卖厝阿明／买房报税妙招 专家说明标准扣除额vs.列举扣除额
2024-04-08 16:06 联合新闻网／卖厝阿明
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报税示意图。 图／联合报系资料照片
每年五月是全民报税季，在课税年度中有买屋或卖房的事实发生时就会有税的相关问题要
注意，例如：房贷利息可列举扣除、售屋所得必须申报，而申报所得税时又分为“标准扣
除额”或“列举扣除额”，透过不同申报方式可以省下的税金也不同，为了帮助民众快速
了解两者有什么不同，所以阿明邀请全国不动产嘉义南京店洪嘉泽店东来为民众细细说明
，让我们对申报方式更有概念聪明节税。
一、标准扣除额vs.列举扣除额
【标准扣除额】
‧ 定额扣除、不需检附任何文件，申报上较方便。
‧ 单身者可享有124,000元的标准扣除额。
‧ 配偶合并申报者可享有248,000元的标准扣除额。
【列举扣除额】
‧ 需要检附相关证明文件，例如捐赠收据、保险单、医疗费用收据等。
‧ 部分项目没有扣抵金额限制，若可列举的项目越多节税金额越高。
‧ 主要包括6大类：捐赠、保险费、医药及生育费、灾害损失、自用住宅购屋借款利息、
房屋租金支出。
‧ 捐赠、国防、劳军、政府捐赠等部分没有扣抵上限，其他项目有各自限额，要仔细确
认。
二、列举扣除额-6大类列举扣除额规范及上限
【捐赠】
‧ 对教育、文化、公益、慈善机构或团体之捐赠可抵税，减除金额不能超过综合所得总
额20%。
‧ 针对国防、劳军、政府捐献、古蹟维护等有例外，无限制。
‧ 对同一政党、政治人物捐赠，每年不得超过10万元；每一申报户每年对各政党、政治
团体及拟参选人捐赠的扣除总额不得超过综合所得总额20%，金额20万元为限。
‧ 私立学校捐赠，可扣除但不得超过综合所得总额的50%。
【保险费】
‧ 人身保险、劳工保险、国民年金保险、就业保险及军、公、教保险之保险费可扣除。
‧ 每人每年扣除数额不能超过24,000元，全民健康保险保费不受金额限制。
【医药及生育费】
‧ 医药费及生育费需付与公立医院、全民健康保险特约医院及诊所。
‧ 长期照护者的医药费可依法列举扣除。
【灾害损失】
‧ 不可抗力之灾害损失可扣除，但已受保险赔偿或救济的部分不得扣除。
‧ 需附上稽征机关核发的灾害损失证明文件。
【自用住宅购屋借款利息】
‧ 购买自用住宅借款支付之利息(房贷利息)可列举扣除，每年额度为实际支付利息支出
减除储蓄投资特别扣除额后的余额，最高不得超过30万元，要注意以一屋为限。
‧ 需符合登记及使用条件。
【房屋租金支出】
‧ 中华民国境内租屋供自住，非供营业或执行业务使用者，每年租金支出可扣除，以12
万元为限。
‧ 购屋借款利息者不得重复扣除。
三、自住客看过来
‧ 办理地价税变更，税率差5倍！
洪店东提醒买屋民众，在买屋之后要记得主动前往税捐机关办理地价税变更为“自用住宅
”，因为房子坐落在土地上，一般地价税率是千分之十，而自用住宅的地价税率只要千分
之二，两者相差5倍之多， 提醒民众要把握政府提供给国民自住的利多。
然而，什么样的情况是符合申办自用住宅的呢？只要土地所有权人、配偶或直系亲属将户
籍迁入房屋所在地，且无出租或营业事实，而房屋建物也归土地所有权人、配偶或直系亲
属所持有，就符合申请办理条件唷！
‧ 先买后卖或先卖后买，“自用住宅”可以申请“重购退税”
重购退税是政府推出提供给换屋族的节税优惠，其中包含“先买后卖”或“先卖后买”并
符合相关条件，即可申请退换过程中产生之税金。
洪嘉泽店东说明民众要使用重购退税要先符合自用住宅、所有权人可以是本人或配偶，例
如原为太太名下的房子卖出，买入的房以先生名义购买、房屋买入与卖出移转登记的间隔
不可超过两年，符合上述条件就可以提出申请退税。
由于，退回的税金为房地合一税，洪店东提醒105年之前买的房屋是适用旧制，只能大换
小；而105年之后购入的房子是适用新制，若您是小换大可以退回全部缴出的税，若您为
大换小就会以卖出成交价与购入成本以比例退回税金；若民众有105年后买屋卖屋且有符
合重购退税标准，但当时不知道可以申请而未申请的也不用紧张，因为只要在移转事实发
生的五年内都可以提出申请退税喔！民众尽快提出资料申请即可。
洪嘉泽店东分享从业服务多年的经验补充提醒民众在购屋/换屋时相关支出费用要记得留
下凭证，例如：买卖契约书、装潢油漆费、厨具费、服务费、代书费…等，这样将来售屋
时才能有凭证可列举扣除获利。买卖房屋除了房子还有土地，店东也提醒民众要注意土地
增值税的一生一次方案是否要使用，因为民众若持有多间房子，就要注意持有时间，通常
持有越久的房子土增税会越高，因此要做评估确认一生一次的方案要使用在哪间屋比较划
算。
感谢全国不动产嘉义南京店洪嘉泽店东知识贡献，内容说明的相当详细，再次提醒民众在
报税时，可以试算选择适合自己的扣除方式，才能最大化的减轻负担喔!
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全国不动产嘉义南京店洪嘉泽店东。 图／洪嘉泽提供
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