经济日报社论／住宅超额供给 房价跌势明确
2024-12-27 00:33 经济日报／ 社论
央行今年9月实施的第七波选择性信用管制措施，其所造成冲击迄今余波荡漾。12月初，
房仲业者以增加住宅市场需求为理由，建议央行放宽对购买4,000万元以上豪宅，以及持
有自住房十年以上房贷户的管制。而近日营建业者为降低住宅供给，以近来申请建筑执照
户数过多为理由，建议政府暂停社会住宅兴建，以及央行取消对建地贷款限期开发的要求
。业界的这些建议，目的明显为稳住房价，但政府不可能松手，住宅供过于求的情势，并
未逆转。
社宅兴建属政府重要政绩，当然不易中途而废，另一方面，只有当房价明显下跌，政府才
可能紧缩民间住宅兴建。
营建业者认为，2017年至2024年10月止，申请建筑执照户数比取得使用执照户数多出30万
户，造成房屋超额供给。建商预期未来房地产景气变好，即有诱因申请建照；由于一般房
屋兴建至少需二、三年以上，故获得使照时，景气状况和当初预期可能不同。若所有建商
在申请建照后，会贯彻完工而取得使照，则长期而言，建照和使照总数应相等。不过，
2010至2023年间，只有2016年的使照超过建照数目。而这14年间，使照数目加总只有建照
数目加总的75.2%。这代表，为数不少的建商，在申请到建照后，最后并未取得使照。
比较近来和过去的建照户数，以及比较近来建照和拆除户数，更能理解近来住宅供给过剩
的情况。从本波房价的起涨点2017年起，到2023年为止的七年间，全国平均每年申请建照
14.6万户，为2010-2016年间，平均每年申请建照户数的1.4倍。即使将上述建照户数打75
折来推估日后的使照户数，则获得的11万户也远高于2017-2023年间，全国平均每年的
4,400拆除户数。这显示，最近七年的庞大建照申请，可能构成未来住宅严重的超额供给
。
另外，由空屋率及未出售新成屋数量也可观察住宅超额供给的情形。台电以住宅平均每月
用电度数低于60度来定义空屋。2017至2024年间，空屋率最高出现在2018年的9.81%，最
低出现在2021年下半年的8.66％，而2024年上半年空屋率则为9.32%。因此，近来空屋率
并未明显上升或下降。不过，近来屋龄五年内未出售的新成屋则明显增加；2017到2024年
间，待售新成屋量虽曾从2017年第1季的7.6万户，下跌到2020年第4季的6.8万户，但之后
却一路上升到2024年第1季的10.8万户。这显示，目前新成屋超额供给相当严重。
至于未来潜在的住宅超额供给则来自社宅以及民间的空地开发。目前政府预计兴建12万户
社宅，包括已兴建完工3.2万户、兴建中5万户，以及待开工及规划中3.8万户。社宅是无
壳蜗牛在未来三至六年后，迈入有壳阶级的最佳中继站。在目前众多薪资微薄的青年，殷
殷期待入住新完工社宅的情况下，政府不可能断然终止兴建。
至于在民宅开发部分，央行曾根据2021年的第四波选择性信用管制措施，于2022年1月要
求建商在申请建地贷款后，必须于18个月内动工。不过，在目前住宅已出现严重超额供给
的情况下，值得央行考虑是否放宽此限制。
除了住宅超额供给会影响房价外，利率可能扮演更重要的角色。从2008年12月迄今，央行
设定的重贴现率从未高于2%，是近来住宅出现超额供给，但房价却持续上涨的主因。美国
联准会于12月18日降息1码，故预期央行短期内不会升息，因而房价也不易崩跌。另一方
面，今年第3季的实价登录资料显示，台北市、台南市及桃园市的房价已较上季下跌，其
中桃园市下跌4.2%。不过，由于六都房价尚未齐跌，故预期央行及行政院短期内不会紧缩
民间住宅供给。因此，未来房地产价格，跌势已很明确。
https://udn.com/news/story/7338/8452045
心得：
何时没有超额供给
看那精美的空屋率
还是多观察股市跟出口总额吧
看看台湾人是穷是富再说