→ AdamHsu : 是造价上涨还是地价上涨不影响房价？
进一步解释为什么会出现这些土开分析上的反直觉逻辑
土开法原始的公式是：
房价 = (地价 + 造价) × (1 + 费用率 + 利润率)
购地上会被简约成这种概念：
地价 = 房价 - 造价 - 费用 - 利润
土评下的最终结果则导成：
利润 = 房价 - 地价 - 造价 - 费用
其实都是同一套公式左右移转而已
但不同的角色定位有不同的目的，所以重心不同
原则上 预期房价 是由老板定的 (利润率也是)
土评人员可以先假设一个预期房价
老板有要求时再从excel表格中改变房价参数
而土评人员的重点则在抓稳造价及费用率
怎么样抓预期？就是同业交流市调
所以老板和土评人员作的市调是不一样的
老板市调：同业预期房价、同业预期利润率
土评市调：同业预期造价、同业费用率、同业坪效
正因为原则上房价是老板最终拍板决定
所以房价先当定值
于是简易土开购地公式：地价=房价-造价时
造价的变动反应，是会从地价反映的
某种程度上，为什么宝佳购地特别强？
如果问得到同业，给的答案87%是：
“没办法宝佳很会压造价。”
回到原问题，是造价上涨还是地价上涨不影响房价？
理论上的答案是，都不影响
只有房价往上估时，才会把地价往上估
房价没往上估时，地主要抬价就随他去，不然哪有买不到地的问题？
土地标售场合最经典的王道逻辑：
“哪有标不到土地，往上加100%、200%谁标不到？”
买不到土地只有一个可能：房价估不到
至于房价为什么估不到？
问老板呀？问我干嘛
公司是老板开的，要不要冒这个风险是老板负责的
但最终来讲，即便蛋黄蛋白的土地都买不到
蛋壳和蛋毛区都有土地的
偏乡很多土地，容积单价只有8~10万上下的
造价单价抓12万，加上费用利润率
最终房价27~29.7万上下，这就是偏乡新房的地板售价

另外补充一点：品牌建商能卖比别人贵，那是它的品牌价值，没有因为它能卖比别人贵所以它就应该购地比较贵，这样乱拉购地价是在抹灭自己品牌价值，是错误的财务分析逻辑。

年初做真偏乡的甲建容积单价没有8万这么高,可能一半都没有造价抓12万在双北应该绝对不可能了,但是乡下真的猛,很多都是不知道怎么报出来的价格...12万一坪还真的盖得出来@@

我本来想说10.5或11的，前年其实我看过某上市建商盖大楼只有9万的，但说出来又要被鲁多质疑了台中靠逢甲商圈那个重划区，某上市建商3年前的推案，回算造价9万多，我纳闷到处问怎么回事应该5年前的案了

五年前跟现在应该差不只一倍了,骷髅大文章也一直在说造价上涨,现在报土地给建商盖大楼造价都是抓22起,13楼以下才可能低于20万,乡下地方是因为都盖透天矮华厦才有10出头造价

5年前坊间吹造价就吹破15了

但是看到建商2024年开价24万还有利润确实还是感到神奇我家前年自己亲戚建商给我们的评估造价是13万,但那时候询其他营造跟建商报价也都是15up,我还再三确认13万一坪真的能盖吗? 是哪边有省料还是全毛胚报价?不对,你用吹这个字也很奇怪,2019年如果盖SRC肯定也是破15万啊....还是你们盖的比较矮?

政府都用20万一坪发包社宅了CC

笔记，所以实际建造成本一坪只要12万以下，建商要赚烂了，那些烂尾的建商肯定是诈骗！

台北法规的关系本来就比新北再高,再来小基地的造价也比大基地高...所以说30万我倒是没有这么讶异到觉得一定是假的.所以你认为现在的造价抓多少比较合理? 你前公司那边还问的到资料吗? 我这个月都还有在跟建商谈,至少桃园新北20万大家都觉得是差不多的数字...如果盖好盖久一点还会不太够

有扣费用和利润吗？

没有,我们讨论都是这样抓(地价*基本容积*1.6+造价20万)*利润....好像key错,应该速算是 (地价/1.6/法容+造价)*1.3利

专业推！

然后这样的单价跟附近预售屋的成交价做评估看土地有没有入场价值

建筑费用和营造利润都要剥离，才是真正的营造成本，坊间的造价为什么会差那么多，就是因为没剥离干净，所以造价已经先加一次费用利润了，最后又再乘一次费用利润为什么要剥离干净，因为牵涉到在专案计算上的资金投报率问题，利润要挖干净才能准确算投报、决定怎么开财务杠杆

造价再抓上利润的原因是建融利息也是成本,所以这样抓安全一点...当然,都说是速算了...肯定没有拉表出来精准没错

因为我离开业界许久了，才想出来讲一下，不然谁管坊间怎么算，多乘十次费用利润率我也奉陪土建融利息是费用，会在费用率统一计算，有原因的另外一个很反逻辑的，某种程度上营造成本会当费用列

推，分享有料的

只有土地(及土融利息)能列成本

用加趴数的方式算，就是暴利了。

推

其实如果是当下买地当下推案抓三成利润不会很暴利吧...这

事实是很多建商暴利 成本偷灌水

现买现推的利润率抓22~25%，有些建商有本事压造价，那要当成是他的本事，所以利润率还是抓22~25%。至于囤地增益，那也是他的本事，所以财务计算上会另外开篇幅去算囤地增益。财务计算(尤其标售类)基本逻辑：凭自己本事获得的，不能随便归零可以最后结案时认列利润增加，不能一开始就认利润，这样标售地会大失误

推“推文”

这么多国家房价已经崩给你看了

感觉原始公式跟简约后的购地概念 重点是不一样的？原始公式造价是加号 购地概念变成减号假设遭遇极端状况 造价短期暴涨 甚至超过暴涨前房价是否代表简约算法不适用？

等号左式才是重点，右式则是根据重要性逐次往右递减要站在那个角色思考才能看懂你的提问，很明显只有多空逻辑而已，这点不改永远看不懂然后三个公式是同一个公式，只是左右项互换而已

我家的三层楼办公室是找认识的建设公司自建的，一坪17座标高雄，供参

我没在管多空 我只是好奇 如果实务上遇到短期造价暴涨的状况 会怎么处理而已我知道公式同源 但你又说等号左式才是重点 但左式不断更换 是否代表重点在不同公式不一？

现实社会有很多“乍看之下反逻辑”的事，其实背后都是有理由的，任何人身边都会遇过。你的提问，意思是要我说服你为什么，是能解释，只是没意义，因为你的潜意识是不想相信的，我全都说完篇幅很大，到时你也吸收不了，还是钻研著其中一个牛角尖纠结。有没有放下立场，站在我们角度看很清楚。哪一天你换做是解释方的角色，你也会跟我做出同样“不解释”的决定。

不是 我就想提问实务 你默认问方立场跟能力干嘛？难道一百个人问你同一个问题 你要默认一百种立场跟能力？ 如果是我 都发文了 有人提出问题 我如果有余力当然解释 不解释的话我发文干嘛

我觉得你走心认真了，本身同为业内，本来土地价格跟造价本来就会影响房价，土地你要怎么压价格….都被政府公开抬价了有人要住的区域，房价本身就是很难跌，造价真的太难控制，自己本身配合多个营造厂，没有一个说得准，近期才刚发一块林口集合宅，就19万/坪楼地板，硬生生卖家硬拉了5%才补的回来利润，利润根本少得可怜，才15%只能说，太贵就不推案而已，供需失衡，但大者恒大吧，筹码集中，新房子越集中，都是被有钱人拿走罢了

没想到你估土开单价还蛮准的 不过1314万造价应该15楼内吧

认真说你的速算，太飘了，误差值至少2成以上，地价误差至少10%，会追高二者造价本身这个《名词》很容易让人误解，到底是楼地板造价还是销坪造价，每间开发商都用不同基准在抓，所以才有两种数字以上欢迎来讨论，有土地欢迎来报

推