这篇我写房子 站在投资的立场 不是自住的(所以不要讨论漏水等)
文末会带点产业以符合stock板需求
先破题 深x龙华和宝安房价这10年涨了10倍 所以赚个几千其实很low了
深x当地随便E来E去 没事就是泡泡茶 收收租金这样
这篇既然是房子不喜欢的请跳过 当然欢迎强者对于我错误的地方提出
让我也可以学习提升自己
房地产 依照世界发展状况来看 大致分下列三个时间段(大陆经济学者的研究):
第一阶段 城市化率<55% 情况: 所有城市房价均涨 特征为人口自乡村至城市转移,
不同城市规模人口皆在扩张
第二阶段 城市化率55~70% (郊区化)大城市(一线)房价涨,小城市不涨
特征:大都市圈人口增长,小城市增长放缓,制造业外移
第三阶段 城市化率>70% 大城市(一线)房价涨幅缓慢,小城市不涨
特征大都市圈人口增长(服务业占主导经济),小城市增长放缓
以台湾为例 经国时代十大建设 大基建 城市化中 此时高雄与台北房价差异不明显
高雄的制造业盛行 此时属于第一阶段 房价全部都涨
后来 随着人均GDP的成长 制造业外移至大陆 房地产呈现第二阶段及后来的第三阶段
台北与高雄房价开始区域分化
而大陆目前大概处于第二阶段 2019年城市化率约为60%
日本 欧美等发达国家不用讨论了 第三阶段
房地产周期和增速 经济学家研究 大约在人均GDP3000-8000 USD是涨势最疯狂的时候
随后的体现是周期拉长 增速放缓
目前大陆的人均GDP约1万(刚好过了最疯狂的时候) 台湾人均GDP2万
越南2千多 菲律宾3千多
: 房地产其实一句话就说完了: 房地产是当地城市发展给予的红利
: 所以 "持有最有发展前景的核心区域房地产"收益会最佳 (然后就是评估估值)
: 分析方式: 人口 土地 金融
: 人口要净流入: 有人口红利 (劳动人口趋势 总人口趋势)
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1. 以日本为例 房价其实崩过两次 1974年 和1989那次
1974那年还具备人口红利 劳动人口趋势是往上的
但1989年已经不具备劳动人口趋势的优势了
房价大崩盘后 后来日本的总人口趋势也往下了
加上日本房子的维护费用很高 不是一个很好的投资标的
不过日本东京的人口还是流入的 所以自2010年至今东京房价微涨(区域分化)
但涨幅不算大 我认为维护费用和人口老化问题结构没改变前
这类地方不是一个很好的投资地方 不能爆富 顶多微稳
2.台湾2019年总人口趋势都往下了(死亡>出生) 所以投资方面我不会想投台湾
除非人口老化结构出现改变
当然台北我已经有住的房子了 就没必要再投了
当然 桃园 人口还是净流入的 未来区域分化下或许会涨
且依照捷运未来规划图 捷运有往西边盖的趋势
北板桥 和新庄 在未来几十年捷运盖完后 似乎成为中心(习惯拿大陆方式看台湾)
(大陆地铁盖的越密 或往哪盖那区通常有什么题材)
但对于台湾盖这些重大设施很没效率拖很久来看 不敢指望
加上可能政权变更又跳票 人口结构老化 实在一点都没有令人想投的欲望
: 土地供应要少 金融的话: 税和利率(有房产税或是否有限贷等)
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举个例子 台北市盆地 土地供应有限 高雄嘉南平原 土地供应一大堆
北上深里面 深x的土地供应最少 厦门GDP不行 但也没什么土地供应
金融举个例子: 美国的房产税各周虽然不同 但大约1.x% 且还有遗产税
和日本一样 都有很高的持有持本 美国全国过去房地产的涨幅平均每年约3%
不算好的投资
如果你买硅谷 或 纽约曼哈顿 你看得上的大概都要100多万USD
一年光缴交1万多的房产税金你就很难维持下去 且遗产税是要交了才能继承
许多人后代没有钱缴交 只能放弃继承
所以美国人租房比例很高有其特别原因
而加拿大因为税负关系比美国少 所以温哥华房价比美国还高 一堆大陆人买
后来推出海外税15% ? (有点忘了) 房价才平缓
: 当然如果跨国的话多了一个当地汇率要分析
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一些资源国的特点是 汇率与原物料价格挂勾 原油价格跌时该国汇率也贬值
马来西亚石油公司占该国GDP很高比例 这几年汇率贬值
之前炒很大与新加坡相望的新山 大陆开发商碧贵远 森林城市便是失败案子
森林城市等于是造城 几十万人的城 你是马来西亚政府会不会有管理的问题?
所以当领导换人后 森林城市这案子好像就凉了
当初买的大陆人汇率亏 房子也亏 这是著名海外投资失败案子
: 产业的话 贵的是土地 依照土地上带给土地的价值
: 互联网等高科技=金融 > 商业 > 制造业> 农业
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这里的金融指的是金融中心
世界金融中心和互联网高科技属性的房价绝对最高
比如大陆的三个金融中心: 北上深房价最高 广州的金融远不如深x强
所以房价也落后深x一大截
欧洲金融中心: 英国伦敦 房价高
美国房价最贵的: 旧金山湾区(硅谷) 纽约曼哈顿
香港亚洲金融中心 土地供应还少 (土地财政 后面会讲土地财政逻辑)
所以房价绝对高不可攀了
: 交通运输的话: 地铁> 高铁 (高铁要看周围是否有规划商业)
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地铁只要人流量够的大站 人会逛街停留 该站许多未来会形成商业综合体
大陆人说=>地铁一到 黄金万两
地铁旁商业综合体内的住宅项目==>投资首选
高铁相较火车站而言 算新型的交通据点
人少的小城市的高铁站反而人会被附近大城市吸走而发展不起来
大城市的高铁站如果是枢纽(又有地铁站) 许多会规画商业 那往往成为该城的副都心
例如上海的虹桥站和深x北站
: 杠杆: 如果你认为全世界还是乱印钱
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美元霸权: 世界商品大多以美金结算 原本美元与黄金储备挂勾 不能乱印钱
后来脱勾后 又找了石油挂勾
美国用很高价格卖高科技技术(高利润) 下单给
大陆血汗工厂做成完成品再低价卖回给美国 (这是主要美国工资高 大陆工资低的原因)
换取一堆美元做外汇储备 一堆美元又去买买债 美国给予少许利息 可以拿到资金
去热炒世界 原本逻辑应该是还要升息把资金抽回剪羊毛收割
但现在玩开了 继续给你开无限印钞机 其他各国汇率基本挂勾美国
也大开无限印钞机
资金会往最有利润的地方投 美国就是投科技股 然后其他到处乱炒乱窜
大陆的M2 大约8.x% 近期也到10% 比GDP成长率多的部分 往往就进了房地产这个蓄水池
大陆房 美国股 堪称世界最硬的两大泡沫
台湾一天到晚说大陆的房要崩 这是台湾人的想法
大陆人觉得大陆房这是全世界最稳的投资 尤其是北上深
这波疫情 深x房子 宝安, 光明等又爆涨了 一涨都是几十%的涨
涨到你完全怀疑人生
: 那可以请你利用许多办法上杠杆 但现金流要算好
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首先 全世界的房地产没有联网 台湾银行是没有你海外房地产的负债资料的
同理当地也没其他国房地产资料
可以上杠杆
: 利率: 利率反映的是资金的借贷成本 所以大约会比该国的GDP成长率稍微低一点
: 所以想办法借低利率 将资金弄到一个发展前景(GDP成长率高)较佳的国家去持有
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台湾经国大基建时代 台湾钱淹脚目 利率都1x%的 到现在GDP成长缓慢
房贷利率可弄到1.x%
同理的 大陆的房贷利率也一直再调降 最近大概4.x% 估计疫情过后又要再降了
只是说房子金融属性的问题 增值贷出的钱国家希望是流入实业不是炒房
但资金会往利润最高的地走 大陆房利润最高
公司经营贷后虽有政策还是会有办法流入房市
所以每次大洪水后 房子又涨了 怎么调控怎么涨
: 首先若你进入世界xx强的企业有一个比较好的优势 就是较好贷钱
: 第一笔信用贷 就是你的起始资金
: 马克思都说过: 若你存到能盖一条铁路的钱才去盖铁路 那这条铁路永远盖不成
: 我的起始点 就是200多万的信用贷 利用台湾的低利率
: 去别国买房 剩下的该国继续贷
: 我都是买有人口大量移入 土地供应少 该区域有题材有发展前景产业好地段的"烂房子"
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大陆是土地财政 土地是国家的 台湾 美国等土地是私有的
美国搞了一套美元霸权可以印钱 大陆弄了一套土地财政
首先城市要发展 土地要拿来卖出 标到土地的开发商也可以是央企
例如中粮卖卖沙拉油也可以跑去盖房子 开发商拿到土地后卖给房客
由于该城市的地方政府会控制土地供应
如一线城的北上深土地供应是远远不如人的购买需求的
其中房价所得地方政府占六成 所以说 房价的上涨最有利的是政府
征收土地时 有的会规画安置房或给予一笔钱 称作鹏改货币化
于是乎 城市化发展造就当地一堆拆迁土豪 有了钱后也可以带动内需
例如深x随便一个城中村拆迁 拆迁户拿的都是E来E去的
而政府有钱后 可以贴补企业 让陆资企业的产品售价几乎业界最低
工厂不赚 但拿地和补贴赚回来
这套玩法整个逻辑大概这样 与美国也算有异曲同工之妙
而为何说越调控越涨? 泡沫大的小城市没人接盘的
我就给你来各限售(没成交量崩个屁)
热门城市 给你来个限购和限贷 还有落户政策等太多玩法了
: 想想人生这样太空虚 还是追求主动收益好 再将资产翻倍看看
: 所以我压了些未来人生目标
: 1.持有世界发展有前景地区的核心房地产 2.买世界技术垄断的科技股
: 3.疯狂上杠杆持有上述两样
: 4.老了将资产转入基金会或家庭信托传子孙
: 以上 废话很多 基本算是留做记录用的自爽文
: 我在当年美国留学的那个圈子里面 还是鄙视炼的最低层
: 留学同学跟我几个比较熟的 资产增值状况大约也都是这样马马虎虎
: 大家见面大多觉得自己一事无成 毕竟年纪越来越大 没有做到什么实事
: 有一个当年的留学生现在资产赚了上亿 见到我叹气自己悲哀的中产阶层
: 只能说 他内心深处的空虚和一事无成的那种感触 我非常能够理解
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以上 最后房子跟股票依样也是买强不买弱
20/80理论
可以买北上深 就不买其他二线省会城市
14亿人功成名就就是买北上深 所以北上深的房价是国家整体资金总量概念
该地房价所得比没有意义
小城市外人不会进去 所以就有房价所得比
另外海运的成本较陆运低 所以将水交汇处 船只停播处等物流中心易形成金融中心
比如深具战略地位的新加玻
大陆的油船就是要经过马六甲海峡就是得在新加玻深水港停靠
分析得够多了 你们应该自己可以去分析了
但为何我敢去海外买 因为我留学的朋友圈 在大陆 菲律宾 越南或美国
都有人设厂和炒房
要介绍贷款或该地房地产状况 都是一个电话询问下朋友的事情
我确实比较不会碰到雷 因为朋友已经先排除了
洛克菲勒说 把他一个人光溜溜的丢到沙漠 只要经过一个商队把它带入文明世界
它就能重建他的帝国
我现在这样的朋友圈 大概也就是这样的一个层级 要再往上一个阶层也上不去
层层的财富圈 希望能上去
以上 希望多少对大家有点帮助