大家好，我前几天发过地政类科高普考双榜上榜心得文
发文之后其实大家都寄信说想知道我念书方式的细节，因为我在那篇心得文无法打得太仔
细，所以在这边统一做一下整理。提供给各位参考，我还是要再三说明，我只是提供我的
方法而已，并不是只有我这种方式。
说真的当时我在准备我第一张证照不动产经纪人的时候也没有人教我怎么唸，我也是自己
在那边摸索，直到后来才自己摸出自己的一套读书方法，所以我懂那种不知道怎么准备的
感觉，才会想要分享给各位，如果有用的话搞不好可以帮各位省下很多时间。
我自己到目前为止的读书方式都是这样，我的经纪人、地政士、高普考都是第一年考就考
上，所以应该还算有点帮助。
虽说我是以准备估价师的科目去考高普考，没有准备土登土策利之类的差异科目。但我觉
得大致来说我们地政类科的考试还是可以分为法科跟理科
我简单把所有科目分类一下:
法科:土法、土登、土策利、土地利用法规、估价、民法、其他法规
理科:不动产投资分析、土经、估价
接下来就用二分法分成法科理科来分享我的读书方式
【壹、法科】
一样是那句老话，千万不要死背条文，我不是说背诵不重要，只是我们要有方法的背。
先来谈谈死背跟理解的背的差异:
一、死背:
我们用最简单的土地法34-1第1项举例:
【共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役
权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其
应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。】
很多人会拿到条文就开始背诵，觉得法律就是要背起来，然后就在那边共有土地或建筑改
良物，共有土地或建筑改良物，共有土地或建筑改良物…………一直背下去，然后这样分
段背最后拼凑起来。一条土法34-1就背了半个小时，然后隔天起来就忘了这条怎么背，甚
至也不知道什么意思，而且只会一问一答，无法举一反三，如果题目不是直接问土地法34
-1的话，就不懂得怎么引用了。
我以前就是这样子死背法条的，因为我们学校土法的考试就是给你期中考题目然后我们就
会自己去找答案，有了答案或是题目之后就容易用死背的方式想办法拿高分。如果时间可
以重来，我也会先以理解的方式去读法科，这样念起来真的轻松许多。
二、理解:
所谓理解我把它分为下面三个步骤:
先了解立法目的后再把白话跟法条串联，一样用土地法34-1为例。
步骤一:了解立法目的
他立法目的最重要的就是避免以小吃大，因为少数人的不同意而阻碍土地利用。
步骤二:白话理解
了解立法目的以后，我先白话跟你说土34-1在讲什么，就是当一块地或是建物是多人共有
的时候，我们为了促进土地利用，我们可以用多数决(人数和持分过半)来决定这块地要不
要处分变更或设定四项他项权利，当然如果同意的持分特别多，就不用人数过半了，不然
哪有你持分1/100000，我持分2/3我还要听你意见的道理。
步骤三:跟法条或是法律用语串联
土34-1第1项:
【共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役
权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其
应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。】
当你白话理解后，你回去看一下法条，是不是读起来没那么艰涩，搞不好你都顺便背起来
了。
当然我是用最简单的例子解释给各位听，其他条文也是用这样子的方式下去念。
其他的条文也是(例如土利法、土登等等科目)，先去理解，多看几次，多用几次，不知不
觉背了起来，再去做背诵的动作。
三、实体法或程序法两者念法有何不同?
其实广义来说实体法就是比较规定大范围的法条(例如民法、土地法部分条文)，规定可能
比较抽象比较容易理解。而程序法就是比较细比较繁杂冗长比较白话的条文(例如:地调规
则)。
(一)实体法
我觉得你实体法如果已经理解整条的意思的话，那相信你应该可以背出个7.8成
再以土34-1为例，我现在如果问你说ABC三人分别共有一块地，A要卖他的应有部分，你一
定会马上连想到BC有优购权吧。这样其实你就已经了解意思也算背起来了。
虽然可能不能一字不漏但至少8成。不然就是关键字或重点有背出来。
像土法的34-1第4项有关优购权的规定
先用该项的立法目的下去想，土34-1的优购权是在减少共有或保护不同意之共有人，所以
赋予不同意之共有人优购权
那这其中的人包含共有人跟他共有人
虽然说不能背得一字不漏，但这样至少重点背得出来吧，例如不要忘记共有人跟他共有人
，然后是出卖应有部分，以及同一价格(条件)单独或优先承购。
其实这些就是关键字跟重点，我的理解后背起来是关键字抓到就好，然后再去多看几次，
甚至是重点的条文就多背几次，我相信这样用理解的方式去念，一定可以比死背来的快也
比较熟。
当然这是因为是实体法所以可以比较抓得到立法目的然后也比较好理解
条文长度相对的短，背起来也相对的轻松。
(二)程序法
如果是程序法的部分，例如地调规则第18条: “划分地价区段时，应携带地籍图、地价分
布图及地价区段勘查表实地勘查，以乡（镇、市、区）为单位，斟酌地价之差异、当地土
地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、环境污染、工商活
动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其他影响地价因素，于地籍图上将地价相
近、地段相连、情况相同或相近之土地划为同一地价区段……….等等”这种就比较类似
程序法。
又臭又长就算了，因素还这么多(交通运输、自然条件……等)要我来记这种法条头也很痛
。
几乎抓不到立法目的，但可以大概了解为何划分地价区段要考虑这些因素，例如交通运输
如果好的话地价自然会高，那附近可能就被划成同一个地价区段这样，找出稍微关联性，
然后多背几个，就算考试到时候忘记，如果你不是死读书的话，相信你也可以乱掰出几个
出来，而且我个人认为就算考试不小心漏掉一个老师可能也不会发现。当然像这种比较长
或是比较多的条文也可以用口诀来背诵。当然我还是比较不喜欢用口诀，毕竟这也有点填
鸭式，不过还是看你自己能不能接受。
四、架构、精华或理念的意思?
我常常说要先懂精华或理念，所谓精华或是理念其实很多，在每个不同的篇章里面其实精
华跟理念也不同，例如征收篇好了，里面的精华其实就很多，例如财产权保障就是一大重
点。然后整个学术界或实务界现在对征收有什么共同的理念或见解?例如区段征收存废、
公益如何形塑等等。先了解这些之后你会发现读征收篇的时候会比较轻松。
例如土地征收条例第30条征收要用市价补偿，因为要符合宪法保障财产权的意旨。
然后应该要于公告之日起15日内发给完竣….等等还可以扯一堆条文，这些都是因为要保
障人民的财产权所以订出来的法条。这样是不是不知不觉中你因为了解理念后可以多记得
好几条重点的法条。
遇到批判或是叫你说说你的感想的题目也会比较有东西可以写。我们就接着上面说的加以
批判。例如征收补偿真的用市价补偿就够了吗?这是合理补偿还是完全补偿?
先进国家更重视的被征收人生活价值的重新建立等等………。又一堆东西可以写了。
如此一来把精华跟理念学到之后，你在高考法科的题目应该会解得比较得心应手吧，就算
没看过，也可以用大观念下去掰，而且你也因为这些理念而读到很多法条，如果又了解立
法意旨后你可以读得更轻松。
如果问说这些要怎么学到，其实都在学者的著作或是研究里面，我当然也不是一个一个去
把它找出来，这些都是首宇的基哥帮同学整理出来的，说真的还帮大家节省了不少时间。
五、答题架构
答题架构我分为下列三种问题分别说明
1.单纯法规题型:
这非常简单就跟字面上的意思一样，法条写出来即可，但如果出现在高考位阶的法规题型
，我自己是会开头带一点立法目的或是学者论述，让老师知道我不只会背条文而已，但在
分数上面好像也没有特别明显，甚至感觉拿到的分数还没有单纯背法条来的高分，所以这
边就请各位自行斟酌。
2.深度较深、请你分析或解决某项问题、请你解释是否违宪、说说你的感想、请你评论或
是请你以什么观念解释什么东西之类的高考位阶题目:
这应该每年的高普考或是估价师都会出一题，这种其实就是看你平常的训练够不够，你的
论述能力怎么样、有没有研究学者的著作或PAPER、关心时事或是注意大法官解释。这种
题目有时候会先问你现行法规，或是也不问你了叫你直接回答，如果题目有请你先背法规
的话，就先背出来，如果没有讲的话，看你要不要花个一行或两行把现行的法规背出来，
这样后面你的答题会更有力，因为你知道错在哪里然后怎么改进或解决。
3.实例题:
实例题是现在民法出题的趋势，在土登或土法也会出现，我跟其他前辈或老师的答法都差
不多，大概都是三段论法。
所谓三段论法简单介绍如下:
第一段:确认适用之法律(大前提)
第二段:调查证据或个案事实(小前提)
第三段:进而将个案事实涵摄于法律规范，最终产生法律效果（结论）
【贰、理科】
连法科都是要以理解为前提，理科更是如此。接下来我会把理科再分成土地经济学跟估价
+投资两个部分。
一、土地经济学
(一)打好基础
如果您是没有经济学基础的考生，建议你可以先上经济学的先修课程，打好经济的底子再
念土地经济学，这样你对图形怎么画的比较不会这么陌生，也不会用错图形(EX长期短期?
产品市场或是生产要素市场?等等)我记得高点或首宇的土经的话都会有基础的经济学课程
。每个模型每张图每一种理论请一定要清楚理解内容
。每一张图在书上呈现的通常都是最后的成果，至于是怎么画出来的通常只有上课的时候
老师才会教，。
(二) 可以理解内容但是分数上不来?
如果说您的分数一直上不来，有可能是你读的不够熟悉或是不够透彻，如果你平常再念的
时候觉得你的答案已经跟解答很相似了但在解题时却无法拿高分，那我在想可能是你的答
题方向错了，你可能有点变成在背答案背题目，然后题目一改你可能就不会了。因为如果
你的基础理论是打的很稳的话，要你去分析一件事情绝对不是难题，除非是他突然给你一
个你没看过的专有名词或是某位学者的名字，这时候才是真的尴尬。
例如今年高考土经第一题好了，他是考hotelling的模型，假设今天你完全没有听过这个
人，那就真的根本无法下笔，更不用说后面的问题了。许文昌上课有提到这位学者的模型
。所以我大概有印象这位学者所提出的模型是在解释什么问题或现象，这就是理解基本的
理论。当你懂了这位学者的模型是在解释两个厂商在空间上的竞争，然后消费者会选择自
己最近的厂商消费之后，你就已经把基本理论摸透了，当然这题一定能画图。再来就是去
解决后续问题，他问说从Hotelling的观点来看，新零售的概念对于业者区位与市场范围
有何冲击与影响，他这样问我相信只要你不是把答案跟图形背起来而是用理解的，你一定
可以找出解决的办法，例如因为电子商务崛起，上述模型中厂商的范围可能变得更大，业
者区位也不用受限，且因为实体店面渐渐被取代，使HOTELLING模型适用性逐渐式微等等
一堆东西可写。我当初也是用这样的方向去写，然后在解释空间模型的时候也有画图，第
一题我拿了24分。
一定要先懂基础你才有可能去分析后面的问题，所以基础一定要打好，然后如果你不知道
怎么分析的话，可能是观念不清或是你是用背的，或是平常没有去思考太多问题。
(三) 答题要以文字论述为主吗，或是画图是不是等题目有指定再画就好?
文字和图形两者何者为重?
我可以跟各位说这两者一定是并重的，如果单纯只有文字会让老师觉得你都只会论述或背
书而已，但如果只有图形然后没有解释的话老师也可能看不懂你在画什么。所以图文并茂
我觉得是最标准的达法，就算题目没有说要你画，有图可以画当然是画一下比较好。
(四)题目的问题用文字把相关定义或影响答题完，有遇到适合的图形才画，还是只要有沾
到边的图就给它画下去填版面?
我只能跟你说要自己判题来觉得要不要画图，有些画图可以加分，有些根本没有图可以画
，有些则一定要画。
例如今年的土经第四题，我个人就认为他应该是没有图形可以画，算是单纯论述的题目。
如果有题目只要沾到边你就会画图这样的想法其实很好，但我觉得要看题目还有你自己答
题的安排。
有些题目你用论述的就可以写很多了，那我个人也许就会舍弃画图，但有些题目是论述可
能一点点，或是你不会写，这时候如果有图可以画，当然可以帮助你得分。图不是一定要
画，但画图是可以帮你拿分的。
(五)架构安排
我土经在答题架构上的安排分成下面两点说明，供各位参考
1.单纯论述没有图形的题目:
这时候我可能回答得的方式就会跟土法土策一样，就是分段去论述。
2.有图可以画的题目:
这时我会先在试题纸上面先用铅笔先画图，然后确定我的图没错后，开始先用文字先把题
目问的东西解决，这时再补说试以下图说明，就开始解释你的图形(这时候什么纵横轴是
什么，ABC什么点之类的早就在你的试题上了，所以你可以用文字解释你的图形了，而非
直接在答案纸上画图再去补你的文字解释，这样可能会有空间排版上的问题)然后再把图
形画在最后面，记得注明是图几，EX: 图一、图二
二、估价、投资分析
估价跟投资其实我觉得都是论述跟计算并重的科目，有时候也有画图的机会，但机会不高
。以下我就把两者一起说明。
(一)这两科怎么读比较好?
先给个大观念，我再分成论述跟计算题说明，其实就跟我心得里面描述的一样，你就是要
先懂该章节的精华跟一些理念，比如比较法运用很广泛几乎每种方法都会用到，土开法适
用在开发或建筑前的土地，收益法是最具理论基础的方法适合用在哪里………等等等一堆
大观念，我这边只是简单举例给你听。
这样你先懂了理念后你再读里面的内容会比较融会贯通，读技术规则或是其他有关估价的
法规的时候你就大概可以理解。虽然觉得有些东西很抽象，但其实是可以先学某些抽象的
东西再去念具体的东西，会比较容易，例如估价的十二原则。当然有些抽象的东西也是要
等整个章节学完，你才能够体会(EX:估价三大方法的优缺点)
比如在念比较法的时候，比起我直接去背什么是情况调整，如果可以先了解比较法的精随
，以及为何要做这些调整，他的理论基础是什么，这样念起来就可以比较融会贯通，许文
昌跟基哥都是这样教的，所以我觉得不错。
被问到什么土地应该用什么方法估价，可能就要看他的性质，可能要开发就要用土开跟比
较法，或是收益法的话可能就有很多不同的方法可以用EX:直接资本化法或是DCF
如果你可以回答得出这些问题，那代表你是有在学观念的，而不是单纯在那边死背东西。
接着我就再来分为以下两种题目类型分别说明
1.论述或法规型:
这边就是我上面说的，如果你先学了精华或公式再去念的话会比较轻松，例如如果懂土开
公式的话，你连土开法的程序或是应该收集什么资料你都会记得了，剩下的就是在背诵，
把用字变得精准一点。你会发现先理解再去背的话你会念得很轻松。
至于如何理解，其实就是字面上的意思。先了解它白话的意思，真的完全了解后，再去背
条文或是一些论述，例如我至少要懂重置提拨费是什什么，我才可以把第 39 条背起来吧
，如果只是盲目的背39条，可能背完你还不知道重置提拨费是什么东西。
估价技术规则很多东西都是用公式来变成法条，例如:
第 30 条
【直接资本化法之计算公式如下：
收益价格＝勘估标的未来平均一年期间之客观净收益/资本化率】
这时候你是不是要先了解整个P=a/r 的意义? 这简简单单又短短的公式中隐藏了太多太多
含义是在法条上面看不到的。例如他是用在计算永续收益，然后资本化率又有什么东西可
以念，这个公式怎么导出来的，这时你就可以知道他跟47条的Inwood法的差异了(如果你
会推导公式那这边你可以轻而易举地看出他们的差异，这就是为何我非常喜欢推导每一个
公式的理由，而且你在算计算题时一定会如虎添翼)
2.计算题型:
这就更不用讲了，一定要先懂法规或是论述等等，你才知道怎么计算，例如那些费用不能
在总费用中提列?这些是应该要知道的，不然你多提列或是少提列可能都会答错。
再来就是公式，公式绝对不能死背，你每个代号都要知道，彼此间的含义也要知道(EX:土
开法的C跟M两个加起来就是成本了、产品组合的投资报酬率、变异数怎么算)
如果可以自己会推导公式最好，如此一来你计算不会错，你也可以懂得来龙去脉，如果只
是单纯死背公式，他题目问你要用哪种方法算的时候，你绝对不知道怎么回答，因为你只
懂得怎么背却不懂意涵。
如果你本身是计算比较不行的话，还是建议你听老师的话，自己多算几遍。
(二)遇到实例题或是比较难的分析题怎么办?
这些也都是把底子打好观念学好，你就可以迎刃而解了，例如这次高考估价第一题，他是
比较10000坪与500坪的土地分析时的异同，这题其实就是在考过大(或大块)跟适合(或小
块)土地两者的差别，如果你有学到理念的话，那你会知道他们在V=[S/（1+R)/（1+i)-(C
+M）］公式中有何异同，不同的部分，例如10000坪的S要不要做一下可能无法实现的修正
?它们的R会不会因为风险或规模不同而有不同?之类的。那相同的点就多了，不过我觉得
最大的相同点是他们都要以最有效使用下去做分析或估价
。我这样答题的方向应该是没错的所以得了21分。
那你问我本来就看过这题吗? 其实没有，但我学过过大块土地跟适宜面积土地两者的问题
(我记得好像许文昌在土经或是估价讲过)，我也懂得V=[S/（1+R)/（1+i)-(C+M)]每个代
号
的意涵，例如S的影响因素?R的影响因素?之类的等等，所以才可以这么快的把两者做一个
比较，然后其实很多估价都是要以最有效使用原则估，所以你看你只要把基础理论打稳，
遇到这种题目是不是就可以解决了?
(三)读什么可以多帮助理解?
其实我觉得这是你有没有挑对老师的问题，一个好的老师绝对是用我上述的方式上课，而
不是霹雳趴辣的叫你全部背起来就对了，就算他叫你背起来，也是先跟你讲解完让你懂了
之后你再自己去背，其实我也不是听老师讲完马上就开始背，而是多看几次，多遇到几次
后，我不知不觉得背起来了，这时你再去认真的把它背诵一下，你就可以背出九成了。我
觉得许文昌跟基哥的上课方式都可以帮你理解内容。
【参、结语】
愿意花这么多时间整理这些方法，就是希望各位可以吸收到一点东西
不求能够帮所有人每科都拉到90分，但如果有一个人可以因为我的分享而有其中一题进步
10分，那我这篇分享文就值得了。
希望各位上榜后，如果有能力的话也可以像我这样整理心得分享给下一位考生，
这样下一位考生也可以再跟大家分享他的读书方法。
在这边一样感谢各位辛苦的前辈分享心得。
祝大家金榜题名
如果有问题欢迎来信
祝各位晚安