这次疫情重创三级产业.
当然啦,各位可能不是三级产业经营者,所以不痛不痒..XD
就像我们投资客,我指专业的这种.
当然希望商圈转移阿.
投资店面的奥义从来不是收租,租金投报才1%是要收个鸟蛋.收租你干嘛不买0050??
(你一亿的店面,一年才100万店租,靠邀,你丢0050,可能可以拿到股息300万)
投资店面的精神就是增值...!!!!
(不卖也可以拿去跟银行贷款,贷款后把钱拿去买0050套利就好..
所以增值不一定要卖才可以享受到增值的爽,
是不懂金融的人才会什么不卖只有纸上富贵的白痴想法
国泰,前南合兴的家训都是,不动产只买不卖..我只家族也就是他们私人不动产.
阿只买不卖,那他们怎么变出更多钱??不卖不是都享受不到...XD
哀...看到别人做不一样的事情,都不怀疑一下自己的思维是不是有问题...
因此,台北东区的房东干嘛不降租,因为他们怕影响到银行对她店面的价值评估.
所以宁愿租不掉也不降租,目的是维持店面价值的认定.
你要看懂阿....)
而店面增值,就是要抓未来新商圈的诞生,或是高成长性的商圈等他成长.
所以"变化"是投资店面的指标!!
投资店面不会有人笨到跑去买僵化的"最强商圈"店面.
(这都是抛给生意人接的,他要做生意,有赚钱,金店面览趴压着也会买.
不然很多生意,改变位置生意会大幅受影响.
例如热河街的曾正咖哩,她搬家搬在附近而已,但搬家后其实生意少很多..
因此店面养到最后就是抛给生意人接手...
这也是为啥名店有时候他的租金会比较低...因为房东在养套杀..XD
你有名就把你养肥,之后再把店面高价抛给你买..
这是很基础的店面操作策略...反而虚弱的店家就涨他租金把她赶走.)
那个就算增值,也是很烂...因为他发展僵化了.
更不用说,物极必反,盛极必衰;月圆则缺,水满则溢.
就像长期投资.
蛋黄区,当年的万华,当年的盐埕都是当年的王者,但时间久了就会被干掉.
所以在他被干掉之前,就会离开,然后去另一个未来的王者处布局.
而住宅还很能撑,因为既有屋主有权有势的话,闷烧力道很强.
例如台中西区被干掉,西区的人不承认.
高雄文化中心被干掉,文化中心的人也不承认..XD
但承不承认是你的事情,我们投资人绝对理智,不受情绪影响钱的操作.
因此我很多年都没进过文化中心的房子.并且你也看的出来文化中心房价涨幅其实很可怜.
反而崩毁的盐埕区,他崩毁崩过头产生极大的乖离现象,因此盐埕区之前反而很好赚.XD
可是住宅改变,一个蛋黄区被干掉到他无力,可能是10~20年.
就是因为既有住户还有很大的强度,所以支撑力道很强,住户毕竟搬家缓慢很多.
而店面...就刺激了.
店面商圈转移有时候在一个事件,就可以大幅扭转.
最典型就是天母,当年天母盖了捷运,立刻商圈在两三年内就转移到捷运四周.
原天母商圈立刻崩溃.
另一个快速现象就是师大夜市,也是一两年内就衰退.
速度无敌快....
台北东区衰退那个在店面世界已经算是很慢很慢,留很多时间给你跑了.
理由也很简单,新商圈会有磁吸效应,旧商圈只要商业活性一下降,就一堆倒店.
资本市场很残酷的,你倒店的时候,别人只会嘲笑你.
就像你去看这篇原文下面的推文..XD...你亏了一屁股老婆要被抓去卖,乡民还嘲笑你.
当然啦,对整体市场而言,旧的不去新的不来.
死了一家饮料店,隔天只会在诞生千千万万家饮料店.
这就是商场的生态,永远不缺死你一个.
另外做生意死亡率超级高大家也知道.
而也因为这种残酷的市场,所以造成商圈的改变速度很快.
这也是店面以前很好赚的主因.
我买一个蛋黄区例如中都好了,你要等中都房价涨到跟美术馆一样要等多久?
我告诉你,至少10年...XD
但是店面,以前一波抓到,三年就有一个超级大涨.
当然现在资讯爆炸+有钱人更有钱,造成店面投资高端化.
一个有前景的区块,你几乎要5年前切入...三年前会一间都没卖,一年前会全部开天价挂卖.
变成店面的涨幅很容易被提早拉在三五年前就涨完了...XD
最典型例子就是我常举的.
义享天地大顺路对面的大顺一路以及富国富明路店面.
义享天地一开始宣布要投资,就开始被抢.
然后因为林义守想跟政府凹楼上改作招待所甚至偷渡住宅,所以这个案子其实拖很久.
但是店面价格几乎五年前就涨到逼近今天的价格..XD
也就是说,你这五年去买义享天地前面的店面,你几乎都不赚钱,因为他已经涨了.
那时候看到就放生的主因也很简单.
阿你一个还没盖好百货公司门口的店面,价位就跟其他巨蛋,汉神本馆等百货公司门口一样.
阿这样还投资个担担面...XD
不动产价格永远都是相对的.
1000万的房子很贵?你要看其他房子多少,其他房子都2000万,那一千万的房子叫极度便宜.
因此台北如果40年的三房电梯大楼卖1000万,你说它贵还是便宜?
但是在高雄,30年三房电梯大楼卖1000万,你又说他是贵还是便宜.
价格为啥是相对,这就是"你有没有其他选择"的问题.
当你没其他选择,那他就是便宜...你看数字说他贵,那你准备一辈子租屋..XD
店面也一样,判断基准就是,你用同等级的商圈去看他的相对价格.
而投资店面,就是以"这边发展的商圈未来会到什么水准,那店面应该多少钱"去评估.
当然无论怎样,现在店面市场因为玩家太厉害+大家钱太多,所以变成高手盘...XD
再加上商业型态改变受电商,百货,熊猫,尤其是熊猫的冲击.
因此店面变得不好玩....
再加上商用不动产贷款被限制六成.现金投报率一般都被住宅屌打..
当然不否认还是有机会捡到大利润,但平时店面是很难操作的..
天上掉下来的钱只能靠拜拜,可遇不可求.
当然扯这么多,在解释一点就是.
店面这么刺激的东西,代表商圈变化也是很刺激.
当年后火车站第一街是哪?是重庆街...今天..
当年喜峰街夜市多强,今天??
而热河商圈为啥会在热河兴起.
因为中博地下道起来,或是中博高架桥下来,第一个路口是热河一街..XD
(所以中博高架桥拆除,我不认为是热河商圈的利多,商圈的形状可能会有一定的改变
只是转换可能会比较慢就是了,因为这个商圈够热,所以除非有被重击,不然改变会很慢.
但也因此,我都不建议投资买入热河一街正街上的店面..)
反而为啥我建议不少网友可以注意,中都街和喜峰街的夜市或商圈.
因为中都发展后会涌入大量的住宅人口,而最靠近重划区的夜市和商圈必然受到大幅加持.
(重划区内的店面会很贵,是高消费店家进驻...但是无论房价在贵,人还是喜欢买平价餐饮
住豪宅一样爱吃90块鸡腿便当的..不要电影看太多...自己实际去美术馆农16附近看看.
你看排队的是法式料理,是龙虾火锅,还是自助餐店...XD
房子买贵可是他会增值,所以不是花掉而是赚钱.
但吃东西是花掉...有钱人很多之所以有钱,就是因为斤斤计较..那..他当然爱90块便当
另外自己看西藏街..西藏街在自己窝在马卡路口调查.有多少消费者都是住美术馆的.XD)
另外对一般玩店面的玩家,它们目前不善于做这种投资规划....XD
(主要是生存者偏差问题,这种横跨高级和基层的投资判断,他们会陷入同温层思维陷阱)
所以你真的想要买店面,这是一个机会...在那些有钱人学起来这招之前的机会.
再过一段时间,那些有钱人就懂了....你的机会就又更少了.
有钱人的学习能力一直都超强,不然他怎么是有钱人.
只有白痴才会看低有钱人的能力.
世界上最聪明的人,在两个区块,一个就是政坛,另一个就是商场...
只是他们都很低调不会整天呛自己智商250.
(你在这两个区块笨一点,早就被扛出去埋了...陷阱诈骗一大堆,还超级恶性竞争.
在其中,你还要变出自己利益来...)
至于火车站商圈,取决于71期的规划到底是什么.
没有71期规划出炉,不做任何判断.
我们是投资人,不是赌徒....投资人一定要必赚才下场,宁愿赚得少,不愿意提早赌博.
至于日胜生在民族路规划的那个商场四周的店面.
那个你就不用想了..XD..价格早就让你没利润.并且也没有适合的店面在卖.
而讲这么多,其实,我们玩店面的最希望就是商圈转移..XD
这样我们才可以发大财.
但是这是,把自己的开心建立在别人的血泪上面.
商圈转移就代表,有很多人要倒楣,很多店家要赔一屁股,产生很多家庭社会问题.
因此,在严重的冲击例如这种疫情下.
政府只要顾虑到人道问题,必然会拯救商圈..XD
否则...
否则灾难都是发财得时候..XD
灾难带来改变,并且平息灾难也会产生大量赚钱的机会.
没看到灾难过后,股票房地产必然大涨,而且都涨超过灾难前的价格.
这是因为...从正面来讲是政府必须刺激经济来补灾难产生的钱坑.
从背面角度来讲就是,你手上的货币崩盘了,灾难的伤害全都被政府转嫁到货币价值上.
所以灾难之后,必然贫富差距扩大.你站在富的那个角度,自然就会看到很多赚钱的机会.
古代革命,革命的"直接"原因不是灾难,而是贫富差距.
朱门酒肉臭,路有冻死骨.
一个灾难,农民缴不起税金,土地就只好抛售,有钱人狂收.
收了之后又炒高地价,所以中产阶级本来买得起就变成买不起..因此翻身便困难.
但是手上有农地的,就变更有钱,所以又可以买更多农地.
所以每次灾难后,少数人就持有更庞大的不动产.
宋朝末年,京城的房子要当官8辈子才买得起...
而...这种局面到今天都无解,全世界都继续贫富差距扩大.
(灾难的时候,你们忙着嘲笑别人,但有钱人都忙着捞钱...XD)
也因此,政府拯救受重击的商圈其实很正常.这是为了"公平正义"
以免倒太多店家产生庞大的社会问题...再者造成银行大量烂帐.
至于发消费券,则是变相的撒钱到市场中增加流动性.
消费券可以快速的增加市场活性,让新的店家诞生.并且让还没倒的店家可以快速站起来.
而透过拯救旧商圈+发消费券,其实会让商圈转移速度大幅被压制.
可是这..就是人道的问题.
我是不知道这时候为啥你们要跟我们投资客站再一起喊.
"让店家死吧""旧的不去新的不来""自由市场经济"....XD
喂,你们什么时候跟我们一样变成极右派了???你们不是左派吗??
那,别人喊"让房价自由市场经济"的时候,你们怎么又变极左派的反对了..XD
so...振兴商圈,发消费券,其实都是很自然会产生的拉.
只要中间过程和施行不要出包或乱搞.
不然其实这些都是社会需要的.
今天如果是你借了300万开店,结果遇到灾情...
你再想想你会支持还是反对.
你倒了你就中年失业+负债300万...你看你怎么活下去..
可以找栋大楼跳下来..我说真的.
300万在很多人眼里是很小的一笔钱.
但是...欠3000块就可以让少年耶打死人.
前两天讨债群聚被开一百多万单的,他讨债讨多少钱??6万块阿.
当你什么钱都没有,还倒欠300万.
可以跳一跳了...不然上吊可能死状不会那么惨.
社会事,哪有你们稳定上班族想的那么轻松??
当然啦可能还是有路可以走拉.
去贩毒,去当诈骗集团车手(因为你不懂只能当车手)...XD
而这...无论他选择是找栋大楼跳下来,还是跑去贩毒搞诈骗.
是不是都是造成很大社会问题??
那...你是不是更可以理解,为啥政府要振兴经济,拯救商圈了吧.
很多生意人私底下为啥会做一些"副业"..(指非法的)
就是因为他生意不赚钱啊...
因此,国泰平安治安好,但是当不赚钱的时候,乌烟藏气满天飞..
就是因为,很多人要活下去,正途活不下去,那只好捞偏噜.
而这些成本,你们上班族以为都不关你的事??...
那是还没烧到你家...烧到了你在思考有没有关你的事?
对喔那些什么投资亏了上亿还可以东山再起的故事不要乱信.
那个都嘛是看到有问题,就开始脱产,把钱藏在别的地方.
之后破产装死,之后再用藏起来的钱洗白回来用.
洗钱法...最简单就是开一家店,然后把钱洗入店的营收.
(所以黑道很爱开店..)
手法,绝命毒师有教,自己去追剧.
另一种倒了可以再起的是,他替金主或是大佬顶破产.
例如维冠大楼的真正负责人,他后来开了五家建商,董事长全都不是他的名字.
炒房勇哥为啥被政府查办后会变成轮胎公司的总经理.
这些都是替人党灾,出来后人家会替你安排安家善后.
而你傻傻的自己压身家all in,输了300万负债.
你还想学人家东山再起??
想得美...XD
不要太小看社会!!