※ 引述《copybrown (copybrown)》之铭言：
其实很多金融商品的交易模式都是相近的，只是看你有没有发现其本质。
例如还没被禁止的红单交易，如果你有做选择权买方，那其实你就可知道
红方就是一种付权利金预先买“履约权利”再卖给其他人的游戏。
只是它比选择权好的是，你7天没法卖出去，你还可以把订金收回，
你最多就是亏付给仲介公司与业务的佣金而已。
但换约就不太一样了，它的性质比较接近期货。
首先你必须要和建商买预售屋契约，而且你要付手续费(房地产总价0.1%)、垫付工程款
、财产交易所得税。你是要先有类似保证金的自备款，
来购买实际上柜很多的房地产契约。
然后再想办法卖给下一个愿意买更贵的盘子。以赚取价差。
而要将获利极大化，也就跟期货一样就是一次加码狂买物件，然后等房价继续涨
再脱手。理论上只要不断永远继续涨，那你就可以在涨势中赚钱。
那么真的有那么好赚吗？
我们以近20年的七大都会区的历史高低价来看理论上低买高卖的最大涨幅：
最大回落 最大涨幅
台北市 -17.3% 3.2%
新北市 -16.2% 8.4%
桃园市 -12.2% 30.9% (3rd)
新竹县市 -8.1% 46% (1st)
台中市 -7.9% 24%
台南市 -7.9% 34% (2nd)
高雄市 -15.1% 23.1%
你可以发现，其实它还是会符合供需的。如果已经被炒很贵的地方，由于单价太贵
那你委卖挂太贵没人成交，套牢的就会是你。所以涨幅其实不会大很多
而投机的资金会轮转到其他相较便宜的县市。
然而跟期货一样，你怎么低买高卖，最后还是要碰到真的要买做实物交割的买家
买你契约的人，你才能获利。不然实物交割被套牢的还是你自己。
而真的要买房的买家会面临：自备款与利率是否够低让他可以摊平买房成本。
所以一旦央行与银行开始升息，最后买家开始观望后，你看到的多头就会开始消失
进而变成回落下跌。
再来就是资金杠杆的上限，你为了投机买第三户的银行贷款只会贷款40%
由于杠杆相对缩减，你要准备的自备款要更多，60%。
以投机者来说像这种保证金提高的影响，就会减少你的最大获利。
而且这个紧缩银根少发贷款的现象是整个房地产业的，
一旦购地贷款成数再调降、而且又碰到原物料(钢铁、水泥)价格不断上涨
建商成本不断提高也会转嫁到预售屋售价上，进而再垫高你的基础自备款，
而你的贷款又只能收40%，整体来说你买预售屋卡进的钱是越来越多的。
这些都会逐渐地侵蚀你的利润，而你只能祈祷明年利率不会提升造成行情反转。
但只要有一点金融概念的人都会知道，明年央行跟美国联准会跟紧升息机会很大。
那么当最后买家因为考虑利率调升而观望不买房，房价下跌，你就只能降价求售。
而买家还是觉得太贵，预售屋也快盖好了，时间就不会站在你这边。
首先你只是想短期暴赚你不会想买房的，因为会有5年不得转售的限制。
等同于你就算买你现金也会卡五年，再来你可能根本没那么多钱，
因为你当初只是为了爆赚借钱开杠杆的。这时你就只能违约。
这个时候你就不仅损失订金，而且还有违约金，最高为总价15%。
那么剩下因为套利者选择违约不买，盖一堆空屋的建商怎么办？
其实就跟你股票套牢一样，它要嘛就等，要嘛就是停损折价求售来换取现金回笼。
而建商折价求售就是目前中国正在上演的事情，所以我只能说，这不是不会发生的。
我想还是会有认为房地产会大赚的人会反驳我吧。
对此我只能回应：别把多头行情当作你的投资技巧。
股市经常会有一种现象，在多头成熟的时候，到处都是自诩天才与大师的人。
以至于毫无逻辑、梦想期待、并不负责任宣称以后会更好的人，
反而会被当作理所当然，上涨还有很大的空间，然而长期多头市场还是有结束的一天。
而除了价格很明显地开始反转向下前，我们永远不知道市场何时才会结束多头行情。
更不幸的是，更多人对行情是纯然地无知，在多头结束后，还是紧抱
等到你注意到有落差时就已经太迟了。
与其相信房价永远只会上涨，不如客观地看待价格与可能的控制变因。
这才能导向出理性与合理的决策。

推

这篇真的讲的好

推，不过字多有点难消化

先推再看

邀请c大 PK一下

我是满期待说离现实太远的人说的更深入一点，不然只是放炮个就没了喔

就跟之前航运完全一样 抓最后一只 中人90%都高歌离席

每个世代都马嫌房价太贵 结果十年后还是在嫌太贵房价跌都不知讲多久了 可是到底跌在哪呢？

借分享谢谢

租房信心加持

地点好没差啦？重划区的话？房价只会涨不会跌啦？

期货不是必需，但房子是必需品

政府放水 没把这些没产值的洞堵上 不玩到爆根本不会醒

推

推分析

讲房地产的地方有点怪怪的 但在股票上合理

推

少子化+7,8,9年级等继承,盘子去接泡沫是越打越澎,何时破掉不好说啦手上很多套牢货怕没盘子来接刀？谁当最后的追高仔啊？谁就套在山顶上！！

别以为空爆几次就能逆势操作

取得成本升高，土地有限，都是抗跌因素，再说某些特定地区是不会跌的，高雄那边就不知道了，毕竟荒郊野外