在房版发大概会被众房虫房仲嘘所以转来这
请这个的板驻板房虫们手下留情....XD
400万现金 单笔投入0050 + 每月3万定期定额
投资时间： 2003/07/01 - 2023/03/03
总投资成本：7,110,000 台币 + 400 万
资产终值：20,417,672 台币 + 400 万 *1.055^20 = 3208万
年化报酬率：5.50%
结论：不要小看复利的力量
资料来源
https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0018.xdjhtm?etfid=0050.tw
另外在初期累积资产阶段，其实不用租到3万的房子，
租小一点、便宜一点，一开始可以投多一点到股市里面去复利；
这样资产增幅会更大 (每月定期定额改投4万，资产终值 3888万)
租房拥有的弹性也是优点，哪里有薪水更高更好的工作，
直接跳槽过去找地方租就好，不会被房子绑在某个地方；
还可以租在上班地点附近，上下班免去通勤时间又不用塞车超爽Der；
另外真的想要创业，也不会被房贷卡住金流。
当然如果工作稳定，觉得可以做十年以上，
买个房自住也无妨，但买房是一生重大的决定，
真的需要再买而不是人云亦云。
※ [本文转录自 home-sale 看板 #1a0P7oPJ ]
作者: snaken (snaken) 看板: home-sale
标题: Re: [闲聊] 平凡人的一生就是一辈子存钱养房吗
时间: Fri Mar 3 14:21:36 2023
虽然看起来像是废文，但还是忍不住想要回一下
先做一下几个基本的假设
你现在手头上有400万，
且每个月有 6万 可动用现金，以面临着两个抉择
a. 买个2000万的房子，然后6万都拿去缴房贷
b. 花个3万租房子，剩下3万定期定额丢入0050
你会上来问这个问题，
我相信要叫你把400万拿去买任何债卷或是股票应该都不可能
所以当作你跟我老目一样都摆定存
那我们开着后照镜来看看，如果你的两个策略执行15年会长怎样。
先看b.
0050我们抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手续费为0
（绿角流的标准做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之后，你的资产总值约为1193万，IRR是5.39%
有投入房子的假设就复杂一点了，我们假设房价2000万，30年8成2%
这应该是标准的做法。
由于我们要计算IRR，所以先给你一个观念：
买房自住视同租给自己
你的每个月租金要设定多少不影响期末现金，只影响IRR的计算
因此，这边我们设定3万作为你的每月租金，年税金我抓1万
卖出时的房价大家一定各说各话，所以我会列几个版本，分别是
1. 2000卖出 (0%)
2. 2500卖出 (1.5%)
3. 3000卖出 (2.7%)
括号后为15年的平均年增率，当然如果你相信这个数字是负的，
那你一定是对的
期末现金扣掉一开始400万的头款以及 IRR 计算后结果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判断哪个策略适合自己。
投资策略都不难，难的都是跟自己的情绪对抗而已。
顺便附上计算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下载来用。
这都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
※ 引述《hesitates (....)》之铭言：
: 从小努力读书
: 好不容易30多岁也终于拼到年薪300了
: 存了头期款买房
: 每月房贷5、6万
: 听起来还有钱过其他生活
: 但想起来其实不然.........
: 等我退休时
: 这间房也40年屋龄了
: 到时还敢住吗？？
: 到死之前势必至少再换一次房......
: 而且退休后也没收入了
: 所以在我买第一间房之后
: 除了继续付第一间的房贷
: 也要开始存第二间房的钱了 （第二间头期款+贷款，或第二间退休房一次付清）
: 等于要有付2间房贷的能力
: 一个月10几万就去了
: 觉得就算年薪300
: 日子其实还是过得很吃紧
: 一辈子就是存钱养房当房奴
: 有人有这样的感叹吗 ！？