※ 引述《ihcmm (回家的路)》之铭言：
: :→ ceca :房地产,如果以土地为主,你又低贷款可以压. 05/25 22:21
: :→ ceca :基本上都是稳赚. 05/25 22:21
: :→ ceca :少数会赔的,你的眼光应该有很严重的问题. 05/25 22:21
: :→ ceca :都买再要没落的地方.... 05/25 22:22
: :→ ceca :房地产比股票笨,比股票慢,但也比股票无脑,尤其土地. 05/25 22:22
: :→ ceca :大楼或新透天我不敢讲,因为有折旧问题. 05/25 22:22
: :→ ceca :谁XXX年前买一千万,现在剩400万.. 05/25 22:23
: :→ ceca :你看他土地价值,可能当年200万现在400万. 05/25 22:23
: :→ ceca :可是房屋本身价值,当年800万,现在过30年0块..XD 05/25 22:23
: :→ ceca :这就是玩房地产孩玩到赔钱的真像..买新屋. 05/25 22:23
: :→ ceca :房屋过3x年后,房子本身不值钱了. 05/25 22:24
: :→ ceca :但是盖房子,一坪最普通5.5万,贵的七八万都有. 05/25 22:24
: 想请教一下c大
: 如果房地产真像你说的是这么稳的投资标的，
: 台湾目前哪里还可以找到租金报酬率7%以上的物件??
: 我讲的是纯粹的租金报酬率
: ( 年收租金-必要维修及税务支出 ) / 购屋房价 > 7%
: 因为未来房地产涨跌其实是未知的，
: 我只希望房地产能带来稳定现金流，不想去赌房地产本身到底会增值还是贬值
: 因为房地产其实是一种玩杠杆玩非常大的投资选项.
: 假设
: 自备款2成，贷款8成。原购入房价1000万
: 如果房价跌10%，房价变成900万 -> 你的负债仍是800万，自有资金却只剩100万
: 也就是说如果房价跌10%，自有金资会亏50%以上
: ( 玩股票大家都知道尽量不要玩杠杆，但一转到房地产，大家好像都忘记了 = = )
: 房地产也不是不会跌的，淡水几十年前曾经从一坪25万跌到剩15万
: 现在虽然涨回来了，但可别忘记被套在房地产这几十年的机会成本，以及维护和税务成本
: 这也就是我不想赌房价涨跌，只看重租金报酬率的原因
: 想请教c大
: 台湾现在是否还有租金报酬率7%以上的物件呢??
: 谢谢
包租公喔,我这几天在房板有发过一篇.
先挑旧市区,尤其是高雄的旧市区(不要挑新市镇,像农16,美术馆那种)
买地上权,土地用租的.
然后隔套房出租.
投报请抓10%以上...利害又黑心的20%...
(低于10%就去cost down...XD)
风险就是土地不是你的...另外增值很低.
不过包租公就是这样,买别人不要的才有高利润.
投报率和增值度,如果两个都好.
就像你现在又要住得爽,将来又会大涨的物件.
通长是轮不到一般人再买的,就算轮到了,也都是天价了.
and...房地产尽量少贷,低贷款才是稳赚.
会高贷款都是没钱要先翻身.
你今天手上只有一百万现金,你就去赌,贷到500,拼他个一波,涨50%,就有300的本.
然后再贷再拼.
但当你现金超过2000以上,就开始收手玩长期.因为你的本够了,稳稳的获利量也不错.
低贷款,但一样要拼50%...
没拼到就继续放,反正你贷款很低.
怎样拼50%...去问帅大,学他大台北,捷运通车前两年买,通车后卖,稳定50%...每2~3年.
房地产是起步难,除去你自住的房子外,第一个500万现金最难.
你手上有500万现金,就去找低价然后有重大建设的透天买.
(请锁定5都市中心,钱不够不一定要台北)
40年旧透天,高雄火车站四周,或凯旋路,都大约400~800.
你再花200整个整建+加盖,基本上就会值1000,卖掉你应该有现赚100~200.
但是要赚更多,就是放,放到重大建设完工.
像高雄铁路地下捷运化有捷运站,台中经贸园区,捷运 等等.
你再卖,就是1500卖.
整个非长简单无脑好预期.
重大建设,都发局都有资料,旧透天找最烂最丑的买,就会便宜.
当然当你本更粗,就可以玩更长期的.然后分散投资.
找低价区买,像我一直讲的兴达港,投资人信心崩溃,建地一坪5万.
然后有重大开发案,年底要Bot招商.
你就去那边买个100坪,500万压着,Bot招商好,就翻5倍.
(当年光一个远洋渔港都炒到2x万,何况是现在)
招商失败,你就当他不存在,过5年等下一次大型开发案再来看.
当然这种东西你要挑地点,例如兴达港是南部大港之一,有很好的天然条件.
所以总有一天会开发,买了长放不用怕,尤其你买低点又买土地.
不过当然也不要全压,这种赌博就要分散.
像我家另一笔,这几天我妈就跑去看高屏大湖的农地.
高屏大湖因为环评没过,所以农地一分50~80...够低点.
买了等,反正高雄用水量一直上升,迟早有一天水库会盖.
盖了也是翻倍,几倍要看到实后买到的位置和撞况.
风景好,也是翻个三四倍以上.
so...你这边压一点,那边压一点,一个中你就赚,两个中你就大赚,全中你就发了.
这就是长期投资的真义...XD
低点买进,压开发,分散投资,低贷款.
房地产最容易亏的问题,有两个.
1.没落区..例如台中的东区.
台中一直往西发展,东区就成了没落区,所以要买就要往西买.
但高雄不一样,高雄以港为生,而上个10年炒巨蛋是往北炒.
所以高雄的没落区是在北边...XD...超过国道10号我都认为是利空出尽.
当然现在大多头,高雄闭着眼睛买都会涨,但长期利空,没话题.
2.乱买新屋.
上面推文我有提过.
尤其中南部房屋大约3x年后,本身建筑就没价值,变成看土地价值.
(大楼大概还可以撑到40年以后,透天比较明显)
然后建筑本身也不少钱,一坪5.5万是最阳春的,一般都6~7万.
这样你30坪透天盖4F建蔽率60%,建筑费也大约400万.加上土地300万好了,700万.
你过了30年,土地涨一倍..这样你这间价值就是600万.
这就是一堆人被套牢的由来,建筑费没了剩下土地价值.土地增值度无法cover建筑费.
当然如果你新透天买来,住个5年就卖掉,折旧只吃个5~10%.
但是你5年屋卖相好,让土地增值性更高(新屋新区域,土地增值会比老区域快)
自然可能比你买30年老透天赚的多.
不过当然,以上是大多头年代.
但如果是房地产低迷年代呢.
土地会贬值,新屋自然让土地增值的效应不佳,最多就是保值.
可是像高雄这样低迷20年,你新屋也变20年老屋了,保值效应也没了.
这样你会跌得比50年透天还惨....反而当年你买30年透天的没亏多少.
等到后来房地产又振作起来...50年透天涨幅救远胜过你的20年透天.
so...新屋别乱买,没把握买中古透天.
另外,透天可以自己整建,二次施工效应等同10年屋.
你权状50年屋,但=二次施工,你可以把他拿来当10年屋卖.
大楼方面和透天有点像,不过大楼折旧比透天更可怕.
so...大楼除非短期买卖,不然长期我一定建议朋友要买有风景的.
尤其高雄,一定要买风景地一排.
风景可以等同透天大土地持份的保值效应.
涨,有风景的第一个涨,人家涨1你涨2~3.
跌,你也是最后一个跌.