订金返还、施工瑕疵争议翻倍增
04:102024/11/16
中国时报 王莫昀
央行9月19日实施第七波选择性信用管制，被巿场称之为“919事变”，依房市交易与登记约
有1个月左右的时间差，反应在10月六都买卖移转栋数较上月大减1成2，另内政部最新交易
纠纷统计，今年第3季交易纠纷数也呈现上升，达596件，其中订金返还、施工瑕疵等纠纷成
长最明显。业者示警，年底交屋潮来临，贷不到款、成数不够等问题恐更严重，买卖双方将
迎来最大挑战！
根据六都地方政府统计，2024年10月“建物买卖移转栋数”，六都交易量合计为19643栋，
月减12.8％。新北市月减23％最大，台中巿以18.4％排名第二，高雄市则月减15.1％名列第
三。
巿场人士直言，近年数波打房，特别是今年上路的第六波及第七波选择性信用管制已让房地
产界元气大伤，成交量大减，尤其海啸第一排的房仲因客户应变不及，冲击最大。中小型建
商也传出银行土建融原本已答应，最后钱却下不来，买方在两波选择性信用管制下，许多第
二、三屋，或触及豪宅界线的房子贷款成数大幅缩水，拿不出钱，只能解约或违约。
预售案贷款 首见建商不协助
业者表示，虽然央行在第七波信用管制未久，提出解释，若已谈妥房贷“得”列不可抗力因
素，可协调建商解约，或由建商协助补助贷款，但许多中小型建商面临“金龙海啸”自身难
保，各自寻找降低伤害的办法，连带的使得纠纷件数大增。
根据内政部统计，在今年第3季房巿交易纠纷，较2022年同期增加2成，从496件增加到596件
，大增百件，尤其是前6名排名出现明显变化，“房屋漏水”及“施工瑕疵”消费纠纷都明
显增加，其中“施工瑕疵”件数倍增，由28件增加到60件成长114.2％。“交屋延迟”由39
件增加35.8％到53件，“订金返还”更首次挤进第6名，也凸显房市纠纷新的样态。
住商不动产企研室执行总监徐佳馨分析，消费者受到选择性信用管制的冲击，可分两个层面
，第一是签约后，发现银行承诺的房贷最后胎死腹中下不来，面临违约要支付总价款15％的
罚金，第二是买了第二户以上的贷款成数骤降，又拿不出现金，也需付违约金，第三，下订
后，看见苗头不对，要求订金返还，以致交易纠纷大幅攀升。
巿场人士透露，高雄就有一个数百户建案，业者要消费者自己补足贷款不足部分，因为银行
的额度满了，建商也没办法，过去预售案完工后，都是建商协助民众取得较优惠的房贷，但
现在却出现数百户消费者要自行解决案例，这惨况，是他从业数十年来，前所未见。
不付违约金 投资客难抽身
至于央行选择性信用管制虽说“得”列不可抗力因素。但是实务上面这东西是有争议，其中
第一大苦主就是拥有第二户以上客户，特别是在预售案买很多户的人，若非财力雄厚，未来
不可能交得了屋，陷入要违约窘境，不可能不付钱就全身而退。
业者说，这是很简单的道理，买屋的人就是建商已经到手的鸭子，怎么可能随随便便就让牠
飞掉，多数建商根本不可能同意无条件解约。
法界人士表示，内政部房市纠纷的数据是消保官接受申诉的件数做统计，实务上纠纷数远高
于这数字，因为一些大建商、知名房仲会出面协调，不过因限贷而遭没收订金及要求交付违
约金部分，仍多难以避免，较常见的是契约约定违约金最高是15％，若价金是1000万元，违
约金最高就达150万元，买方若付不出来就可能走法院，官司可能一打就打上1、2年，法官
也可能判决酌减，因此，建商或卖方屋主为避免纠纷持续，最后可能就收一半，约70万元或
80万元，这些都是买卖双方所不乐见的。
消基会董事暨房委会委员张欣民表示，建商一般会年底做帐，预估年底会有一波交屋潮，12
月份将可能是房市另一波考验的开始，消基会正注意是否会有许多消费纠纷衍生。
受到工料双涨冲击，消费者在交屋上除面临贷款成数不足的问题外，新北市政府地政局表示
，近期有媒体报导，民众反映预售屋交屋前遭建商要求加价才能交屋，否则就得解约的问题
。
地政局表示，据内政部颁布的“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”，已载明契
约总价，且建商应于取得使用执照后6个月内通知交屋，如果迟延交屋，建商应依实际迟延
状况按日给付迟延利息给买方，建商违约时，只有买方才有权主张解除契约，建商不可要求
买方提高价格交屋，民众若遇类似情况，可寻求新北市消费者服务中心或至行政院消费者保
护会网站申诉，以维护自身权益。
https://bit.ly/3ZjzNl7
心得：
目前
纠纷最多的 就下面这几个情况
第一是签约后，发现银行承诺的房贷最后胎死腹中下不来，面临违约要支付总价款15％的罚
金，
第二是买了第二户以上的贷款成数骤降，又拿不出现金，也需付违约金，
第三，下订后，看见苗头不对，要求订金返还，以致交易纠纷大幅攀升。
第四， 民众反映预售屋交屋前遭建商要求加价才能交屋，否则就得解约的问题。