区域话题、基础建设量能、人力资源
闲聊中的闲聊 个人观点
不知道有没有人对这三个内容持不乐观
这些事项跟未来的房地产发展相关
觉得不少区域是在卖一个愿景 例如 航空城、嘉义科学园区等等
很多人常认为过去其他地方的成功经验能完全复制
(对啦 建商有盘算，例如嘉义高铁区开华泰名品城也是经过评估计算
但大企业当中本就充斥着官僚及迎合上意。且他们容错率较高，这个只是多项投资其中一
项)
这些区域愿景成真之后，早已不知道进入少子化效应的第几个年头
现在的劳动主要年龄层可能都已经进入退休阶段
且届时台湾还会有如此科技业红利?
这个话题也和基础建设量能紧密相关
基础建设牵涉执政方更迭及官方行政程序
举个例 台中捷运绿线 原预定2012年通车，结果2021年才通车，延宕9年
现在的双北环状线及其他路线，有些路段建设仍然流标，等真的完全通车是要等到何时?
觉得这几年来房地产的荣景
主要原因
1.青壮年人口高度集中的6、7、8年级生皆在赚钱奋斗的阶段，在劳动人口高峰末端
2.国际真的需要台湾的科技产品(新竹及其他科技园区的部分)
3.居住刚需(台北外溢至桃园及新北部分)
4.YT自媒体发展
政府都市开发、区域发展话题透明化。
做交通建设议题、装修事务、租赁事务、理财等频道，通通都跑来讲房地产
这其中也造成沉默螺旋效应，尤其自媒体圈又很重视人际关系及抱团
(毕竟要制作影片需要题材，立场偏向乐见建设发展、鼓励消费，影片才做得下去
声明一下 不觉得某S名嘴是什么清流，那只是为了批评而批评博取声量)
前三项没意见
第四项就是间接性的人为操作 让大众FOMO
但支撑房地产市场刚性需求的 最终仍回到人口
认为长远下来，最终仍保值的还是市区中的市区
举日本为例 有朋友持有东京和大阪的小坪数房并且出租
东京几乎是无空租期 大阪的房子常遇空租期 最终选择将大阪的出清
台湾最终可能就是跟日本相像
在租屋平台打开台北市 台中市 高雄市的地图
后两者那种整栋大楼数十间正在招租同时出售的新成屋实在太多 很明显就是投资客
这样的未来支撑性实在很值得怀疑
另外说到人力资源的问题
涉及维持新社区运作的问题
现在"新大楼"过个没几年，不见得能给持有者真的"新大楼"的居住品质
民众对新大楼的祛魅，过没几年会明显浮现
新大楼其实问题不比中古大楼来得少，只是住户怕房价不利不敢拿出来讲
自己同住家人持有台北市新成大楼
公共区域多且漂亮 要维护的成本实在高，所谓的成本不仅是管理费
而是住户要投入的心力、要与物业管理人员合作来回协调的事情太多
自己看过好几间新社区 物业公司派赴的人员离职率超频繁
原因就是新社区庶务爆量多 物业公司人员不堪工作量
人员更换频繁的结果就是新人又要重新适应社区 恶性循环
最终方便管理的情况下就是新大楼的不少公共设施是减少使用甚至封锁停摆
烤肉区限用、顶楼花园减少植栽美化等等...
你当初买的35%都是在其中
且公共区域多代表人与人的交集多、冲突就多
对新大楼祛魅之后，大家会认清
房子地基稳、结构无异常(不像这几次地震倒塌的一楼挑高少柱)、管委会有上轨道 低公
设
有收垃圾包裹管理员的物件才是真黄金
而这些中古大楼大多仍是集中在市区中的市区
另外关于引进外劳的部分
自己家中请了20多年的外劳
从早年的菲律宾 到现在的越南、印尼
大家常说台湾年轻人人力素质下滑 其实这些外劳也是一样
现在25岁的外劳跟10年、20年前的25岁外劳，工作输出能力、积极性实在差太太太太多
(我不喜欢用"人力素质下滑"来形容，而是这一代人"聪明得早"
网络上讲社会真相，包含职场、终身世袭贫富差距、讲"不要太认真"的资讯太多
人手一机，年轻一代简单说是"骗不动"了，各国皆同)
觉得不用期待增加引进外劳后，这群外劳有像过去在新加坡输出的工作量能一样
如果你是早些时候入场
刚需自住买到需要坪数、投资已获利了结、或是入手低价因此出租可以轻松cover房贷等
等
我向你说声恭喜
但个人认为这波房地产荣景热潮是走入尾声
重划区的发展不会成功复制到各个角落
青壮年人口不久后也会对自媒体传达的投资讯息感到麻木，不再容易被炒作带动
这次打房只是让未来要面对的事情提早浮现
不见得需要悲观，这次不打房。未来你有可能会遇到很严重的亏损