[经济日报]
严防成数灌水 央行盯上不动产抵押贷款和定存单
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2024/09/23 22:48:48
联合报 记者朱汉仑／台北即时报导
央行上周宣布加大打炒房力道，不仅在此次理监事会议之后新增4项打房新规定，在最新版
的问答集更直接盯上不动产抵押贷款和定存单，严防成数灌水成为管制破口。
央行这次在问答集下达的新指令，一种是先向他人取得房屋所有权，再以该房屋向银行以“
非房贷”方式申办贷款来突破房贷成数上限，另一种则是用定存单质借的方式，来增加贷款
成数。
官员指出，央行这二项规定主要为防范“二房”或“三房”的购屋者，为了突破房贷成数最
多只能5成、3成的限制，因此用上述这二种方式来向银行套出买房资金。
举例来说，假设名下已有二笔房贷的小明，先向朋友借了一笔钱，去向房屋的卖方取得房子
，之后再以该房子向银行申请一般不动产的“抵押贷款”，倘若小明本身财资力佳，很有可
能可取得约当房屋市价的6成、7成，甚至更高的贷款金额。
央行认为，这笔钱明明应该是用房贷的方式来办理，但却因为房子提前完成过户，然后小明
取巧另外用一般不动产抵押贷款的途径，来取得远比小明透过房贷方式更高的成数，倘若小
明办房贷，则只能得到的3成房贷成数，但若透过这种“移花接木”的方式，则得到远超过3
成的成数，为此，央行此次特别在QA增订新规定，向银行示警。
至于用定存单质借的方式套出资金来增加银行贷款。举例来说，小华名下已有一笔房贷，但
现在要买第二户，此时小华把手上的100万的存款，以“定存单”方式向银行质借取得90万
元来作为支付卖方的款项。对此央行官员则质疑：“为何不直接用现成的100万存款付，仍
要用杠杆套出银行资金？”因此也明白在QA中把问题点出来，禁止这种方式。
除了上述二种方式，建商的“余屋贷款”也被锁定。央行在2020年12月、2021年12月的第一
波、第四波选择性信用管制，先后出手将建商的余屋贷款成数降为5成、4成，这次再对余屋
贷款出手，可说是时隔近3年，再对建商出手降低余屋贷款成数，而且央行特别在最新版的Q
A示警，若建商在银行的余屋贷款合约到期要续约，就必须以新成数3成为限，而且差额的部
分最长给予1年调整期。
银行业者指出，一般而言，余屋贷款的借款年期都是3年，从2020年12月起算迄今，旧合约
都将陆续到期，要立新约，因此，口袋不够深的建商，由于必须筹更多自备款，因此，势必
得在市场上倒货。
此外不只一般民众，连建商使用定存单向银行套出更多资金，在央行最新的QA也直接点名向
银行示警，要求建设公司购买土地时，银行如果已经给予4成的土融资金，就不能够再受理
建商用定存单质借更多的资金投入该地，可说这些和“定存单”有关的行径，已全面被央行
盯上。
银行业者指出，运用存款转化为定存单的方式，来向银行质借，投资客或建商都已非常“熟
悉”，更使央行发现原来这个会成为房市资金管制的破口，因此这回修订新版的QA，一并把
路给堵死，让投资客或建商向银行借款时，不要打“定存单”的主意来取巧。
心得:
照这报导，是不是现金买房再挂4贷出来也不可以了? 但这不是与 72-2 无关吗? 请教高人
何解?