刚看到一篇好甜甜的重划区新房
但有一个很大的迷思出现
“我买便宜 卖得比市场便宜就好了吧”
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
预售换约的获利
要建构在
1:市场多头
2:产品稀有
3:自备尚未扩大
这三个要素
上面的图显示很清楚
一间1000万的房子
订签开8% 工程款12%
要换约获利就是红色那一段
多头的时候只要产品特别
比方2021年的时候
就有听说江北国美面河岸
有买方贴600多万
央北国美也是有人排队
但如果市场不是多头
产品也不是很特别
自备款又被拉大
就会有一个很麻烦的问题
就是自备太多啦
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用
以一个1000万涨到1500的商品
这两三年稀松平常
但买方如果要吃下来
除了自备一次要拉到700外
贷款金额也跟1500的八成没毛线关系
因为换约=更名=合约金额不变
拿了700买了1500万的房子
贷款就算贷到满8成
还是从1000万的八成开始算
如果市场非多头 产品一般般
价差又扩很大的状况下
消费者用一样比例的头期款
可以买到总价高很多的房子
为什么说是迷思
就是很多人算价格算得很开心
整天算隔壁案子开了涨了
自己买多少 价差多少
整个晚上咯咯咯笑到睡不着
结果没发现到换约的钱是要额外算
算到后面下一手出不到
就只好down价格
结果太慢行动 工程款不断堆叠
利润down的速度没有工程款加得快
第二个迷思
就是真的运气好换出去
45%房地合一也是妥妥的跑不掉
获利拆一半 还要扣仲介费
以前成本可以扣很多
现在真的就少很多
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
所以如果要换约
最好的时刻
就是现场该房型已经卖完
但接待中心还在卖
样品屋还在 现场价格又拉上来
买方到现场看没了 结果你有在卖
如果签约没多久工程款也没缴多久
代表价差还不太大
基本上只要不贪心都很好跑
至于已经盖到快上梁
工程款20%快缴完了
我是比较建议交屋后再卖啦
这样下一手自备才拉得上来
补充一点
这波换约的量如果被逼出来
但没有成交
就代表2021-2022的产品虽然有赚
但自备太高
以前宽松时代还可以贷八成
现在要留现金补贷差
超高自备的换约产品就会陷入窘境了
大概是这样

不稀有，这点火都灭了

换约会让人多掏钱的理由就是…https://i.imgur.com/VMnWwjq.jpeg要够特别 够想要 才会溢价去买

换约流通性问题，大家可能会拿中古出来卖，如果含自住3间以上

是的 为了避免贷差所以卖旧屋，这就是杨金龙政策的目的不是一堆人整天吹供给不足？那就透过政策创造供给

市场会开始释量这篇说预售屋跑短的很清楚，大推

这篇只讲一半, 另一半是针对投客角度的 但不提也好只能说那间从一开始找信义就注定无法真的秒杀了 XD因为信义不做XX案阿要卖自住就会是这篇讲的状况 只能等看看有没有稀有的有钱自住刚好要买这案子其实原屋主要这样搞 不如自己交屋放五年就好 lol

s87大讲到精髓 能自备五百万的东西为什么要自备七百万呢

重点是那一间干嘛不放到过户后卖银行鉴价都会上来了，买方自备款相对准备少。为什么要让利出售这个才是讯号，既然过户后稳赚 赚更大，为何现在就要跑跟找哪一家房仲来说，根本不是重点吹成这样，结果到最后还po板上，根本 是警讯说便宜、说划算，说满嘴。结果没人买 这就是市场。

这我跟你想的就不一样了, 警讯看单一个案容易失真你怎知道原PO是啥原因要便宜卖 即便市况好的时候也会有

最好是单一案

北士科平转 你接不接？

例如你想知道A7到底有没有重灾, 就拉一段区间出来看

数据统计都需要时间，都是落后指标

以这案子来说, 自住买方受众要拿700自备本来就很困难同样的案子拉去竹北, 就容易很多

管他谁接，市场没人买单就是真相

A7是拿700万现金的7吗?...只能说能自备700的选择很多吧

但他找信义PO出来, 就可以知道投客依这价格接的意愿不大

不要再说秒杀了…这个时机点加700不管在哪都一样，单价秒杀差额灌爆还不是卡，这就是预售换约的迷思，太多人被单价弄迷糊了，真正的秒杀是像国美江北开案才叫秒杀

信义不信义没差，都不是关键。关键在自备款

就跟你说不是, 听不懂我也没办法 lol自备款有差的只针对自住首购而且对自住买方来说, 不同区域 手骨粗度也不同

一切都是假的! 业障重 房价只会狂喷 哪个白痴贱卖?!

我就说了 同案例要加700的, 拖去竹北照样秒杀

少来啦 青埔我就介绍过板上投资客去置产。人家也是掏几百万出来

没有什么自住、投客分别

青埔是青埔, A7是A7

这个就是逻辑上的问题，现在投资置产去买多户数大社区大坪数基本上就是想不开，不管哪个区域都一样，早就讲过投资客买的房子最后一手就是自住客，真的精的投资客谁会傻傻让你赚，自住不捡投资客更不会捡啦

过户后这个价格会秒杀？不是有人好骗就是我离炒作太远

对 我说的, 目前大部分买A7的自住客拿不出700去换约

板上A7不是说破5吗 ，既然单坪33万

视市场于无物啊 还说换个地方就秒杀 我会笑死

过户后，鉴价有到。自备款下降，就有机会。

你房子长脚会走路 桃园跑到竹北啊

是啊，你自己都把主因说出来了XD

a7自住客有几个交屋自备700万的 这个抓个头就出的来的答案。那个买1300要他自备5成650拿不出来才要抛到市场卖就这么简单。

t大是的，这就是个讯号

什么主因, 主因是原屋主设定卖方轮廓就状况外上面已经讲过 不想从讲一次

凡正你讨论也只会这一招没事，习惯了

我从来没吹过A7, 不过讨论东西要滑坡太多 这真的不妥连个数据都没出来, 想表现见微知著?? 那之后看结果先说喔 我也没看好A7 怎样的, 单纯看之后A7有没有像你

简单说 就算他今天找非信义的，问题一样在End

说的大量抛出来 :)

我怎知道为啥他不放? 你没收过贱卖的房子?屋主干嘛贱卖

S87大应该知道什么内幕吧，但我只想讲在市场氛围下所有的内幕都不重要，换约重要的是时机点，太多甜甜价被自备款嘎上天，最后真的没办法只好割肉换约，这些都是105年发生的事情，历史不断的重演，如果万般拉抬只为出，那么出的时间点就非常重要

有人入手4字头，现在要跑5字头。你要的话说一声 我介绍你过去

还有一点就是如果一开始就要换约，千万不要找重复性太高的商品，才不会591打开来全部都是

就是看到不少开始了

明年交屋, 就算全现金买基本也要再放1年, 等于资金投2年

你马上交屋马上卖, 一年内大多都是原价去鉴价

市场最简单，你自己都不进场了

抱歉 我知道的讯息就是买价一年内, 鉴价都不会落差太大我都全现金付了 哪有啥原本的银行

你的全现金，也是另一间贷款出来的啦，想去美债洗一下。

房地合一扣到负的代销仔不要再教人算了。

谁跟你挂四贷出来的, 我发现有人说你会脑补是真的欸回N 你看清楚 我不是说买了马上卖 = =

因为他这个预售屋，是大波段前入手的他入手可能2字头

实登都有拉 连哪一户都查的到

你很会误导，实务上不是如此

所以合约书上交屋会是2字头，1200万的总价

如果不是就好，老实说很多新手都不知道买卖成本很重

至于你说我买吗? 以他现在这种卖法 我不买 投报太差换其他可以XX做的仲介 "单看报酬率" 才够

早就说他是脑补仔帮人套人设了 受害者又增加了

讲回到收投资件的逻辑, 本身的困难度本来就比较高

好啦重点不是讲那户 而是可换约产品都适用

A银行现况是一年内不能在重新鉴价，然后新青安的买方两年和三年内不能增贷。

用1700 去算持有2年的报酬, 太少了. 根本没有让我有动力

A7 3字头现金买下以你们的标准怎么看利润都很够呀嘻嘻

但是一交屋后就卖给B ,B只要不找A银行都有机会鉴价提高，自备款减少这就是我说为什么不过户后再卖的原因，因为赚更多。代表就是被政策影响到，要跑。这就是个讯号今天无论是不是A7 ,出现这个状况都是讯号不少地方都有啦，只是没有po出来啦真的很多人嘴上说的吓吓叫，实操真的吓死人。

我是站s87那边的，他只强调A7买家手骨就是不粗，投客也不会炒到那么高后才进场，投客现在大概等著蒙R波尸爆捡骨

尊重市场有这么难吗 不要再找理由了

那间单价33万/坪XD

自己都说没肉不想买了 还整天喊好便宜

回N, 那间对我来说 2026卖 现金投报大概8%左右找人头 年均投报大概1x% 照我的方法 3x%后者 才有兴趣 前两者都还可以继续等表 我就不PO了, 真有人想看再私我我只是要讲投客收案子, 门槛比自住高

我知道你的方法啦，这边就不说了

至于原屋主为啥不放著等交屋 我不会通灵 不知道我过去收贱卖案也只是看价格有没有到 谁管他干嘛 XD除非仲介自己讲说 原屋主怎样怎样所以贱卖 加减听而已

这篇只是要讲预售换约的迷思而已，不是针对ㄋㄚˋ ㄧㄏㄨˋ那一户

我其实本来有想回那篇, 方向是跟仲介说 他们在接委托案

没办法他就看到我说警讯，就高潮

的时候, 自己要比卖方更清楚潜在买方是谁

现在市场真的不少人在跑了，平转、让利都有不可能只看这一案例啦

个人体感, 近期在跑的, 没有去年上半年 预售禁转落日多去年预售禁转落日跑成那样, 天天群组至少几十个在转但我主要还是看价格就是了 (不过我不在意A7的价格 XD)我之前PO文也说了, 量大的重划区可能存在不稳定因子但目前你要说A7整体烙赛了? 我个人是真没看到拿股票来比喻, 可以讲你是着重在左侧交易 我是右侧 lol

奇怪欸 为什么要觉得有人跑，就等于烙赛只要市场不断释量，价格没有往上整个氛围就不一样了，但不代表会崩会大跌啊

Okay, 那我修正原本以为你的看法, 不是烙赛是一直有释出所以重点你也是看价格对吧? 价格目前我也没看到修正

请问 33万/坪 没人接？板上A7实登说破5

... 唉唷 又回圈了 XDD你以为没人接, 我认为是想买来自住的买不起而有钱吃下来的看不上那投报 就这样

这算不算价格修正，我不知道。但是目前没人买是真的。无论谁买，自住客 还是投资客，简单说就是市场不买单。所以才说何不放到过户，过户照我那个方法走也没有鉴价问题

对了如果33/坪没人买, 这逻辑成立的话表示后面建商卖出去的案子也不会高于33/坪

其实除了自住买不起以外 那案有个大问题。那什么狗屎格局，两面采光还能画成暗厅。不管是七百万还是五百万，有这实力的自住客才不会买暗厅

为何要放手，你说的没人知道不能通灵。但他就是放手是事实。

过户再卖就好了啊==

阿对呀 他卖便宜 你捡便宜 不是吗? 我去年买一间17XX

是不是过户再卖就好

是不是有鬼, 那我就不用买了 XD

居然画成川字型，极致浪费

怎么都没人敢直接讲A7，5字头实登是有钱fomo 或是用1x间5字头去拉那几千户的帐面价格，直白说就是万般拉抬。

重点是市场上有没有人买单

所以如果要说这价格卖不出去, 该观察的是后续建案价格如果后续照样卖4x 5x 就代表有人买单

现在房地产风向越来越差 大家都瑟瑟发抖了啦

过户后再卖这个价格，如果还没有被秒杀

好房网市区都还在涨啊@@

好房网的数据看起来是中古屋

我觉得各位说得都很有道理 但我归纳不出逻辑就推一下 表达感谢y

原来2023上半真的市况差，难怪好谈价。

市区会涨为什么不买市区就好╮(╯_╰)╭

逻辑就是出发点一个左侧交易出发, 想要见微知著

拿这案讲市场警讯真的太过。比较接近s87大说的，没搞清楚买方轮廓。投资不会投这个吃现金这么重的，而且这坪数在A7也不是好的投资物件；自住通常没那么多钱，然后自住有这么多钱不会买这种烂格局。 明显偏个案属性问题

我说身边就有投资客活生生案例在跑 现在进行式

市区比较会涨就不会一堆人去买A7了。市区没爆喷啊A7帐面30涨到快60帐面涨一倍捏，帐面800万变1600捏，才会有人要冲进去送。

讲得是整个环境氛围，而非针对区域、或是单一案

为什么不放到过户就好(`・ω・′)

真奇怪你怎么知道没人买？去问仲介吧.已经被订走

那个人被金龙海啸拿不出来650过户

那恭喜啊，33万/坪成交，有人拿7百多万现金出来

这一波其实也只差一成啊...

原来被订走了哦，那还蛮好出的啊。

探讨个案为啥不过户或要便宜卖 真的意义不大

就等交屋后，如果一切都台面上。转手价格就会出现来了。

920前后的差距是10%，不是突然贷八成挑水变五成。

只是我懒得讲这段, 我就说了 卖方为啥便宜卖 原因百百种

感觉恐慌成分比较大（？）

因为这件买的时候很可能第二户还有8成、7成

对啊, 所以还是有人接 如果是自住 那只能说A7难跌

对耶，如果刚好前两年下订，刚好吃信用管制全餐

如果以原本入手2字头来说当然是有涨

近一年成交44万 假设<35买到也很多人想冲吧

但以现在A7到5字头来说，算跌吗？所以就要看从什么角度去讨论了

单一个案大家就在猜现在市场价格也真好笑况且谁说33万成交的？讲得好像自己是买家一样

原文说的啊 卖家愿意33万成交啊

1700可以收不代表1700成交..没买过房子?

因为他把原文修掉了他一开始是说 卖家愿意到每坪33万

那可能车位价格大家定义不同 总之明天就知道XD

阅 还没吃药啊嘻

只有台湾有预售屋==

热门

好看，感谢y大s大n大

银行鉴价也一起参考其他银行的啊 也不是说换找别家就一定有

40年后人口会少500万？缴完贷款发现周遭空屋一堆还降价了？大楼应该也破旧不堪了？感觉有点凄凉？

nova乱讲话被围剿 开始发正常文取暖了

2023/7/1以前的竹北价格跟现在差了25万/坪，最好没人接，那建商巴不得你退….

不用迷思

挡人财路犹如杀人父母 帮你补个血吧

多发这些正常文不就好了 不因人废言 个人换约经验 精华大概如这篇所述

推个 尤其银行鉴价部份 交易时仲介就应该讲清楚银行是取低者鉴价

拿的出自备700，不代表财力或身份能贷到2800万，这是两件事。直接默认立场这样比有点奇怪要能贷8成必须是首购买家，而首购自备就有700，这有点厉害，似乎不像A7的客群有点像是换屋买家，反正只能贷5成，钱就是备足了

讲得好像现在一坪7x万盖的就有比5年前一坪3x万好一样搞不好还更烂 缺工缺到阿猫阿狗都在用是什么让你以为这种飙涨的房价反映出来的最多是成本？