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今周刊
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台北双子星开发案审议在即，双雄蓝天集团、南海控股将直球对决；
然而后者的中资色彩、集团负债比偏高，却成为关注焦点。
无论如何，外界期待，柯市府能严审筛选，避免重蹈前次招标的覆辙。
台北市长柯文哲连任，五度流标的台北双子星捷运联合开发案
也将在十二月十四日召开“规格评审”会议，据了解
唯二两组投标人蓝天集团、香港南海控股双雄首度“直球对决”
要向评审委员展现势在必得的决心。
坐落台北车站旁的双子星开发案，现在仍是一片仅有三层楼高的捷运站体
因拥有无可取代的黄金地段、交通枢纽，被视为继台北一○一之后
台湾另一个国际新地标。
寸土寸金的台北市，在C1、D1基地上预计兴建五十六层、七十六层两栋大楼的双子星
土地面积高达九五五六坪，十余年来一直肩负翻转东西区轴线的使命
但开发过程却颇为坎坷。
双子星大楼自二○○六年起首度招标，一二年第五度招标
虽然选出最优申请人“太极双星”团队
最后竟因筹不出投标申请保证金、履约保证金违约
外界才惊觉这从头到尾都是一场骗局，甚至还牵涉多位市府官员涉入弊案
更让郝市府政绩蒙上一层阴影。
去年底，柯市府重启第六次公开招标，在招商说明会就吸引三百多家公司参与
原本国内大型寿险、建设公司及外资共有五组团队，都曾表达投标意愿
没想到最后只有蓝天集团、南海控股出手，跌破众人眼镜。
根据台北市政府捷运工程局的估计，这个联合开发案
民间投资金额约为七百亿元，这个数字
还不包含厂商的加码投资、承诺的回馈或捐赠
以及未来每年要付给市政府以及地主的回租租金；
也因此，没有丰厚的财力、稳健的财务计画当后盾，得标人很难走得下去。
为了这一场战役，许昆泰与于品海早已加紧布局。
身为投标人之一的蓝天集团董事长许昆泰
顶着蓝天、宏汇、群光以及群百四大集团，市值高达二千一百亿元
年营收一千三百亿元的实绩
这几年蓝天集团在中国所经营的“百脑汇”卖场、凯悦酒店、商办等商用不动产的面积
加总起来高达一○三万坪，相当于十栋台北一○一大楼的规模。
“在财务稳健的基础下，我可以加码投资，并给地主更优惠的回馈。”
许昆泰接受《今周刊》专访时
自评有四个优势可以拿下双子星：
第一，资金无虞；
第二，有开发商用不动产的深厚经验；
第三，可以提出好的设计规画；
第四，有经营商用不动产的能力。
本土派蓝天 自豪资金厚
“过去十年，光是蓝天与群光就各配发了二八九亿元、一百亿元股利
而且蓝天目前帐上就有八十亿元现金，预估未来每年配息后
还会增加八亿元以上的净现金。
双子星对我来说，负担一点都不大。”
除了展现资金雄厚
许昆泰不断强调，自己虽然是“台湾囝仔”
蓝天与宏汇集团以一○○％本土资金投标，但也有国际视野
这个案子请来美国S.O.M联合建筑师事务所、凯悦（Hyatt）酒店等重量级团队操刀
证明可以规画出国际一流的建筑。
相较于许昆泰一改低调风格，接受媒体访问，宣示决心
来自香港的媒体大亨于品海，对外始终隔着一层纱。
于品海因从金庸手上接下香港《明报》
而名震香港媒体圈，却遭金庸抱怨“没有兑现当年购买《明报》时的承诺”
之后于品海创办传讯电视，却在经营三年后
因亏损高达一亿美元而转手卖给台湾和信集团辜启允。
近年来，他陆续在港台经营《多维》月刊及网络媒体“香港01”
也跨足娱乐事业，在中国二、三线城市收购电影院，同时进行房地产投资
在深圳推出“半岛．城邦”等建案。
特别的是，根据维基百科的资料，他年轻时在加拿大曾因偷窃被法院罚款
也曾冒用他人支票与信用卡、藏有枪枝而服刑，留下犯罪纪录
直到一九九五年，加拿大才颁布赦免而撤销他的案底。
对于于品海的前科，这次代表南海控股投标的子公司“南海发展”低调承认
是于品海个人学生时代的旧闻，但他也为此付出过代价了，与投标双子星案毫无关系。
或许因为于品海本人的争议，此次争取双子星案
透过南海控股发布的新闻稿可以发现
马来西亚“柏威年集团”旗下的马顿公司列为共同申请人。
柏威年由马来西亚富豪林晓春成立，旗下有三家马来西亚主板上市公司
是马国最大商场营运商，并在吉隆坡经营柏威年广场。
外界认为，于品海想借助马商的商场经营能力，弥补南海控股的不足。
南海控股鸭子划水 姿态低调
相对于蓝天集团，南海发展团队的姿态显得低调
但据了解，枱面下早已鸭子划水，酝酿多时。
“为了双子星，他每个月在台湾至少开两次会。”
曾接触南海控股的相关人士透露，于品海一年半前就开始“全台走透透”
找专业团队对台湾市场发展做研究、简报。据了解
于品海曾经评估过不少指标商用不动产案
包括剑湖山世界主题乐园、台南沙仑农场影视基地。
看来双方团队在经营商场、房地产都有一定经验
但若比较财务健全与稳健程度，显然高下有别。
根据双子星投标书中第十一页规定
“依所提送经我国会计师签证之最近一会计年度（民国一○六年度）之财务报表所列
流动资产不低于流动负债，总负债金额不超过净值三倍。”
然而，根据南海控股2017年财报，尽管流动资产高于流动负债
但一七年集团总负债金额1567.26亿元新台币，高达净值的5.5倍，且负债比率近85％。
反观蓝天集团，据一七年财报，除了流动资产亦高于流动负债
且总负债金额仅有净值的一．六六倍，而集团目前负债比约六二％
明年为了降低负债，还有处分两岸资产计画，届时将有更充裕资金投入双子星开发。
由于申请人南海发展为非上市公司，无从得悉其财务状况
但南海发展的母公司“南海控股”总负债金额是净值的五．五倍
已远高于规定的三倍，是否有能力可以承揽双子星如此庞大的工程案？恐怕不无疑虑。
再者，南海控股长期含有中资股东，据公司各期年报
一一年至一五年，中国中信集团均名列南海控股主要股东名单；
一七年，则是中央汇金公司名列其中，至今年上半年，持股比率达一○．三％
而中央汇金公司直属中国国务院，俗称“金融国资委”
中资色彩的浓厚程度更是无法漠视。
对于上述种种质疑，南海控股子公司南海发展表示
中央汇金并非公司的股东，并且强调南海发展的财务结构符合台北双子星招标规定
负债比未超过净值的三倍，因此才会通过台北市政府在第一阶段的资格审查。
南海发展并指出，于品海因为曾经投资过中天电视
对台湾有感情，因此早在一年多前就投入双子星联开案
但也明了投资金额庞大、营建的造价不低，双子星在台湾投资回收期会非常长
所以财务规画非常谨慎；
然而既然参与了，就会尽最大努力争取，希望与竞争对手是“君子之争”。
宏大国际资产总经理陈益盛表示，目前台北车站新的商办大楼
租金行情每坪约二千至二千五百元，一楼、商场租金每坪至少三千至五千元
抢手位置每坪租金甚至上看万元，再加上给百货公司的营业额抽成的经营模式
显见双子星是现金流高的标的。若满租，一年租金预估四十亿元起跳；
但若空置，回租成本也要三十亿元，因为商场经营管理固定成本、人事费用高
得标人未来在成本控管上，要拿捏得非常精准
招租能力将扮演双子星大楼重要的获利关键。
陈益盛说，此次双子星招标，比拼关键是申请人的价格、设计规画亮点
回顾第五次招标，遇上太极双星团队空壳诈骗，后来中华工程递补
又因缴不出高额保证金，丧失签约资格，每一次狼狈收场都是卡在“财力”；
这一次，外界都期待，市府及十七位评选委员能在规格评审中
做到严审与筛选，让柯市府避免再犯前次招标的问题。
然而，仔细研究此次双子星投标案的游戏规则，有几个地方与往年不同。
第一，投标人在规格评审会议上
只要超过八十分（依据团队经验实绩、设计与营运管理等）
就可以进入“价格评比”；
第二，根据投资人承诺给予地主之“最低分配比率”及“回租租金”计算价格评比分数
（底价七十五分），高于底价且最高分者为最优申请人。
这意味着，只要投标人在规格审查超过八十分，最后将由“出价高者”得标
“决胜点在于谁敢出高价，结果是一翻两瞪眼。”房地产业者指出。
据传，双子星案甄选的执行机关北市府捷运工程局认为
第五次招标采“最有利标”评选的经验，让他们吃足苦头
不甘落败的中工对评选过程诸多质疑，太极双星闹出的笑话
更让捷运局成了众矢之的，导致捷运局力主本次甄选应改采“价格决标制”。
新游戏规则 外界睁大眼检视
在价格评比部分，分成两个区块：一、本案土地所有权人最低分配比率
C1基地至少五五％、D1基地至少五○％，土地所有权人最低分配比率
每加一％，分数增加一分，并按C1、D1基地权重各三五％比率计分。
二、申请人承诺给土地所有权人及土地开发主管机关的“回租租金”金额
根据此次规定，自营运日起的首年平均月租金单价
不得低于每坪一千七百元，计分方式是租金单价每月每坪每加五十元
分数增加一分，租金按权重三○％比率计分。
C1基地五五％、D1基地五○％、回租月租金每坪一千七百元为价格评比的底价
底价分数为七十五分，任一项数字低于底价者，则无法取得最优申请人资格。
经价格评比，得分最高者为最优申请人；得分相同时
以规格评审平均得分较高者为最优申请人。
规格评审平均得分相同时，以对都市发展之贡献程度得分较高者，为最优申请人。
其实，单以价格决标
与柯市府所宣示的“重大标案应尽可能采用最有利标”的精神不符；
再者，具有首都门户意义的开发案，若只以地主分回利益的多寡来决定
仿佛唯利是图，也不符社会期待。所以柯市府在捷运局建议的价格评选前
特别增订了规格评审阶段，并以规格评审平均得分须达八十分以上
作为进入价格标的门槛。
只是，如今看来，若两队都进决选，届时出价高者，几乎就胜出
如何避免重蹈前次覆辙，让双子星案真正提升台北国际视野，值得关注。
4.附注、心得、想法︰
柯市府能做什么好选择??一样拍拍屁股就下台了啦