在房版发大概会被众房虫房仲嘘所以转来这
请这个的板驻板房虫们手下留情....XD
400万现金 单笔投入0050 + 每月3万定期定额
投资时间： 2003/07/01 - 2023/03/03
总投资成本：7,110,000 台币 + 400 万
资产终值：20,417,672 台币 + 400 万 *1.055^20 = 3208万
年化报酬率：5.50%
结论：不要小看复利的力量
资料来源
https://www.moneydj.com/etf/x/basic/basic0018.xdjhtm?etfid=0050.tw
另外在初期累积资产阶段，其实不用租到3万的房子，
租小一点、便宜一点，一开始可以投多一点到股市里面去复利；
这样资产增幅会更大 (每月定期定额改投4万，资产终值 3888万)
租房拥有的弹性也是优点，哪里有薪水更高更好的工作，
直接跳槽过去找地方租就好，不会被房子绑在某个地方；
还可以租在上班地点附近，上下班免去通勤时间又不用塞车超爽Der；
另外真的想要创业，也不会被房贷卡住金流。
当然如果工作稳定，觉得可以做十年以上，
买个房自住也无妨，但买房是一生重大的决定，
真的需要再买而不是人云亦云。
※ [本文转录自 home-sale 看板 #1a0P7oPJ ]
作者: snaken (snaken) 看板: home-sale
标题: Re: [闲聊] 平凡人的一生就是一辈子存钱养房吗
时间: Fri Mar 3 14:21:36 2023
虽然看起来像是废文，但还是忍不住想要回一下
先做一下几个基本的假设
你现在手头上有400万，
且每个月有 6万 可动用现金，以面临着两个抉择
a. 买个2000万的房子，然后6万都拿去缴房贷
b. 花个3万租房子，剩下3万定期定额丢入0050
你会上来问这个问题，
我相信要叫你把400万拿去买任何债卷或是股票应该都不可能
所以当作你跟我老目一样都摆定存
那我们开着后照镜来看看，如果你的两个策略执行15年会长怎样。
先看b.
0050我们抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手续费为0
（绿角流的标准做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之后，你的资产总值约为1193万，IRR是5.39%
有投入房子的假设就复杂一点了，我们假设房价2000万，30年8成2%
这应该是标准的做法。
由于我们要计算IRR，所以先给你一个观念：
买房自住视同租给自己
你的每个月租金要设定多少不影响期末现金，只影响IRR的计算
因此，这边我们设定3万作为你的每月租金，年税金我抓1万
卖出时的房价大家一定各说各话，所以我会列几个版本，分别是
1. 2000卖出 (0%)
2. 2500卖出 (1.5%)
3. 3000卖出 (2.7%)
括号后为15年的平均年增率，当然如果你相信这个数字是负的，
那你一定是对的
期末现金扣掉一开始400万的头款以及 IRR 计算后结果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png
都可以年收300了，自己判断哪个策略适合自己。
投资策略都不难，难的都是跟自己的情绪对抗而已。
顺便附上计算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下载来用。
这都最基本的excel 公式而已。
https://reurl.cc/a1G5e4
※ 引述《hesitates (....)》之铭言：
: 从小努力读书
: 好不容易30多岁也终于拼到年薪300了
: 存了头期款买房
: 每月房贷5、6万
: 听起来还有钱过其他生活
: 但想起来其实不然.........
: 等我退休时
: 这间房也40年屋龄了
: 到时还敢住吗？？
: 到死之前势必至少再换一次房......
: 而且退休后也没收入了
: 所以在我买第一间房之后
: 除了继续付第一间的房贷
: 也要开始存第二间房的钱了 （第二间头期款+贷款，或第二间退休房一次付清）
: 等于要有付2间房贷的能力
: 一个月10几万就去了
: 觉得就算年薪300
: 日子其实还是过得很吃紧
: 一辈子就是存钱养房当房奴
: 有人有这样的感叹吗 ！？

买股长期投资说的简单 去看看股版有几个买股放超过5年的 嘻嘻

结论是 要买自住房？

2020年3月玉山金被定期定额散户卖到的最低点跌停

你的问题在2000万的房租金3万？

2020/3月真的超经典 一堆人号称长期投资砍在最低点阿呆股 股版一堆文章尸体XDD

然后还有利息抵税额+租金抵税额

买房30年贷不下去 跟我说ETF长期投资20年我都当放屁算回测自欺欺人而已

再来六都租金 成长20年均化你要算多少？15年打错再来持有税成长 租买增加是一制的

这篇佛

无脑定期定额就是注定在最低点吓死一键停损

股版就luke7459那篇最经典 最好的负面教材 我自己2016开始买2330以来都没卖过 去年十月跌到三开头真的心痛不过回去看luke那篇就能坚持了 还能抄底加码XD

但是税制上租屋增加的会比较多

如果这一辈子只有一间自住房 蛮惨的台湾一间自住房 完全没出租效益对于只有400万的穷人你应该买个800万老屋自住再买个1200万的隔间套房公寓出租而不是全部都去自住苦一点 直接买间2000万隔套公寓 自己住一间套房 其他间出租 5-6年后再买第二间搬出去住

10年一次的世纪股灾 存股族根本都吓死卖10年低点

个股比较难，VTI我放十年以上了

穷人不延后享乐 你变不出第二间的一辈子只养一间 那是你穷人太安逸不肯吃苦

书上写股灾要买都鬼扯 只有纯技术派敢在股灾买

十年线进场买股 股版喊最大声的XDD去年一堆股票跌到十年线 也没看到几只小猫进场 笑屎人

存款400万加六万薪 买1000万就很硬了顶多买600-800才是健康的台湾人就是被骗到硬吃自己吃不下的房贷消费市场才会这么畸形

去年10月0056 23块 有几个敢买

第一金砍在202003的那位 我永远记得他的教训 一张不卖

你不凹一间你儿女怎么翻身当然你不婚不生死前把钱花完就随便

https://i.imgur.com/vUbv77g.jpg 去年6月理财型房贷进场 赚股息又赚差价 豪爽

股票用0050，房价可以用全国房价指数涨幅。2008/01~2022/10，信义房价指数涨幅143%，平均年增率6%，国泰房价指数涨幅120%，平均年增率5.4%。

殖利率超过10%的一堆能挑 还有人不敢买我也是醉了

去年10月每个都砍在万三去买32镁当租屋美金神

爬了一下上面说的股板luke7459，结果他后来也买房了

去年不是一堆人砍股买镁吗？我喊破喉咙910月买股 也没几个人敢买

人家才不像鲁空那么白痴 当然买房了

有下有推。感谢分享

年收破百的基本都会自己算这个XD

更多是万八才开始定期定额的万五就问要不要停股版也一堆XD股票长期获利会比较好但长期持股违反人性房地产优点就是随便阿猫阿狗都能长期持有

对哦！万八开始一堆人鼓吹我定期定额，不买他们还骂你笨

讲很多次了这不是算数问题

两千万的房子不太可能租金三万

说你不懂平均，因为定期定额平均，就算万八也没差。我怎么想都不对，怎样都要抄底吧 不抄底也不用抄顶啊

租屋股神开始洗版堆灵骨塔屌打房虫的时候 就是高点

万八跌到万五就一堆人问要不要停扣XD定期定额讲的容易

万八定期定额 万五停扣 万3停损买32镁 XDDDD

热心推

恩 h大说的就现实散户标准动作 啥回测都鬼扯

纪律很重要，房地产僵固性严重，而且我都三五年转贷一次没有资金锁在同一间房子的问题

我觉得AI在讲废话

不符现况啊，错很大。我感觉是没啥太多买房经验的人写的。

重划区2000万三房，房租3万很有机会阿数学一回事，人性一回事，做得到的很少啦

我这边新北房价1千2含车位都租到两万八了两千万三房三万二起跳基本吧我前年买两千八中山区破华厦都租六万了

台中有800上下的租25000

主要是房价房租那里不对，我这里房价1250租三万，还是新成屋非改套

他是觉得两千万房租三万太低吧

太低啦 ．

我这里1500租25000含管理费所以2000万如果是三万房租不含管理费，应该很有机会一般住宅总价越高投报不是越低吗

房子有一个优点就是变现难 可以喝止持有人很多冲动性消费或投资

不会啊 去年一个冲动就贷了一千万出来投资..

我原本其实没有想的 纯粹就是接了一个电话....

总比股债一键卖出难多了

推

你一千万不是信贷吧？ 信贷额度没那么高

靠北 我申请下去了耶我想说板友说难贷 我来试试看

股版白痴超多的

IB你那通电话的妹子声音是不是很正？！XDD

推 感谢好人 这篇很棒

我不会在意这个...只是电话有什么好意淫的XDD我一千万是信贷啊 两家

我当兵的时候还真的打电话跟银行客服聊天过

去年我会不小心就借钱 主要就是报的利率太低...拉联征会醒过来 是因为我不想把联征次数浪费在国泰一直跟我说先申办就可以估价 我想说估个价ok, 结果要拉联征

国泰都这招，不管你是不是她们往来户，“O小姐那我先帮妳送估价。”“好。”“那我们先帮妳拉联征喔！”我太太： XD

你好猛 月收超过50万

数字都很好，重点在做不到，很快就怀疑自己，想买房就买吧

能定期定额超过5年的很少，能缴房贷10年的很多

你要填资料才能送联征 所以填资料与否是关键一般估价是不用填资料的只是一般估价跟核贷结果未必一样但我遇到的差距是也不大

定期定额谷底出清的都是韭菜

傻傻问一下，这张表可以适用于把房子出租吗？租金多寡应该要影响期末金额不是吗？

实务上，高租金的物件的出售价格一定会比较高。但，这张表只是个计算表，租金以及房子卖价都是输入变量你可以自己看旁边的计算结果，评估算出来的年房屋增值或是租金投报是否合理

如果比较，是否都从08算，这样数字可能比较好比对?

话说2020年三月我全家身上只剩10万台币 只差没去银行卖屁股 其他全压在股市了 不信我也没办法https://i.imgur.com/AvDNRej.jpeg好像那时没留图的样子

楼上，你获利100倍的情况，这可能是常态?

2003年差不多是我买第一间店面的时候, 我那时候投入350万然后租出去, 从此没再付过房贷, 第五年用这间店面增贷买了另一间店面, 一样没再付过房贷, 反而还有钱拿又过了大概十年 两间都还完, 之后房租都是净所得到现在两间值....还是别讲了 免得买0050的人伤心...这20年其实0050跟台湾房价指数的涨幅差不多但台湾买房子多半有杠杆, 而且房租相对本金其实很可观...

要靠房子赚钱 也得凑得出头期 贷得到钱 跟现金流能撑住吧 也不是没有某个环节掉链 结果获利公式失败的

台湾房贷违约率只有千分之一本金是绝大多数投资都必须台湾房贷不难贷，只要信用正常，几乎都能贷到30年、最低利率啊

大多人股房都会投资。房产赢在杠杆和利率，因此自住房一般建议直接买。但随着资产增加，这优势就慢慢没了。而房产的弱点是现金流较差且要花力气管理，所以根据每个人收入/资产状况不同，适合的配置也会有差。

一楼的房价租金比也太低了吧，1间租15年1间租10年平均12.5年租金换一间，算是很会挑店面?信义房价指数抓2003Q1-2022Q1=(136.94/36.82)=3.720050报酬指数，抓2003/3/31-2022/3/31=(27804.09/3,202.40)=8.68　　不过买房有杠杆可以再拉高报酬

这选店面的能力，大概跟2002年开始定期定额买大立光差不多

请问 买房获利所得要缴税吗 要的话要怎么计算？

2003买房哪需要什么选股，那时候利率4趴多，台北市租金房价比是200-240倍@haooxx 老房没有房地合一税，主要是土增税，我算过大概两百多万，房租收益因为是店租，所以也都是有缴，房客报税就会报了补充，两百多万是第一间@Mosin, 我买的价格是218个月换一间, 但很快租金就调整到原本的1.5倍, 大概也是五年时间左右

218/1.5/12=12.1年，起始租金房价比单看帐面是218不过考虑到租金成长，实际所需时间缩短不少

其实买房出租本来就是这样 一开始比较紧, 过几年就会因为租金成长越来越轻松我前两年买的 去年第一次换约就成长7%左右刚好抵销升息 还有多一点

光是在当年能做出买店面出租赚钱的选择，就赢碾压我了

去年就是了，好几个定期定额0050想停损的指数化投资方法很简单，但是心态要坚强

03年那时除了有SARS 还有青年低利贷款啊

青年成家低利贷款一直都有吧 应该快30年了我买这间应该是SARS完之后半年多, 03年年底或04年初的时候贷款完还剩一些钱, 忘了在哪看到有人在那年七八月股市大翻转时期选择权赚翻的心得分享, 就把剩的钱拿去玩选择权一开始有赚一点, 后来在04年总统大选两颗子弹时赔光.....

就我自己跟身边人的经验 我们几个买房的时候 手上付头期的钱都不算多（苦笑） 但买到手以后 你就自然会想办法学会撑住现金流了（再苦笑） 以老夫而言 至少孤寡老人不用担心被房东扫地出门的安全感 很值得

2003年附近是台湾房价少数的极低点之一

世纪初那几年都蛮低点的 不然也不会搞出青年低利贷款300亿的quota了

青年低利贷款其实跟房价低迷无关，一直都有的