养房防老 他靠房子变出每个月5万元现金流
撰文者：林东振 2015.09.29
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众所周知，养老最重要的需求是一连串现金流量的提供。若想要以房养老，如何把不动
产变为可流动的现金流量，恐怕是有此规划人士所关心的。
想要以房养老，在此提供三种方式供参考：
一、出租房地产
除了自住房之外，有其他的房产出租。但以近期的统计，根据全球房地产指南（Global
Property Guide）公布2013年第2季全球42国房价，台湾租金报酬率仅约1.57%，为全球
最低（2013年11月18日苹果日报报导）。若以每月需5万元的退休费用需求，需准备约
3,800多万的房地产价值。但若能找到约2%到3%报酬率的金融商品，只要准备2,000至
3,000万的资产即可。可见除了房价偏高因素之外，国人有土斯有财的观念，所以即便报
酬率偏低，也愿意持有不动产。
其实目前日本都会区流行退休老人与都会上班族，一起分租搭伙，不但把家中多余的房
间应用，也可得到年青上班族在生活上的照应。另外依亲友的实际案例，他们把出租房
选定在招生优秀的大学社区，可以达成的条件较好，约有3%到4%的租金报酬率。因此地
点的选择，也需多以考量。
二、大房换小房或都市换小镇
当离巢期后，家中的子女可能各自成家，因此生活的空间需求就变小。如果此时把大房
换成小房，或从高房价的都会区搬到小镇来，如此一来也可以活化不动产，为退休时产
生一笔现金。
三、房地产逆向抵押
一般的抵押是把房地产设定抵押权给金融机构，借入一笔资金购房，然后再分期以本利
分摊或本金分摊方式还款（当然也有初期只缴息的宽限期）。等到还款完毕，申请涂销
抵押权，就可以取得干净的产权。而逆向抵押刚好相反，是退休族把房地产与兴办反抵
押机构设定合约，由机构依一定条件给付退休族的生活费用，而在退休族身故后，将房
地产依事先约定条件，由机构来处理此标的。
前提是要有本事和本钱买到房子 而且不只一栋 因为老了要租出去
几乎是史上最难的退休金存钱法