※ 引述《IAmFreeAndU (116一起帮国民党送终)》之铭言：
: ※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: : 日本当年不动产大崩盘是因为.
: : 他自己把税金从类似台湾这种千分之几,一次调涨到百分之二以上.
: : 日本现在是全世界持有成本前几高的国家.
: : 因为它除了房屋税金外,还有强迫你维修整理房子的整建费用.
: : 因此回到出租投报的公式上面.
: : 高雄例如一间两房好了,出租一万,一年租金12万.
: : 而你的持有成本大概是6000块(房屋税+地价税),所以你实收利润大概是11万以上.
: : 因此回推2%房贷,实际上价格应该是500..而高雄是三百多,所以明显低估.
: : 因此你买房子收租是狂赚,现今投报率8%以上,狂电所有储蓄型基金股票保险.
: : 回过来看日本,300万的房子,你的税金和整建成本,大概一年抓2%=6万块.
: : 因此你租金如果只收12万,你实收获益是6万,回推2%,所以价格300万...
: : 当然实际日本出租头报还会再高一点,因为要评估空租期和维护的成本.
: : 另外,谁说日本炒房都是亏钱.
: : 你自己去看吴淡如在日本炒房赚了多少..XD
: : 因为日本实际出租租金大概在4~5%..
: : 然后当时日币还很高,所以它们大量贷款买房子出租收租金.
: : 不过后来日币大贬,所以吴淡如这一批炒房的,在这一波外汇上赚到翻掉.
: : 它们的租金和房价因为抗通膨而上升(请看这几年东京房价上升)
: : 然后债务也因此相对货币贬值而减少....
: : 所以,那一批在日本这几年可是炒房捞了一大笔...
: 举到吴淡如就很糟了啊...
: 她投入多少比例的资金
: 从投报率来讲 那几年期间她有赚到没错 可是现在你有看到她出来讲话吗? XD
: 炒手看到的通常都是投报率 可是投入的本金要多少?
: 吴淡如自己受访讲的 她在东京的投资不下数亿台币
: 人家买的可是好地段
: 她会选择东京也很聪明啊
: 因为台湾房价涨的比东京还夸张
: 可是整个生活水平跟东京比?
: 不要开玩笑了好吗...
: 未来的风险是她自己承担
: 她大姐钱多 我没意见
: 至少2020前她都安全
: 不过照日本对房屋的折旧以及税务要求来讲
: 等到她要出清资产再来看她是赚是赔?
: 这是不动产的盲点啊
: 你看投报比其他金融商品高
: 等到结清后 又是一回事
: 这就是自住跟投资的差异
: 自住短期内根本不会考虑到出清的部分
: : 虽然没有比台北多,但是跟高雄比起来也没少多少.
: : and...日本人很多都没买房子.
: : 你该不会认为日本的房子都是国家的吧...XD
: : 日本的房子都在类似吴淡如阿,或是企业等,大规模包租公手上.
: : 阿你是认为大型企业包租公是笨蛋?做赔钱的生意吗..XD
: : 真的是傻了...爱讲日本,却一点都没研究日本房地产.
: 您只举例东京 日本只有东京吗? XDDD
: 其他都道县府的房子 价值......
: 为什么东京房价高 就是人口失衡 产业集中
: 那您前文所说的产业与炒房之间不重要的关系 不就自己矛盾? XD
: 先有产业 再有生活需求(食衣住行) 再来炒房?
: 我希望高雄能到到第二阶段就好
: 还有东京的高房价在于地狭人稠 才被炒起来
: 跟华人圈屯房当作资产的概念完全不同啊 XD
: 普遍日本百姓
: 是不会把房屋当作投资标的
: 你文中举的例子
: 不也是说是"企业"才会愿意做这样的投资意愿
: 更不用说吴淡如是华人圈的最佳例子 XD
: : 就像爱讲德国,也一点都不研究德国房地产一样...
: 我有讲到德国吗? XD
: : 穷爸爸富爸爸作者和富爸爸都是炒房的.
: : 川普也是炒房的.
: : 麦当劳也是炒房的.
: 投资地产 不等于炒 这观念我在上一篇文章就说过了...
: 川普本业就是建筑起家 你叫他不买地 盖房 他做什么? XDDD
: 麦当劳也是投资 不是炒房...
: : 你该不会希望我在举例八....XD
: : 你知道当年华人2000年逃避97台海危机到美国是怎样过活吗?
: : 就是买两间房子,一间收租,一间自住...
: : 我姑妈他们就是那一群...所以我很清楚...旧金山是怎样连讲台语都会通.
: : 另外,美国真的房价贵的,像曼哈顿??.....
: : 你台币一两百万买??....买厕所吧...XD
: : 阿扁的豪宅你该不会想要跟他用一两百万买下来吧.
: : 喔,也许你说的是一两百万美金...那....
: 我举的例子就是"好莱坞明星"买房的价格
: 而且是美金无误啊 XDDD
: 您有看清楚吗? XDDD
: 人家拍一部片赚百万美金 买的房价也只要百万美金
: 台湾呢?
: : 讲讲而已.
: : 它们因为恶性贬值货币造成不动产恶性增值.
: : 人民开始靠杯,政府不敢解释真相.
: : 所以就把罪过推给中国罢了...
: : 你知道英国伦敦有一半的不动产是外资持有.
: : 德国慕尼黑也是一大堆的房子都外资持有..
: : 这种外国人持有都市大半不动产在海外根本很正常.
: 持有不动产不等于炒房
: 货币贬值跟内需市场有何关系?
: 不动产境内货币流通 又不是汇率问题
: 加拿大会提出汇率问题 就是中国移民问题啊XDDD
: 不然跟汇率有何干系?
: 事实上是中国热钱无处发泄 所以四处投资地产
: (单指加拿大 听说英国情况也算严重)
: 搞到当地人要买房涨到受不了
: https://goo.gl/ARqAa6
: 你口中的房产大亨选前怎么说的?
: 虽然我贴最新的新闻是"否认"
: 但这是他处于最优于美国立场所做的决策就是 XD
: : 人民??过半人民租屋.付房租给外资阿.
: : 阿这些持有不动产的外资是笨蛋是白痴?做赔钱的生意??
: : 我不否认李嘉诚在英国亏了一屁股,因为汇差问题..
: : 谁想的到英国脱欧造成英镑大贬呢??
: 李嘉诚都赔了
: 证明跨国投资房产风险性高
: 你不会跟我说吴淡如比李嘉诚强吧?
: 然后这跟台湾有什么关系? 我不懂
: : 但是为啥欧洲房价大涨,除了负利率外还有一个很可怕的因素是.
: : 难民.
: : 也是英国脱欧,川普要仇视新移民的主要政策由来.
: : 难民涌入欧洲,也许你说大多难民都很穷,问题在于他们可以五六个人七八个人住一间.
: : 而人数爆多造成居住又变抢手,所以带动租金上涨.
: : 而租金上涨回推像英国3%投报,因此这几年英国房地产疯狂大涨...
: : 我们就跟英国炒房投资客有熟,所以最近发生哪些事情我们都很清楚.
: : 不像你们都是看新闻看媒体再加上自己胡思乱想...XD
: : 还真的只有华人炒房哩??
: : 全世界有钱人都在炒房的拉.
: 唉...
: 理专最鼓励有钱人的投资商品是艺术品好吗...
: 不动产绝对也在珠宝之后...
: : 英国女王收入哪来除了国家配给外,最大收入是不动产.
: 这个我刚好有看过DISCO VERY的专题报导
: 英国皇室自从90年代后期变革后
: 每年带来的观光效益
: 以及相关商品的收入
: (如世纪婚礼 皇室成员诞生 英女王寿诞)
: 就远远超过英国国民给王室的配给 这也是英国人不是那么反皇室的原因
: 不动产 就是以前阶级留下的产物 你跟我说英国皇室打算变卖? XDDDD
: (会卖 但是是跟国家相关 不是跟私人理财有关)
: : 全世界国家,几乎前十名首富,会有一个是炒房的.
: : 外国是有钱人才炒房,人民只能被剥削.
: : 台湾人人在福中不知福...
: 对啊 真是有福
: 连老百姓都有能力炒房 XD
: : 请问,你现在去借钱...
: : 你用哪种东西最好当担保品阿..XD
: 所以重点在
: "钱"
: "现金"
: 你为什么需要钱? 因为你现金流不够啊
: 拿房子当担保品有价值 没错
: 但当了担保品
: 这房子这就不属于你
: 银行才是拥有者
: 然后你上千万的房子在你周转不过来的时候 能担保多少?
: 鼓吹拥房自重 却忘记未来三十年债权其实在银行手上 这点迷思要打破
: : 再来,请问我们国家举债,担保品是用什么阿??
: : 陈菊??
: : 你傻了吗?不动产是银行放款最重要的担保品.
: : 这样你怎样切割不动产和金融以及投资商品的关系??
: : 不然哩??不然你登记后是我的??
: 银行的
: 除非你学景甜有本事一次付清 那我没话说
: : 我随时都可以跟银行曾代转贷.
: : 例如我本金100万贷款400万.借20年.
: : 当我还了5年后,我缺钱,我可以立刻跟银行申请增贷,或是跟另外一间银行申请转贷.
: : 再把还掉的100万拿出来,而我的贷款又回到400万.
: : (好啦扣利息,我取回80万好了)
: : 更不用说最扯的,缺钱卖房子??
: : 我问妳喔,你有一间两房买300万,收租一万,投报率4%.
: : 你今天缺钱缺两百万.
: : 请问你是应该把房子卖掉,还是应该增贷200万出来?
: : 好,你把房子卖掉卖300万,用掉200万剩下100万.
: : 你100万不知道干嘛,去放5%投资.一年收益5万.
: : 而我用房子抵押做贷款,贷款200万出来.
: : 所以我就是房贷200万+一间每年收租12万的房子.
: : 200万的2%利息是4万块.
: : 所以我把200万花掉后,我每个月还是可以收益8万块.
: : so...请问,到底缺钱把房子卖掉是聪明的还是愚蠢的..XD
: : 国小数学而已.
: 你的假设都处在房地产永远上涨的理论上
: 可是实务上不是这样
: 你在板上给予板友的房产见解 我从来没有意见
: 只是你上一篇的文章 错漏实在太多 我没办法不回文
: : 至于说房子老了会贬值??
: : 又回到上面那篇新闻.
: : 楠梓..注意是楠梓,可不是苓雅区还是美术馆蛋黄区...他是蛋白没错吧.
: : 蛋白区楠梓,3x年老公寓,靠还五楼,2007年,一坪4万块...
: : 今天过了10年,是不是老了,是不是卖不掉了,是不是没人要了.
: : 那请问...你要不要卖我4万块阿,有多少收多少!!!..XD
: : 老屋太老会卖不掉??...卖不掉卖我啊....我帮你跑现金呢..
: : 你可以放阿.
: : 然后,请问你把现金放在存款或是保险.
: : 那些金融业者把你的钱拿走拿去干嘛??
: : 阿靠..它们拿去炒房炒地皮.
: : 没看到我们图书馆二期是谁盖的??中信人寿阿.
: : 你知道远雄火车站前那一块地是谁的嬷?远雄人寿..
: : 企业当然爽阿,你存款,用不到1%的代价,借他们去炒房.
: : 正常房贷要2%呢...用一半的代价就弄到炒房德资金,它们套利套到爽歪歪..XD
: : 所以...欢迎你存钱.
: : 放心..企业会帮你炒房的....你不用太担心.
: 政府手上可以解决炒房的工具太多...
: 光是抽银根就好
: 或者立法制定课重税也好
: 问题在 企业迅速崩盘对台湾的影响是好还是不好
: 缓涨后 投资房产的报酬率自然就低
: 当然我知道投资客不愿意见到这样的状态... XD
: 企业可以一直炒啊 绝对没问题 最后就是泡沫经济而已 XDDD
: 没有人有好处
: 后面都是我对您上篇文章的回应 您也没有多做回复
: 所以我就删除我自己的回文
: 您不介意吧
其实我不太懂你要说什么...XD
投资不动产不等于炒房??
那我不就不是炒房投资客了..XD
然后吴淡如是对的因为他投资东京精华区?
我有叫大家去买乡镇的不动产吗??
少子化对外围农村乡镇杀伤力很强大.
我从来都不建议买非都市/观光/工业区以外的不动产喔...
另外我也不建议台北该买房子,租金投报太低了,买不如租.
这.....我也不太懂你这边要指什么??
李嘉诚亏再汇差.(台湾寿险在那边也亏到)
跨国际投资本来就会有汇差问题.
但是对英国在地人来讲,是另一种结果.至少短期内...
但是同样的,日本炒房的那群赚到汇差.
另外你很强调,贷款没付完,房子部是你的?
请问是你的"是你的"定义到底是什么??
你有所有权有产权,这样还不算你的?...那怎样才算你的??
再来中国??中国只有一线都市才涨成那样.
二三线都市涨幅其实普通而已..(我爸同学珠海的几间,这两年也不过涨个20%)
而一线都市根本不是因为钱没地方去造成的.
人家利率5%up..满地年轻人疯狂创业开店干嘛的..
一线都市涨翻天是因为,他的实居人口非常庞大.
表面上可能只有2000万人,实际上可能有四五千万人塞在里面(一堆打工乡村来的)
然后就像我家以前上海的房子一样,塞了十几个人在里面.
自然推升租金,而租金投报拉高,自然推升房价...
所以北上广深才会房价那么高...是因为人太多太多太多.
另外,税金高的国家为啥"一般"人民不敢投资不动产.
那是因为他承担不起税金带来的风险.
例如你房子取的后出租,租久了要转卖,就会有空租期.都要承担税金.
另外出租要管理,它们也不太董.
最后..它们工作时在大都市,退休后通常会离开都市,因为都市房价高房租也高.
这时候不动产要转移会比较麻烦.
所以外国"小资"不适合炒房...因为门槛问题.
而他们炒房都是大企业大资金..
所以...为啥外国是有钱人才炒房,因为他规模化,资本又雄厚,所以玩得起这个游戏.
另外,外国豪宅???你要多贵有多贵,外加很多房子你看到多漂亮的都在非市区.
外国国土那么大,很多地方人口密度又不高...
这种地方自然地价不会太高,地价不会太高,房价自然部会高.
就像你如果去屏东什么南州盖豪宅,你盖个200坪花园别墅,也不过两三千万可以搞起来.
当然你要在澄清湖有个200坪花园别墅,新的少说要两三亿以上了..
另外出清才算资产??
请问有钱人几个人在出清自己资产的...XD
为啥你一定要手上拿货币呢?
我以前讲过一个观念,你们存钞票的数字,我们存不动产.
你把不动产当作另一种货币,所以我们是在玩不动产外汇游戏.
另外,租金可以产生现金流.
当你现金流大到一个数字,基本上你从来不会思考"我需要钱"的问题.
因为你根本花不了多少钱??换肾?癌症?还是干嘛...你能花多少?
50万?100万??...你光要用到100万就多少人一辈子永远都用步道这么大笔的钱.
那自然,我们有几千万几亿...那我是不是完全不需要思考"我需要钱"这件事情??
那自然...我资产放在不动产上面...我一辈子不卖.我还是有钱人阿.
我为啥一定要换成钞票货币??
so...也许你是在替那些资产很有限的年轻人在讲话.
但是...我从来都没讲我的文章是写给年轻人看得.
更多的.我的文章是写给资本家看得...
大家都不再有"我需要钱"的问题.
大家的问题是,当我手上有几百几千万,我该怎么处理这些资金??
所以我一值都在奖"资金""收益""基本面"
而不是整天跟你说什么老了没地方住,还是什么鬼的..
并且,我也说,如果你是炒股神手,每年投报率20%...那你也不需要炒房阿..
所以你是不是先入为主的替我定义了什么东西?
另外,我强调过了.
你在"租金投报高于房贷利率"的地方期待房价贬值是不理智的.
外加我可是定义房租是都不涨喔..别忘了最近住宅租金还是涨,并且是全面涨.
为啥欧美有时候出租投报率会略比贷款低.
那是因为预期租金会涨,所以价格预先涨起来一点造成的.
so...你说的务实上不是这样一回事??
我不太清楚你实务上发现了什么事..XD
可以请你举例吗??....我操控的十几间不动产(不包含我爸妈那边的)
好像没发生过你说的事情?