※ 引述《Ganges (Ganges)》之铭言：
: 想请问不动产买卖契约到底是要式行为还是不要式行为呢？
: 上课时老师有特别提到民法§166-1，说要经过公证
: 所以应该是要式才对
: 但是我上网查了一下为什么大部分都说不动产买卖契约是不要式行为？
: 是我哪里理解错了呢？到底是要式还是不要式？
: 谢谢回答！
最近刚好上到就来回文
顺便加深印象~
~~~~以下摘自郑冠宇 民法物权 P36~37
民法166-1在民法上具有特殊意义
民法第758条第2项明文规定不动产物权移转应以书面为之
其目的乃在经由书面的形式要件，对于合意当事人产生警示与保护作用，
使其不致因为轻率，而造成权益的重大不利。
对于所有权移转的物权行为须以书面为之，但作为其原因行为之买卖契约，
却未有类似的要式规定，使得其保护物权行为当事人的原意难以达成。
盖若当事人轻率的口头合意而缔结不动产买卖契约者，
无论事后在移转不动产时有多慎重，均须依据轻率所完成的买卖契约，
履行不动产所有权移转之义务。
有鉴于此，立法者制定166-1，不动产物权变动之原因行为，
应具有一定形式之要件，以达到保障私权及预防诉讼之目的。
166-1关于债权契约应经公证之规定，应属强制规定，违反者应为无效。
但若未经公证而去地政机关登记，本于物权无因性理论，
物权行为之效力不受债权行为效力影响
纵使债权行为有无效之事由，亦不足以影响物权行为当事人间为有效之物权行为。
所以去地政机关依旧可以办理登记。
故假若166-1实行的情况下
未经公证之买卖契约，虽无法具有效力，但当事人间却仍为有效之物权行为，
而完成不动产物权之移转登记者，买受人所取得之不动产所有权，
理论上即存在有不当得利之情形，当事人间一旦发生移转登记之结果，
却又立刻面临返还登记之请求，徒增困扰。
为避免上述情况，遂有166-1第二项之规定，经由不动产物权变动之法律行为的效力发生
使其原因行为的效力因而补正，避免前述不当得利之情形发生。
是以民法166-1，是建立在物权行为独立性及无因性之基础上。
至于为何迟迟不施行
盖因利益牵扯
1.投资客每次交易，都必须缴交公证费，会增加成本
依据司法院公证费用标准表
一笔1000万~2000万的买卖
其公证费就要8000
成本很高
又如建设公司这种大量交易买卖的
每次订一个契约就要跑去公证，也颇费时费力费钱
2.契约拿去法院公证就好，不需经手地政士，
将使地政士业务量大幅下滑
基于上述两个原因，166-1很难实施
备注:166-1施行日期受债编施行法第36条第2项但书限制
打完收工