我先承认我在房板被呛跑来搬救兵XD
想问的问题是，以一个刚出社会的年轻人而言，本金约100-200万，想要进行长期投资，还
没结婚还没确定一辈子执业地点而言
身为柏格派跟绿角的忠实信徒XD，再加上life cycle investment的观念
我目前配置是信贷200万 开杠杆后vwra bnd 还有一些零碎的因子投资，但都是指数化投资
就对了
我也相信这是相对很接近效率前缘的配置
但房板很多资深厉害的前辈普遍认为，年轻人存到200万就该当头期买房（投资用，非自住
），理由是能以极低
的利率开五倍杠杆。一讲借贷买股票就被笑少年股神XD
辩论一阵子之后，其实他们说的也不是完全没道理。毕竟五倍杠杆利率又低，至少以后照镜
而言他们非常成功。
但我仍然认为，把五倍杠杆压在一个国家一个县市，一场选举就会改变的标的，不如开2到3
倍杠杆然后压在全世界前5000大的公司+债券，是更适合年轻人的投资方式
各位觉得呢？

如果你还没自住房，巴菲特也会鼓励买房辣

前提买的房也是投资非自住

指数可以开14倍杠杆，利息只有房贷一半，然后隔天准备去睡公园利息更正为利率。奇怪勒，别人想买房，干你啥事？

台湾总人口都已经开始大减台湾房地惨完全没未来投资就算了 一堆套在房地惨里面出不来

那如果卖房给另一半，就能从银行那里得到低利房贷再把贷出来的钱拿去买股票不就结合两者优点了

要说服别人是很难的。很多前提假设都没有共识。或者你希望有的是听到别人的赞同，以加强你对策略的信心?我自己是采取Lifecycle investing，但我并不觉得人人都适合

少年股神不买房来房板乱干嘛

我自己是透过读论文来加强信心，但这方式大概也不是人人适用比起投资全市场，要对抗对因子投资或开杠杆的自我怀疑，不得不说没有那么轻松。但如果是 total stock market vs 房地产，对我来说，没什么好怀疑的，TSM显然优于房地产。另一个问题是，即使你有足够的信心，持续选择你认为比较优良

Daze大真的是我的信心来源 在房板被质疑到快不行

的投资策略，也没有保证realized return一定会胜过其他策略

我是觉得凡事讲求EBM 而各种论文的结果就是指数投资优于房市没错。但房板论述也确实有道理

如果邻居中了乐透，你会不会后悔那天没去买彩券?有没有后悔过5年前没买BTC?

是不会后悔啦。讲白点我就是好辩而已，看到房板一面倒推房产就会忍不住。毕竟投资股票的观念近年来慢慢有趋向被动投资，但投资房产部分，还是非常主动投资

如果你不会对3年前没重压TSLA后悔，那10年后不管房市赢不赢股市，我觉得也没啥好后悔的。

房市一定输股市我觉得没啥好质疑的，问题应该在房贷可以开比较高的杠杆？这部分的优势我难以否认

如果你相信房市beta 0.5，房市的5倍杠杆，股市要2.5倍。beta0.3，股市要1.5倍。另一方面，如果你认同margin call不是Lifecycle investing的末日，股市能用的杠杆显然是高于房市的。另一观点，股市要维持3倍杠杆容易，还是房市要5倍杠杆容易?

想请问实务上要怎么避免margin call 断头呢？

股市甚至有UPRO这种现成产品。隔壁房子涨了3成，银行增贷可未必都会过Lifecycle investing书中提到，在wipeout之后，继续维持2倍杠杆投资，长期仍会胜出。推而广之，能在wipeout后继续杠杆投入，10倍杠杆或许也是选项? 但我自己是只用到2倍啦...Margin call只是被动降杠杆，想要不被被动降杠杆，只有主动降杠杆。降杠杆会造成decay，这件事不管主动或被动降杠杆，

两倍很猛欸，我只敢用信贷开杠杆XD

都会发生。选你睡得着的方式喽。信贷最大的限制是22倍月收入。另一点是利率较高。

房产也不是无脑买都大赚吧地点应该也很重要。选地点应该就跟选个股标的一样?我是没研究只是选方便就欧印全球了

自住房可以，投资房的话因个人眼光而使得成败差异大

年轻人时间多投资房子ok 年纪大了投资房子就比较花时间资产大要管很多间也远比管理股票麻烦然后 为什么要说服别人? 世界上是狼比较多还是羊比较多?站在正确的少数才是保持利润的方法 要是世界上被动投资的人数远大于主动投资的人数的话 你看主动投资绩效会不会屌打被动的?不建议股票杠杆开10倍 凯利公式已告诉你下注太大的缺点Lifecycle investing虽然没解释为什么建议不要超过两倍不过可想而知他们一定跑过不少回测得到的结果 只是讲不清楚原因而已

给你一个建议，你要战房虫先跟他们用一样的逻辑思考不然一下子就被他们拉过去了XD

买房投资的前提是自己本身已经有第一间房自住第二间房才是投资商品

选举不会改变，相信会变的就太年轻了…银行敢贷到80-90%，就是因为这东西政府不会让他跌太多。另外三倍杠的精神压力，没做过的只是增加自己爆炸乱做的机率，很可能一次就毕业

同意lifecycle investing，但我搞不太懂，用生命周期投资法却还配置bnd 的原因，哈哈哈哈

看到“执业”，你是医生已经先赢超过八成的人了，不管买房还是买股，社会上已经有八成的人追不上你了

但赞同原po先投资再买房！我也是这样，让我付房贷付得算轻松写意xd我觉得不用让所有人都赞同啦像我没买债券，tilt 30%，身边的人也觉得我很怪啊

只比标的的话，REITs ETF就已经胜过房产了。

lifecycle的前期和效率前缘, 是不是冲突??前者要加大曝险增加报酬, 后者要降低曝险维持报酬

你两个都做不就好了

自住先买一间肯定没问题房贷本身就开4-5倍杠杆 又节省你居住成本缴过的房贷还可以再借出来买ETF其实就是配置比例问题而已但是完全只投资房就没那么简单了

我刚看原文 你蛮妙的 跑去房版骂人房虫...

效率前缘告诉我们的是，分散能够以更低的波动取得相同或更高的报酬，所以应该避免让自己的配置处于下缘，但如果想要更高的报酬，还是只能承担更多的风险往上缘走。

同样的钱买在欧美的别墅可以 还有前花园

网络上争输赢没有什么意义，况且有人做偏误的投资才会有alpha的出现。

没必要说服他们，我们互相都高估对方的风险，比如对房版那群人来说租房子几乎等于没风险而且稳赚，但实务上只要人的问题变量是非常大的（谁晓得王力宏是渣男呢？），房客好坏会直接影响房地产报酬,但对房版来说收租就等于无风险这就看人抉择了

其实我觉得如果加上自住节省的房租，买房不输指数型投资也。

买房的问题就是没有分散非系统性风险，指数投资则可以分散。所以很多人连自己承受了什么风险都不知道。风险这种东西本来就很难懂。

2015年底在北市买1150万的房，现在涨到1450以上，但这笔如果ALLIN全球指数，这几年报酬不只这样吧，只是杠杆太高买房的杠杆因为不去理会房价波动所以没感觉，理论上指数投资也可以这样开杠杆不去看XDD，当然有房子住也是很棒的

那边都房奴跟他们是能讨论出什么XD

学弟我能理解你的想法，曾经我也是绿角信徒，但是后来我发现其实那只是安全，实务上金融游戏的参与者能赚到的报酬比ETF要高非常非常多，端看你能不能打入那个圈子而已，言尽于此，剩下看你领悟了

同意金融游戏可能赚非常多，我身边就有，但我相信不是我XD(身在金融业但对交易越来越没兴趣)

你也蛮无聊的...

我从来没骂人房虫….而且从头到尾都良性讨论，房板的前辈也没什么火气上来，都很peace好吗

台湾的房价未来能以每年6-10%成长吗 我是不相信而且风险差太多 你要把钱放在全球顶尖公司还是鬼岛上的一间鸟笼

绿角损失的机会成本，远比下跌时来得多不过安心最重要（怎么感觉很眼熟

按ceca说法，房地产是散户市场，股票是吗？

其实就资产配置，欧印在某一个资产都伴随着风险

一定要先冲一间自住房。

“安心最重要”会被酸是因为做法的 报酬/风险 很差真的有合理 降风险 的就没什么好酸，看每个人的风险需求

看你房版推文，希望...你以后不要变成一个只知道引经据典，只想驳倒病患看法的医师，医师更应该要有开放的心态！

买房的人共识就是买房，投资的人自己就一堆不同派别吵成一团了。

看病和金融操作又不一样，为自己和为别人负责的差别。我还是回到一句话，金融操作爆赚的人往往都不知道自己承担了什么风险。霍华马克斯也很重视风险控制。绿角没啥损失啊，确实的拿到股债预期报酬。

我其实不太懂，股市和房地产为什么不能都投？我就是股市(Total stock market + 25% SCV tilt with ~1.1x leverage) 和私募房地产基金 (~ 4000 units across 6 markets with ~3x leverage) 各50%，每天都能睡的安稳，因为美国税务居民的关系，房地产给我非常大的税务优势，又能开更大的杠杆另外我也同意金融游戏可以转更多，前提是要打进圈子…

漫步华尔街本来就有说股房都要投，只是选实体或REITs都可以。投资金律也有配REITs的范例对于市场没有资讯优势的散户来说，选择拿市场报酬是很合理的事情

对了，我其实满推崇美国这边所谓net worth (身价)不算自住房的算法，自住房对我来说是不会产生收益的资产，也是生活必需品，所以我安心开5X房贷杠杆，除了自住房以外的投资才是股房各半搭配1.2~3倍不等的杠杆

投资就是比标的, 而能否开杠杆+扛着住, 跟职业较有关~当你中年失业, 杠杆开愈大死愈快, 有好的职业选择较多

都买不就好了，有这么烦恼吗？以分散投资的观点，房地产的配置是不可缺少的，另外除了报酬率，房地产还有“效用”，效用的多寡也无法计算，至于哪边报酬率较高，以塔雷伯的观点：“什么是对的不知道，什么是错的倒是非常清楚。”我只知道持有现金是错的，至于投资哪个报酬率比较高，这真的很难说，一般在计算房地产的长期报酬率的研究上，很多都有统计学上的谬误，如果没有深入了解计算基础，很容易就被误导

之前在CFP板也有类似的讨论，跟房板的结论不同，原po可以参考看看，关键字：买股债重点不是那一派理论较好，而是你能做到那一种？如果2种都可以，才有比较和选择，如果没得选，也不必去争论，参与讨论+学习就好关于房屋风险，跟人生经验有关，每个人经验/风险应对能力不同，结论也会不同我觉得要投资房屋出租，选择好的标的，装潢的人脉，挑选租客的眼光，处理租客的能力好的标的》不多说装潢的人脉》岳母老屋重新装潢，莫名漏水，找抓漏发现是新厕所水管破裂，找第二组人，把新马桶敲掉换水管，再买一个新马桶，因为第一组不理你挑选租客》不多说处理租客》老爸出租房屋，房客厨房起火，整间黑骂骂，但无力求偿，现在当仓库出租；房客晚上唱歌太吵，被邻居投诉，花钱请他搬家只能说投资房屋出租，是一种需要经验/能力，要花时间处理的一个专业，只是相对于一般工作，不是花一分时间拿一份钱至于买房自住，我觉得住3～5年以上可以考虑，你就是你最好的租客，也是最好的房东；除非你的公司很偏僻，有工作的地方就有人接盘我自己是学生宿舍，员工宿舍，后来租屋，都觉得没问题，直到遇到热水器坏掉，房东想选择无强排的热水器，因为便宜2000，我才真正下决心买房自住如果叫我买房出租，我也是怕怕的，但我也不会到房板哭诉这些，说出租有风险XD，因为在高手面前，房客吸毒也只是小事情

打算大盘每跌10%买一次tsm leap call ，买最远的日期，深度价内请问可不可行?时间到了就买下来也是认为买房不如买tsm，aapl

楼上slchao大的例子就告诉你买房租人真的比投资股票累多了年轻人时间多比较合适投资房产

感谢slchao大分享实际的例子，很好的参考经验。

房板也很多分享，房屋怎么布置才会增加租金，不好的房客怎么挑选和处理我想表达的是投资房屋之前要先做功课，了解常见的问题和应对方式出租房屋不用像股市盯盘那么累，但出事要会处理，区域衰退要知道退场，中间利润还是不错的，不然怎么能分润给代租代管？难道你有听过股票代租代管？咦 好像有耶XD

美国人买美股还有资本利得税的问题，台湾房地产也是。偏偏台湾人玩台股或美股的没资本利得税，这点在累积财富上有巨大差别

是因为出租太麻烦，才有分钱给代租代管的需求。股票代管以VT代管9000支股票，也才收你0.07%而已。甚至这年头都有人在推direct indexing服务了

年轻人为什么时间多 人家医生现在应该是最忙的年纪

他们唬烂，只敢喊不敢出数字我晚上回你一篇我算过买大盘ETF是盯什么盘，长期看多有钱all in

买房如果房产有增值可以重新鉴价后增贷，增贷部分开宽限，三年期限比融资或者是leap call操作有弹性（不会断头或是时间价值减损，利息又低信贷也可以用类似的玩法，目前有关注的是Linebank 的信贷，开办才500元，而且第二个月就可以全部还款，可以每年或是每半年借新还旧，等于只付利息钱台湾的资本利得税负很低，操作弹性比美国高很多只要贷出来真的有拿去投资，剩下的就是现金流的问题，靠时间让复利去发酵

就算是执业医师 要多忙也是能自己控制的 等老了就该休养身性享受人生了 哪还有那么多时间和必要去汲汲营营的追求金钱？

原po应该刚毕业一年或两年而已，时间都是别人掌控的。

不要太晚起步然后又摇摆不定就好

房贷跟房屋分开看的话 房屋个别发展差异大但房贷真的就是life cycle investment的完美范例难怪很多人到老时发现一辈子赚钱的投资只有房子房贷很棒 但是难处变成一间房怎么选对vs全市场不用选

比盖尔兹这几年也是大压单一国家土地…

一样开杠杆，有比过台湾房价跟股市的波动率吗?房市MDD说不定还比较小!

房版学习但别照单全收。你想在那边讨论指数化投资法vs房，但也得有够多的人了解指数化投资法阿。那边连相对了解的I大都会说股债配置无用了讨论当然容易鸡同鸭讲。不过那边也说开杠杆要用房贷，何不买自住房后用理财房贷投VT呢？

阿就不能把头期款贷出来买VT阿

房地产的优势是经过时间考验 这也是你对你的选择疑惑的点

倒数第三行 我其实也持同样看法台湾房地产 禁不起政策的冲击反过来说 房地产被政策保护得很好

政府政策鼓励你投资股票，这不就是一种阳谋

房版的人真他妈有病，居然连ceca大都说贷款不用还完，我就知道房地产扭曲到不行每个就连最强的ceca大都这样了，你还真伪认为房版有正常人吗？人口逐渐减少下你确定你买的房子卖得掉吗？房版那群人还跑去理财版叫说买房，我他妈快吐了，。除非是有天份或是有高手带，或是很有钱我才建议搞房地产投资台北房价一直涨没错，但光今年三月份人口流失了人人13000人差不多一年以5%掉，学校从20个班缩到6个班你他妈会想在这种人口流失这么严重的地方置产吗？但房价还是一直居高不下现在就是一间房子的成交以决定一百建间房子的价格所以仲介一直框年轻有钱韭菜拉高价格房地产交易价格已经完全脱离刚需了，高房价让台北年轻人没未来了。他妈的那超有钱的投资客死都不出租房子，仲介完全不管社会问题狂拉价格有钱的人只想赚钱，没钱的人也只想赚钱台湾房地产禁不起政策冲击，但台湾房地产也是会受到实体经济冲击啊

不动产流动性差，要跑没那么容易跑，现在不多吹一点，谁会进来接刀，话说美金今天上29了，会不会跟美国同步升息很明显了吧。

说这么多 你买了没??你不进场 那只能越买越小间喔