迟不升息，美国房产泡沫化危机再现？
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2006年是美国房地产价格的巅峰，次级房贷爆发后，美国房地产价格一度重挫超过三分之
一，一直到2012年才触底反弹；但到2016年这仅仅四年多的时间里，美国房地产价格已经
反弹到距离历史高点约10%的价差了。虽然2008年的次级房贷伤害美国经济甚钜，缔造出
全球近70年来最大萧条，但是美国人对房地产的需求，依然默默却也急速地再次推升房地
产价格。
但值得注意的是，低利率是相当适合房地产泡沫酝酿的金融环境，而2006年的美元基础利
率高达5.25%，2016年的美元利率却仅有0.5%。
美国不动产协会（NAR）在今年（2016）公布的房地产数据中，签约待过户成屋销售指数
在2016年5月出现下滑，部分地区的新屋开工数量亦往下掉，市场认为美国房地产可能开
始降温了，但从更多数据来看，其实美国房地产很可能正在蓄势待发。
美国新屋开工数量在2011年落底以后，虽然已经从谷底复苏140%的数量，但是美国新屋开
工的数量仍然低于1990年来的平均水准——新屋开工的数据没有大幅成长，不是因为美国
人不买房，而是找不到足够的工人盖新房。
美国在金融海啸期间失去了的220万工人，大约只回来了一半，建筑工人的数量不足，影
响了新屋开工的进展，美国建商迟迟不敢扩大投资。但是随着美国人口成长，加上海外移
民数量越来越多，市场的消费需求并没有下降，较少的新屋开工无法跟上市场的需求，当
需求成长速度大于供给成长速度，结果就是美国新屋价格的中位数不断攀升。同时，新屋
价格攀升却又供给不足，于是房地产消费族群只好涌向成屋市场。
另一方面，美国租屋的空屋率已经下降到1990年代以来的相对低点，不难看出美国居民对
住宅房地产的需求旺盛，即使买不起房地产，为了有容身之所，租屋也无法避免，成屋市
场的库存量在近年因此维持相对低档。
金融海啸时期的高空屋率，在短短数年内极速降到20多年来的相对低点，主要是美国建商
经历超过六年的房地产萧条期，即使房地产业因市场需求复苏了，建商还是不敢冒险扩大
投资和建设，时间递延效应导致后续的住宅供给不足，于是我们再次看到购屋者转往成屋
市场。
美国房地产的供给销售比，近年来持续维持在相对低档区，随着美国经济逐渐复苏，更多
移民涌入美国，这些都会持续支撑对住房需求的热度，这意味着，美国房地产在未来数年
内，很高的机率会持续呈现上涨趋势，甚至是不断地创历史新高。
然而，能够对房地产炒作提前产生抑制效果的美元利率，仍然维持在相当低的水平，如文
章开头所提的，2016年仅有0.5%。美元利率会如此之低在于美国联准会在去年12月升息后
，受到国际因素不断的干扰，迟迟无法再度启动升息的货币政策。
近年全球主要已开发国家和大型经济体（扣除美国），其经济成长都相当缓慢，通货膨胀
程度也接近非常低的水平，全球货币政策因而呈现美国一枝独秀的紧缩货币，大部分国家
则是维持低利率或是宽松货币政策。当美国联准会一展现升息预期的态度，全球金融立刻
出现大动荡，联准会因此被迫延后升息。
从今年初全球股市大跌，到年中的英国脱欧公投，市场普遍预估，美国联准会在2016年的
升息机会，只剩一次，甚至是不升息了。
这对美国房地产来说，无疑是个利多的机会。房地产价格很高机率还是会受到需求因素而
上涨，当市场预期美国房地产价格必涨的气氛再度汇集，势必会引起更多投资人的买盘进
场，预期上涨心理带动实质需求，实质需求又进一步推升房地产价格——联准会升息速度
慢，房价涨的快，买房成为高胜率的投资途径——这，就是造成2006年美国房地产价格泡
沫的主因之一。
如今这样的市场预期又蠢蠢欲动，如果美国联准会等到房地产泡沫雏形出现后，才打算升
息压制房价，这样恐怕难以抵挡房地产泡沫进一步扩大；最有效的做法还是在人们对房价
必涨的预期心理出现以前，就透过升息压制。
美国的房地产业如果再度出现问题，届时全球经济恐怕又得大动荡，近年来各国央行持续
性的宽松货币政策救经济，很可能也会因此付诸流水。拯救经济，时机很重要，抑制景气
过热，时机更重要，因为过热的背后，往往就是接着衰退。