Re: [请益] 买指数型ETF的杠杆方式

楼主: daze (一期一会)   2021-03-09 10:23:54
※ 引述《ALegmontnick (Endarkment)》之铭言:
: 半夜值班睡不着跟学长请益
: 34岁男性,预估人力资本5000万
: 目前储蓄率40%~45%
: 目前已用PMT函数以1.5%通膨率再工作31年来计算期末需1428万满足4% rule 预计加码至2000万
: 其余人力资本可能消耗在开创继起之生命上,不敢太乐观
: 目前有贷款6.6M台币
: 动产8.3M台币(含170K VT,其余为现金)
: 不动产约14.5M并可能后续增加
: 照理债务率27%,杠杆率136%
: 动产部分却呈现500%杠杆率
: 依照85%目标即可开始降杠杆的理论
: 应该要开始多还本金了吗?
: 主要是担心房子不能吃,流动性差
: 个人相当偏好动产
: 请学长赐教
这里有两个问题:
1.不动产要如何计入资产
2. 85%目标即可开始降杠杆?
1.不动产要如何计入资产
如推文所述,我建议房屋可视为类债券部位与风险资产部位的混合
出租或抵消租金的现金流作为类债券部位的价值相对容易确定
剩下作为风险资产部分的价值,不像股市有实时报价,只能粗略估计
也许可以参考如果想要增贷的话,银行愿意给贷的上限
2. 85%目标即可开始降杠杆?
如果说得是 https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1612796263.A.1E2.html 所提及的
要注意,这不是Lifecycle investing的解
这个解是最小化退休年龄期望值的解
只有目标是最短时间退休的人才成立
按照这个解,以退休开销每月3万的目标来说你是快要可以退休了
不过这个解跟未来人力资本一点关系也没有
Lifecycle investing会说:
目前动产8.3M
房地产价格14.5M,假设打7折计为10M (假设银行增贷愿意抓估价的7折为贷款上限)
贷款6.6M
=>现有资产计为11.7M
未来人力资本50M =>生涯总资产61.7M
假设50%股债比 => 风险资产曝险应达 30.8M
VT曝险4.7M
房地产假设4M类债券,6M风险
现有风险资产曝险10.7M
=> 还要增加20.1M风险资产曝险
======
假设真的照此进行
不管怎么做到的,总之额外贷到了16.5M放进VT,动产的3.6M现金也放入VT
VT曝险24.8M,房屋曝险6M,贷款23.1M
5年后重新评估:
假设薪水领到8M,其中花掉4M,还贷款4M
VT跟房屋曝险上涨,增加10%
资产现值 VT曝险27.3M + 房屋曝险 6.6M + 房屋类债券 4M - 贷款 19.1M = 18.8M
未来人力资本为 50M - 8M = 42M
生涯总资产变成60.8M
50%股债比,风险资产应为30.4M
27.3M + 6.6M - 30.4M=3.5M
=> 卖掉3.5M VT还贷款,待5年后再评估
作者: love942cg (AE)   2021-03-09 11:05:00
个人把预期人力资本算进杠杆其实才是最大曝险吧
作者: taipoo (要成功要积极)   2021-03-09 11:07:00
有点复杂,看不太懂
作者: love942cg (AE)   2021-03-09 11:09:00
而且这是完全没考虑情绪波动来分配资产,很可怕当然如果是经理人来管理别人,那就另当别论
作者: fred20090906 (fred20090906)   2021-03-09 11:15:00
如果只预期未来几年的应该还好,就偏信贷而已,预期到10年以上就有点夸张
作者: ALegmontnick (豫)   2021-03-09 11:20:00
我也觉得把人力资本贴现来开杠杆真是不容易。难怪原书要限定杠杆为2还是比较敢用储蓄率,债务率与报酬率来评估
作者: love942cg (AE)   2021-03-09 17:51:00
你把人力资本30年算进去就是exposure或者说30-10=20,这20年就是exposure原PO用基本工资加计调薪计算我没话说
作者: seanidiot (idiot)   2021-03-09 19:22:00
如果有一笔不会被断头的30年贷款,又有稳定工作收入,而且心理上很强壮面对涨跌不动如山,其实很值得尝试。只是这太多假设,其中一个假设被突破,就会大幅增加压力。
作者: abyssa1 (abyssa1)   2021-03-09 19:39:00
信贷上限只能预支两年收入啊 要借生涯的要用房贷所以说起来 买房买满 借30年 收支比开满是最佳投资收支比开到年收七成大概可以预支20年年收
作者: fred20090906 (fred20090906)   2021-03-09 21:51:00
以上述例子,1000存款+200信贷,质押五成,共1800是否比较好?质押再买的股票可以再抵押,要跌超过一半才会断头当我没问,例子是1000共借1400共2400,没仔细看

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