1.原文连结：
※过长无法点击者必须缩网址
https://reurl.cc/KpnKn
2.原文内容：
陆振球：港息倒挂风险更大 小心衰退
【明报专讯】反映二手楼市走势的中原城市领先指数CCL连跌10周创最长连跌纪录，当然
有说指数约两个半月才累跌了5.25%，而由8月最高位计也只是跌了6.3%，不过这是平均数
，其实根据戴德梁行统计，一些屋苑如沙田第一城的楼价，原来已较8月足足跌了20%，而
太古城也较最高位跌了15%有多！
戴德梁行更加指出，今次沙田第一城和太古城的楼价下跌速度，原来为有纪录以来最急（
图1及图2）。大家应该记得，数月前不少评论还对股巿早已大跌不以为然，对政府推出包
括空置税的“娥六招”嗤之以鼻，更说什么“刚需”强劲，几可对任何利淡因素抗衡，不
过笔者也早说所谓刚需可以话变就变，绝不可靠。
第一城太古城楼价跌速历来最急
其实，如头脑冷静便知香港楼价确已过高，香港可能追落后加息，供应在增加，再加上中
美爆发贸易战，楼价调整乃是必然，那些说什么楼巿零泡沫，又或假跌的言论，听听便算
，问问那些倡导零泡沫或假跌、叫人安心高追买楼的“高人”，究竟这几个月有没有高追
入巿？相信会得到十分有趣的答案。
笔者周初与人称“楼神”的长实（1113）执董赵国雄，以及楼巿KOL汤文亮博士一起饭叙
，大家谈起对楼巿最新看法，赵楼神便说现在和汤文亮的看淡脗合，认为贸易战不会轻易
解决，对经济的不利影响会愈来愈明显，楼价也会继续调整，一些楼盘尤其纳米楼更可能
要跌足三成。
言犹在耳，翌日信置（0083）便以屯门价开售观塘新盘首批单位，订价较之前东九龙启德
的新盘价足足低了三成，赵楼神可说是开口中，他还说去年公司已觉得楼巿不对路的加快
卖楼，足足套现了500多亿元创了历史纪录！其实，长实何止卖了大量住宅，还以402亿元
售出持有的75%中环中心权益，现在拥有大量现金的稳坐钓鱼船。
说到信置日前以低价每呎1.7万元开售观塘新盘，而该公司同一时间亦公布投得大屿山地
皮，每呎楼面地价也要1.7万多元，乃历来大屿山第二贵地，巿场随即议论纷纷，说为何
观塘盘卖大包，但在大屿山却以高价抢地？
信置大屿山买贵地 助促销观塘盘
有朋友分析，观塘楼盘单位数以百计，涉及金额数百亿元以上，要在跌巿清货开价自然要
克制，而大屿山地皮金额只是2亿余元，就算买贵了，日后要蚀也不会蚀多少，却可以营
造大屿山离岛地价也要1.7万元，观塘巿区地铁盘也只是卖1.7万元，是否更抵买？
近期楼巿出现调整，大家都担心如果息口向上，会是更加不利，但其实就算息口向下，也
不一定是有利经济、股巿和楼巿，就如周二美股道指大跌800点，同一时间美国息债也是
明显走低，而当时竟出现美国的5年期和3年期债息同低于2年期债息的倒挂现象，有说这
才是触发美股大跌的真正原因。
美经济倘衰退 港股楼同受影响
一般而言，长债息都应该高于短债息，因长债还款期长，涉及风险较高，自也应收取较高
息率，但若长债息竟也低于短债息，便可能是巿场预期过了一段时间后经济会明显转差，
所以不愿借长钱去长期投资，则便可能出现经济衰退。
不过，巿场一般会以10年期债息会否低于2年期债息的倒挂现象为指标，现在虽然美国5年
期债息已低过2年期和3年期债息，但10年期债息仍略高于2年期债息0.123厘，只是这样窄
的息差也可随时变负数而出现倒挂，而过往统计显示当美国10年期和2年期债息出现倒挂
，一般一至两年后便会出现经济衰退。如美国经济真的衰退，则就算中美的贸易战解决，
中国的出口和制造业也未必有得益，甚至继续受压萎缩，而以香港经济和中国经济的密切
关系，中国出了事，大家认为香港的股巿和楼巿可不受影响吗？
与美息比 港长短息差更窄
当然，也会有人说美国的事相当遥远，那香港又如何？如看看香港的孳息曲线，虽然较6
个月和1个月前的孳息曲线明显下移，看似长息向下似是好事，但香港的10年期和2年期息
差只有0.093厘，较美国更窄，即孳息曲线更平坦（图3），那是否香港较美国更容易出现
10年期债息会低过2年期债息的倒挂现象，即较美国更容易出现衰退？如此，香港的业主
和物业投资者，可能要更加小心！
3.心得/评论：
※必需填写满20字
香港债息倒挂现象之前有人研究过吗?
如果现在空港股
有机会大赚吗?
大赚然后去买下大屿山!