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作者: smartlai (全身而退王) 看板: PublicIssue
标题: [讨论] 房地合一税法案到底在干嘛
时间: Sun May 17 01:18:38 2015
话说房地合一税也吵了好一阵子，有人认为是假改革，有人认为越改越轻，但是实际的情况到底怎么样，目前除了几篇媒体报导和新闻稿，ptt上还没有看到比较详细的分析。
本鲁对这方面还满兴趣的，试着就目前蒐集的到讯息，就我对税制的了解做简单的分析，最后再来做我个人的主观判断。
所以想看说明的板友可以慢慢看，想看结论的可以直接end节省时间。
这篇文章我用的资料很简单，就是行政院的2个新闻稿和赋税署的网页，都是目前的官方说法，避免经过媒体转述。
3个缩址如下：
http://goo.gl/U3dM26 http://goo.gl/xcdpZo http://goo.gl/rpozhp
本文开始：
一、我们的不动产税制到底有什么问题
根据赋税署的房地合一网页，有一张图提到了现行房地税的三个问题。
1.同一年度买卖土地，因为公告土地现值一年调一次，所以你同一年内买卖不管几次，公告土地现值没调，就不用缴“土地增值税”。
2.就算不是同一年买卖，我今年买，明年卖，公告土地现值虽然调整了，但是现值和实际上的交易金额差太多，所以税负偏低。
3.同一笔不动产买卖，土地部分课征“土地增值税”，房屋部分课征“综合所得税”里面的“财产交易”，明显房屋的税比较重，土地的税比较轻。所以一笔100元的交易，可能不会是房屋50元、土地50元，建商会想尽办法让房屋5元，土地95元，以这样的情况纳税。
二、房地合一税的核心是什么：
核心就是“土地和房屋一起缴综所税”，其实这个做法看起来可以同时解决上述3个问题。
但我爬了一下八卦版发现，其实大家都不太关心这3个严重不公的问题，大家关心的更具体一点，像是：房价到底会不会变便宜、炒房的人会不会得到报应、我到底会不会受影响、我要支持还是反对，风向到底在哪里啦XD，这类的。
不过税制一向是非常复杂的东西，所以弄不懂也是正常的，希望能够帮助有兴趣的板友(包含我自己XD)厘清内容，也是我写这篇文章的目的。
三、核心以外还有什么：
这个法案行政院版本好像差不多定案了，所以接下来会进立法院，大家都知道，法案进立法院，就像是进到星际效应里面的黑洞，会跑到哪个次元产出什么神奇的法案一点也不奇怪。
我们来猜猜看有哪些点可以攻防：
1.实施日期－105年1月1日：
其实法案的实施日期可能会是攻防的重点，但是因为105年不动产的奢侈税就落日了，房地合一不接这个时间点也没有更好的时间点了。虽然好像不少人认为应该追溯，让以前炒房的人吐出钱来。
但是追溯适用在法律实施上会出现很多困难点，而且更重要的是，政府法案说明常常出现的这句话：“提高改革可行性、降低阻力”也就是得不到立法院支持，什么都是空谈啊，所以追溯适用我们可以想像得到难度有多高啦。
2.税率：
1年内 1-2年 2-10年 10年以上
45% 35% 20% 15%
这税率看起来还好啊，短期炒作就是高税率，长期持有就是低税率。
虽然八卦版板友和财政部部长自己也说实际算起来会比现在的奢侈税低，但奢侈税是过渡性的(都要落日了)，所得税是长期的正规税制。而且考虑到综所税最高税率，也不太可能订得比45%更高了。
3.自用住宅优惠：
自用住宅的优惠可以简单浓缩成一句话：
6年内有一次1次的400万免税额、超过400万的话税率10%。
这个点应该是最多网友在骂的“炒房竟然可以赚400万免税”、“找一堆人头来就赚翻了”“假改革啦，你做了一场好梦吗”之类的。
首先我要说的是，这个是自用住宅优惠，不是所有房地都有400万免税，自用住宅就这么一间，要拿来借人炒房或者是当人头，给人当人头，那自己真的要买卖屋，需要优惠的时候怎么办？
我觉得没那么容易啊：要有户籍，要自住事实，要没有营业登记也没有真实营业，而且6年只有1次，6年内第2次就是全额回到35%、45%没有任何免税额度，某种程度看起来也是满严格的条件。
另外，行政院新闻稿的写法是这样的：“参考房地交易案件获利率，一般约为每年3%，自住房地倘持有6年后出售，总获利率将近20%，如以房地交易金额2千万元(约占总交易件数91.04%)计算，其获利金额约4百万元”
从这个逻辑看，政府规定400万免税的目的，本来就是要让9成以上的自用住宅不用课到税，这个优惠是开给自住的普罗大众，不太像是开给炒房的洞。
但是这个金额和条件，会不会在立法院有神奇的变化，就是另一段故事了。
四、还有一些神秘的点
1.开头说要解决土增税的问题，那土增税怎么了？
土地增值税是个很神奇的东西，它规定在宪法143条，修宪的难度我就不用多说了。
这个法案竟然很聪明的完全不处理它XDDD，也就说，房地合一税实施后，土增税还在！还要缴！两种税耶，超high。
不过实际上没这么high啦，行政院新闻稿这样写：
“土地增值税维持现制，涨价总数额自房地交易所得中减除，避免重复课税”
也就是说，因为公告土地现值调整的金额，可以在房地交易中扣掉，所以不会造成同一笔金额课两种税，应该说成“不占你便宜，但是该缴的还是要缴”。
2.营利事业怎么处理？
营利事业的房地合一，其实跟个人的部分逻辑一样，个人最高税率45%，所以房地合一就是45%，营利事业税率17%，所以房地合一就是17%。
哇，超该死耶，那我不就开个公司炒房就好，只有17%耶。<-这样想的人可以试试看XD
当你发现公司付完5%的营业税，还要付17%的所得税，如果利润留在公司里，要加征10%，如果利润分配给老板(股东)个人，又要缴一次45%耶。这样你会觉得公司17%比较轻吗？
虽然有两税合一，但分配给个人的时候，综合所得税会再算一次，富人的最终税率仍有可能是45%甚至超过。
六、结论：
我觉得这个法案还不错啊，它把不动产税制的几个大问题解决掉了，虽然看起来不是以课重税为目的，想要看见炒房获利的人惨兮兮可能会失望，
但是至少是导正了现在非常不合理的不动产税制问题，打房可能不见得有效果，但是有种让混乱的税制，体质稍微健康起来的清新感。
我觉得现阶段倒不是要骂它耶，倒是要看进立法院以后，会不会变成异次元神奇法案，还是根本拖着不审等到立委改选重新再来。
以上还请多指教。
(本文作者为尸位素餐的tax版主)