并得为撤回要约
之规定。
三、 我可以选择使用“要约书”或“斡旋金”吗？
为了让消费者在仲介交易进行中有更多的选择机会，并避免不肖仲介业者利用掌握斡旋金
的优势地位，不当烦扰、压抑消费者的交易决定，公平会进行行业导正，其导正内容如下
： “ 房屋仲介业者如提出斡旋金要求 ， 应同时告知消费者亦可选择采用内政部所订定
之
‘要约书’，如消费者选择约定交付斡旋金，则仲介业者应以书面明定交付斡旋之目的，
明确告知消费者之权利义务，仲介业者若未遵行而有欺罔或显失公平情事，则认其违反公
平交易法第24条之规定。”因此，仲介业者在提出斡旋金要求的同时，必须“主动告知
”
消费者选择采用要约书之权利，否则将认定违反公平交易法第24条之规定。另公平会复进
一步要求房屋仲介业者应尽告知义务，并建议宜以另份书面文件供消费者签署，以告知消
费者“斡旋金”及“要约书”之替代关系及其选择权。
四、 我应如何循求法律救济呢？
消费者确因仲介业者之欺罔行为而受到损害，可具名并检附事证向公平会提出检举。并得
依公平交易法第30条至第32条规定，向民事法院提起诉讼，请求损害赔偿。
http://www.sinyi.com.tw/news/01/main_01_1.asp?n3101=628&n3103=A01
原文请参考网址
重点就是
“斡旋金”与“要约书”（公平会之规定）
为了让消费者在仲介交易进行中有更多的选择机会，并避免不肖仲介业者利用掌握斡旋金
的优势地位，不当烦扰、压抑消费者的交易决定，行政院公平交易委员会 90年 5月 10日
第 496次委员会议通过（公壹字第 01524号令发布） 公平交易法对房屋仲介业之规范说
明； 房屋仲介业者倘利用交易资讯不对称之特性，隐匿斡旋金契约与内政部版“要约书
”之区别及其替代关系，在向购屋人收取斡旋金之同时，未同时告知购屋人亦得选择采用
内政部版“要约书”及斡旋金契约与内政部版“要约书”之区别及其替代关系，将有违反
公平交易法第 24条规定之虞。故房屋仲介业者宜以另份书面告知购屋人有选择采用内政
部版“要约书”之权利，且该份书面之内容宜扼要说明“要约书”与“斡旋金”之区别及
其替代关系，并经购屋人签名确认，以厘清仲介业者之告知义务。另若仲介业者约定交付
斡旋金，则宜以书面明订交付斡旋金之目的，明确告知消费者之权利义务。
【地政司 2005/02/16 】
延伸阅读
售屋收斡旋金前 未告知可选择要约书 将迳判违法
http://www.hilaw.com.tw/2.HTM
（错误示范，该仲介业者的网页故意隐匿“要约书”的资讯，直接跳到“斡旋金”）
http://www.eversp.com.tw/service/dictionary/jj1.htm