讲这篇之前有几个前提：
1. 你的年纪最好 45 岁以下，才有较多的时间可以等
2. 你很想买台北市，也很想有机会可以住台北市新房
3. 你家里没啥后援。(有后援你现在就能买了)
4. 你没有没电梯就会死的病
5. 你不会过多解读你根本没经验或已经过时的事 (例如参与都更经验)
题外话：
老实说我本来想打这篇文章的时候有想过会不会让我之后再买台北老公寓更多人抢，毕
竟我现在还是有继续买的需求。 但想想 PTT 也才几多人，扣掉一些万年不买的、扣掉没
电梯会死的、扣掉狩猎区没考虑台北老公寓的，其实也不太可能造成啥影响，而且里面讲
述的东西以前多多少少在不同篇文或推文内都提过，这篇算是整合一下讯息而已，所以就
打出这篇了。
希望给白手起家 "又想在台北市住新房"的人一条路，这条路非唯一，但不失为一个选择。
好了，以下正文开始。
老实说即便你年薪 500 万，在没有后援的情况下，你想买一个台北市全新正三房，也并
不容易。 这样的物件在稍好一点的地点基本都是总价 5000 万起跳。
(全新正三房权状约 4X 坪起跳 + 一个车位)
有人会说年薪 500 万怎么会买不起 5000 万的房子，确实，要买当然可以买。
但年薪 100 万买 1000 万的房子和年薪 500 万买 5000 万的房子，有着太多不同考虑的
因素。
我以前曾说过现在实际买卖房屋市场很常见的状况，就是通常买低总价的人(ex.1000 万)
，他拿出 200 万的自备款有可能就几乎是他的全部；但随着家庭收入越高、买的房子价
格越贵时，这样的家庭基本上会有更多的花费、投资需求、甚至是顾及求职风险，所以
买 5000 万房子的人，拿出来的 1000 万自备款，多半不会是这家庭所有的全部。
也因此我才会说即便年薪 500 万，只靠自己要买 5000 万的房并不容易。因为即便他终
于存到了 1000 万，也不会拿去买 5000 万的房，可能要存到 2000 万甚至更多，才可能
去买 5000 万的房。
更何况实际层面上众多想买台北市新房的人，年薪在 500 万以下的族群才是比较多的。
如果你只是台北受薪阶级的人，不论薪资在 100 ~ 500万，甚至千万内，如果你未来的目
标是住进台北市正三房新房，那仔细的挑选台北老公寓，会是一个有机会达成你的目标，
且非常低风险的选择。
我当年购买第一间台北老公寓的时候，如果没记错当年家庭年收 300+，现在当然有幸更
高。
我另一位朋友目前任职在某美国上市知名公司台湾分公司负责人，他前年靠自己买房也是
买老公寓。
讲这些例子是，如果你的薪资条件差不多，甚至是更低，没有后援又不是股神，又想要住
台北市新房，有什么理由我们可以你不行？
之前会说有一批人眼高手低，是真的觉得明明自己的条件自己最清楚，你不愿意先蹲后跳
，只想着一步到位，这就变空集合。
好一点的会屈就时间，选择去外围买新房用，惨一点的就变悲愤仔，整天在哀哀叫，但不
思解决办法，这样有什么用？
而说回来为什么要买台北老公寓？ 最大的目的就是‘都更’。
板上我看非常多人，每次在讲都更的时候，都在讲说机率极低怎样怎样的。我自己是有经
历过10-20年前陪家人去参加以前的都更状况，以及现在持有的几家房陆续都有建商在洽
谈的状况，我只能说现在参与的屋主整体意愿 + 配合状况和以前相比差异甚多。 至于是
不是我讲得这样，我相信板上一定也有一些板友或资深投客有前后经历的，可以问他们看
看现在的都更环境是不是比以前更加 "友善"，光是一个满八成代拆这件事情，就是以前
办都更的建商不敢想的。
文林苑后再无都更，这句话在8成代拆的行政命令出来 + 实际真的依此执行后已经成为历
史文字。
当然你还是可以继续坚持认为都更非常难，这没有对错。
任何的选择只要自己为其负责就好。
若你也觉得先蹲后跳买一间台北老公寓等都更可行，以下几个挑选物件的点，供你参考
。 (以下非绝对，还是要根据每间个案来判断)
1. 该物件本身就适合你们生活。 (例如你在内科上班你可以专挑内科附近老公寓)
2. 自己要清楚买的物件有多少土地持分，以及持有的土地地目是什么，这牵扯到未来谈
都更时你可以分回多少坪。
一般来说"单单看" 容积率 商四 > 商二 > 商三 > 住四之一 = 住三之二 > 商一 >住四
= 住三之一 > 住三 > 住二。 各地目容积率网络上也有我就不列了。
而如果你有看到商三特(住三) or 商三特(商二)之类的，一律看括号里面的，以原始容积
为主。 所谓的 "商三特" 只是强调这块土地允许作为那些商业用途。
3. 一般来说土地持分越大越好，所以 "基本上" 只有盖一层的土地持分 > 盖两层楼的土
地持分 > 三层楼的物件 > 四层楼...依此类推。 当然会有特例，一般来说最最最阳春的
基本算法： (再次强调这是给完全不懂的人去最简单评估的算法)
你的权状除以你的土地持分，最好要小于 3，越低越好。
例如你权状 30 坪，土地如果只有 5 坪，30 / 5 = 6 这个 "大部分" 状况就很难分回
。
而通常这个算法算下去，只有楼高四层楼或以下的公寓才比较有机会小于 3，所以才会有
个通俗的说法，一般你买都更宅总楼层在五楼或以上不用看。(但还是得看地目+区域)
4. 现在有额外的防灾型都更奖励，建照在民国63年2月15日以前的都符合(现在法规还是
看使照，但之后会公告改成看建照年份)，简单的说你看现在屋龄超过 52 年以上的物件
，免检测都符合。 屋龄不符的那个检测达成难度极高，通常不易拿到。 所以挑选物件时
，如果考量要更有机会成案分回更多，可以特别选择此屋龄以上的。
5. 物件本身临路宽至少至少要 8m 以上，你在看房前只要有地址，这个网址都可以查：
包含地目、临路宽、坐落地号面积都可以看。
https://zonemap.udd.gov.taipei/ZoneMapOP/(S(ur1bixwwrdeaze2x2dlh3q5q))/indexZoneMap_op.aspx
如不敢点开上述网址，你可以自行 google 搜寻 ‘台北市地籍套绘图’。
6. 根据基地的面积去注意相隔的临地是否已经有小基地的 "危老" 建案已盖好或正在盖
，如果有的话，基本上你那块基地就是被危老强奸了，不用考虑。
所以我一直说小基地的危老只是个为了冲业绩数量的粪政策！
7. 基地正面公园 or 物件旁边本身有公部门共同持有的土地物件，成案机率也会高一点
。
8. 可以挑都市计画区划定范围内的物件。 这一样网络上有资料可以看每个行政区的划定
范围，但实际成案这点影响还好，不用特别着重。
9. 最好邻近捷运站 300m 内，最多最多尽量挑选在 500m 内的房子。
10. 避开产权极度复杂或有超高商业效益的区域。 这会使得难度增加。
11. 最好有明星国中小学区。(这点非必要，如果你有小孩要挑老公寓自住可以考量)
以上简述的条件，除了第11点是单纯自住需求外，这10点全部筛选后，整个台北市真正具
有都更潜力的物件，大概剩下 2 成甚至不到，至于买台北老公寓的一些进阶运用，不管
是顶加 / 隔两间两房分租一间分摊租金...etc 之前文章有PO过就不再赘述。
本篇单纯分享给白手起家且想在台北市住新房落地深根的板友一个选择。
最后我只想说：
如果你没后援、也没有创业有成、也不是投资股神币神的话，
你唯一能拿出来投资的就是你的时间

感觉地坪至少要9平比较有机会

推优文分享～

总价大约也要1800~2000万左右

太优秀了

你说的这个就是A案 通常也不会被po上网 其实没想像中容易

现在vs 2015 真的是友善非常多没错

会上网啦 只是都很贵

版主是个大好人，天助自助者

拼钉子户?

这篇要收藏

告诉那些不都更的老人 现在都你还能拿到钱

第12：要周遭邻居同意都更，不然也是卡在那

推

完全同意这篇 因为我也是这样买哈哈哈哈

推

XD 你先丢一间符合你说的上来呀

大安区土地1坪250-300今天装潢前拜访邻居还在传教 拜托赶快签都更协议

大推！

不签 都是条件不好。不是吗

佛心推

你的新房是指120万/坪的地方大概是哪？ 我看了一下附近预售中坪数的 189万/坪

120大概就是南港，好一点的区域应该都要150

120到处都有 士林大同都有你应该反过来问哪边没有社子80都有都更了

5000如果是祖上无恒产+现在才要买房…我猜应该都会跑去新北一环

台北市吸引力没那么大了那是早期卡位老公寓 成本低 人家放著等继承之类的~~多赚的

不签是觉得格局太差条件好不好 不同邻居有不同看法 其他邻居觉得条件很好

中心五区别太差新的基本120起

大推有料心得文！！

推个

全部符合不会是2成 可能2%吧 光土地持分 太多公寓4楼以上持分就不足以后分回了 不用说全部符合 要3楼以下+路宽够 两点筛选 就远低于2成了

因为大家都在等啊 台北人又不傻

问题是卖的人都把都更期望值灌进去了

路宽8米就最少4线道，很少R

妳爸妈有这种货 不缺钱你会卖吗?

阿不对，是2线

这种房子应该蛮多人在抢的

光捷运500米内就是个大指标惹

年薪500万的工作要去哪找啊

信义区公寓之前元大谈 住三10.8地坪 室内只换22 就谢谢再联络了

好像蛮有道理 但是物件感觉一出现就会卖光

推分享,感谢

好文推

好 我要上车了 感谢大大无私分享

推实际

很多在卖的 1. 移民 2. 继承分财产

推，但是不好找到符合条件的

这篇真的专业！

还没看完就直接收录了，这样竞争对手又增加了啦 QQs87大列的这些条件怎么可能没有，有在收都更件的就知道哪些地方可以买，认真点找就好了我还有台北市权状/土持 <2的都更件咧，ㄎㄎ

鬼岛鲁蛇顶加破公寓整天幻想都更

谢谢

专业推。借版问 1.一楼若符合条件是否会考虑？众所周知一楼价格通常较高，但都更时是否能拿较多？2.住三，弄内有20个门牌号的四楼公寓，也就是约80户，这样算产权复杂吗？

推好文！

你说得很对 我年收税后500+ 手上两间都1500上下买的房我觉得缴得很轻松 几乎没感觉

这种就比气长吧，也不是每个人都愿意蹲

赘字实在太多，看的很累

推

推都更公寓懒人包

优质文

一楼有没有拿更多就看怎么谈 听过有的也听过没差的 也跟那边一楼的价值和估价如何有很大的关系如果走估价师估价权变 基本一楼价值是会比较高 但高多少就看一楼的商业效益了

优文感谢大大，好人一生平安

台湾辉达就年薪500以上啊自己去投啊

四楼公寓+8m邻路+捷运附近 其实常常是空集合

年轻人不会抢老公寓，别担心

急着找人接手 果真聪明人的做法

推

笑死找别人接手 这种根本不会上网站就卖掉了

6.为何隔壁被危老强奸 就不能考虑？

你这样很难有完整有300坪以上都更面积

条件筛出来会不会被扫光，或是直接反映未来预期价格

泼你冷水四个字：市场机制你讲的这些，大多卖家比买家还精少数的apple件被掌握资讯差的人吃下来可能你运气好，在之前少都更时吃下几个好物件

风险就是还没都更就遇到大地震直接什么都没有

临路若只有6m的话就gg了吗..?

讲市场机制不是多说的 这种本来就是要抢

6m 盖到12楼左右要退缩 阳光问题 修法之前可能六七楼吧

这个临捷运五百米指的是道路距离还是直线距离?

已price in

方案同好+1

请问中油加油站算不算在公部门持有一类

虽然没能力买台北市公寓，但还是拜读优文

楼上很快就能买了啦 ......扩张速度很快

谢谢分享

推 少有这种知识量高的文章了

请问临路宽6多、屋龄48、国际观光商圈且一楼有店面，但其他7条件都符合，是不是就要等到老死了

感谢大大分享 祝福您上厕所永远有卫生纸 批私

推

推一个 学习了

要住台北新房只能拼都更了 自己正在推 真的不容易 但不拼没机会

太优质了吧

看到健身公寓就懒得看了

他目标是四楼公寓 最多走三层楼 市中心 可以多睡半小时而且搞不好每天还少走几百米通勤根本是懒人公寓

对第6点有点疑惑 临地已有危老重建有影响? 有关键字吗?

我去信义房屋 用这些标准搜寻一下 真的找不到几间房