“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”
中各项视为消费者保护底线的条款是否可经由磋商
条款下修调整？
此举是否违法并成为无效磋商条款？
定型化契约条款系由一方所拟订，故常考虑一方利
益，而罔顾消费者利益，甚至有要求消费者弃权等
情事。
譬如，其中交屋款于“预售屋买卖定型化契约应
记载及不得记载事项”中记载为：买方并有权于
自备款部分保留房地总价百分之五作为交屋保留款
，于完成修缮并经双方复验合格后支付。
若经双方磋商交屋款调整为总价1%甚至为零。
是否
仍可于签约后主张该磋商条款无效并违法，应以
“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”
中的5%为最低限度重新磋商修正？
白话一点，亦即“预售屋买卖定型化契约应记载
及不得记载事项”是否限制着建商预售屋契约内
所有条款，无论是否有经磋商，皆不得劣于“预售屋
买卖定型化契约应记载及不得记载事项”中的相
对应各条款？
http://i.imgur.com/gf9cjnM.jpg
http://i.imgur.com/2N90ceE.jpg
http://i.imgur.com/mQQj8vQ.jpg
函释即指出此举为架空法规命令之违法行为。
无奈，函释仍位建商开条后路，即“建商是否利用
消费者不知”。
所谓“不知”的认定为何？
且若真的已知，说难听点“事后越想越不对劲”是否
仍可主张“磋商条款”抵触法规命令“应记载事项”
无效且违法？

民国104年时，何欣纯等委员提案《消费者保护法》第11条之1第2项之修正草案：“前项之强制规定，不得以契约变更之。但若以契约约定更有利于消费者，不在此限。”但很可惜这个版本是没有通过的，而最后实际通过的条文版本（也就是现行《消费者保护法》第11条之1第2项）：“企业经营者以定型化契约条款使消费者抛弃前项权利者，无效。”　因此我个人认为就“历史解释”及“论理解释中之反面解释”而言，就审阅期这部分，“磋商条款”如果更不利于消费者，是有效的。　不动产市场具有资讯不对称的问题，消费者实际上是很弱势，问题是他们连自己非常弱势都不自知……平时买菜买个小东西都要斤斤计较小心比价了，但买房这种动辄几百万、几千万以上的交易，却很冒然地就自己下了决定。　我举的例子是有关于定型化契约之审阅期，是直接规定于《消费保护法》的法律位阶，都已经可以被“磋商条款”处理掉了。举重以明轻，原PO讲的那些东西当然也可以被“磋商条款”给处理掉。除非法官用《民法》第148条来处理。　但保险契约就不一样了，因为有保险法第54条第1项：“本法之强制规定，不得以契约变更之。但有利于被保险人者，不在此限。”　“定型化契约应记载及不得记载事项”的法律位阶为行政命令中的法规命令（《行政程序法》第150条参照）。

简单一点的解释是。磋商条款的【磋商】这行为就让合约并非是【定型化契约】了。除非牴触相关行业别特定法规。

我是法官的话，会视情况而定啦！如果签约没多久，消费者就对此有意见的话，我会用《民法》第148条对消费者为有利之判决。如果消费者过了好几个月之后，才愈想愈不对劲，这是根本就不想买才想用这个理由来解约。这时候我可能一样用《民法》第148条，但是对建商有利之判决，或不用这一条也行，就按磋商条款。这种小事，通常就直接和解掉了啦！（除非是解约，才事关重大）。实务上，我想真到消费官那边的话，通常建商会让步，因为本来就是建商在乱搞。

磋商条款实为鱼肉消费者条款，这样的话，“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”不就没有存在的意义？只要建商直接使用，行政院公版定型化契约，与消费者签订时，处处使用磋商条款不就好了？“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”直接架空。

他们应该会故意把那部分不用定型化契约，而是用个别磋商条款。根本解决之道，就是修法：“定型化契约应记载及不得记载事项，不得以契约变更之。但若以契约约定更有利于消费者，不在此限。”但利委……哈哈哈！

但那部分若“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”有规范，即使契约中没有写明仍形同存在且有效。 有心要搞写明再做磋商，建商赢面更大吧。

政治献金收饱饱，连农地工厂都可以展延二十年，然后抓违章农舍。我只能说，贱商再怎样，都没有输啦！对贱商来说，顶多是回归定型化契约应记载或不得记载事项而已。　反正讲那么多也没用，消费者脑门充血不加思索当场付订金什么的，才是最大的问题。专业敌不过话术啦！

但市场上充斥这种不平等条款到所有人都习以为常的程度，太不健康了吧。

我有看到原PO在房板的文章了。房板是个专业度很差的板，关于预售房方面的思维还常常偏向建商，可能很多是仲介或代销人员。我想一般人不容易了解“预售屋买卖定型化契约”的问题，我自己翻几十页的建商预售房契约书，还要跟“预售屋

我是帮了两位网友及自己取回权利，幸好是都是只付了订金与签约金尚未开工，经投诉消保会第一及第二阶段建商就让步了。

买卖定型化契约应记载及不得记载事项”作比较的话，是要花很多时间的。

我也是一条一条比对，完全无误签约下去，后来才在拆款表中发现与建商解读不同，同一句话建商认为是自备款5%，我认为是总价5%由自备款中支付。也许是状况单纯，我在申诉一阶段就重新各别磋商，其他同建案消费者大概都不知情吧。但内政部的函释有特别说明不得以磋商方式订定更不利于消费者交屋款的条款。 所以交屋款这条应该可以保障吧？ 只是何谓“不知”？

定型化契约应记载及不得记载事项顾名思义约束定型化契约双方自行议定的私契约就不是定型化契约不受拘束 XD我买房子时契约和建商议了整个下午晚上还和老板去吃东西喝酒 然后老板问能不能这份给他参考本来那份太烂了 XD停车位还主动半价卖我 XD不会验屋有人花钱请人代验不会审合约到是很少听过花钱反正买房 可以付钱可仲介可以付钱给代验屋付钱给设计师就是不能付钱给律师 怪哉 = =

楼上，你真行！专业付费审合约是有，但是审后依然被压在地上摩擦吧，只能选择不签，找其他建商。 但消保官多次突击检查建商预售屋定型化契约合格率只在10%左右，这只是定型化契约，再加上磋商条款直接归零囉！

预售屋定型化契约，地方政府介入审查比较好的，目前我知道的，就只有台北市政府做得比较好。

我买房的时代那个长达十年的房市大多头还没来到是买方市场 市场资金又多连贷款都可以约定利率封顶是个买房的快乐年代 XD