简单说﹐你可以把房地产行业理解为金融业﹐而不是建筑业。
除了预售制度﹐还有复杂的融资模式。
实际上跟金融业没有本质区别。
另外纠正下前面有人说的﹐建筑成本在总成本里面变化不大。
就算材料价格猛涨﹐实际上平摊到每平方房产上﹐也没有变动很大
一般认为这个成本大约2000-3000人民币。
影响最大的可能是融资成本。比如融创的融资成本是8.1%
还有15%的。以房地产的开发周期2-3年计算﹐也就是房价的20%左右
属于融资成本。
恒大﹐绿地﹐融创﹐都是大陆最大的几家房地产开发商。
还有碧桂园万科。不过碧桂园万科的资金状况好一些。
当然财务状况最好的是有国资成分的﹐比如保利华润等等
因为是国资﹐所以融资和举债没有那么激进﹐比较稳健
在这点上﹐你可以认为民营企业个个胆大包天
没有有效监管﹐能把天捅破﹐高管赚钱走人
留下一地鸡毛。恒大就是这种。
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去年年底﹐大陆为了保証金融安全﹐也为了抑制房地产泡沫
推出了三道红线。大概是这样
红线一﹕剔除预收款的资产负债率不得大于70%﹔
红线二﹕净负债率不得大于100%﹔
红线三﹕现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况﹐将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡﹕
红色档﹕如果三条红线都触碰到了﹐则不得新增有息负债﹔
橙色档﹕如果碰到两条线﹐负债年增速不得超过5%﹔
黄色档﹕碰到一条线﹐负债年增速不得超过10%﹔
绿色档﹕三条线都未碰到﹐负债年增速不得超过15%。
计算公式﹕
红线1指标﹕剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）
红线2指标﹕净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益
红线3指标﹕现金短债比=货币资金/短期有息债务
红线2指标口径﹕合并权益指合并报表的总权益﹐包括永续债与少数股东权益。
目前三道红线﹐踩线问题比较大的除了恒大﹐还有绿地﹐富力
融创接近踩线。
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恒大目前三条线全部踩了。意味着恒大已经不能从国内资本市场拿到一分钱
而且不但如此﹐银行都是优先抽贷的。
广东发展银行已经在好几个地方抽了恒大的贷款。
前两天忘了在哪儿看到﹐福建兴业银行直接把恒大在银行的账户资金划走。
为了防止贷款无法回收。现在双方还在扯皮。
未来房地产商的好日子基本没了。
上海最近一轮土地拍卖27块地﹐其中7块流拍。
现在的政策﹐已经在拍卖的时候就限制了房屋售价。
所以房地产商能操作的利润空间已经被大为压缩。
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另外恒大这个事情﹐美国关联公司损失目前可以看到的。
大概是债务约在300亿美金﹐恒大在香港的股票。
有人估算按照10%计算﹐大约也在200-300亿美金。
合计大约600亿美金。但如果后面绿地融创也出了问题﹐
那美国券商基金损失就很大了。
这也是美国特意发话要求救恒大的原因。
不过08年﹐雷曼坑了那么多人﹐美国也没救。
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美资进入中国市场的问题。目前美资持续流入中国市场的规模
占了A股流通规模的接近5%﹐大约市值3.5万亿人民币规模
也有说法说实际占比大约10%左右。
很多股票持有占比已经接近触发红线。
※ 引述《Whitening (whitening)》之铭言：
: 欸欸，
: 想问一下，
: 中国房市不是号称北上广屌打台北，
: 二线城市屌打台湾，
: 为何中国的房地产一哥恒大会面临倒闭的命运呢??
: 有没有八卦??