【第七波不一样: 总裁默认泡沫、房价将隐形下修！】
在理监事记者会上，总裁讲了很多，但归结出三点:
1 银行信用资源严重倾斜不动产
总裁讲了两个数据，其一是 #不动产放款占存款比例达26%者(72-2)，银行家数已高达21
家！其二是 #不动产放款集中度重回 39.4%高点，实际上是比之前2009年的新高点 39.7%
还危险！(因为最高点的2009年还没有72-2的开后门啊！)
2 “房价会一直涨上去” 的观念非常危险
总裁强调，没有会一直涨的商品，也正因为如此，才会有 #美国次贷风暴、#日本泡沫经
济 的发生！简报档上也整理出2次房市泡沫的成因与启示！
3 总裁默认房市泡沫化
当记者提问，台湾房市是否已呈现泡沫化？
此时若是一般行政官员，想当然一定是否认！
但杨总裁的回答很婉转:
“泡沫很难观察，也很难定义！”
换句话说，总裁不想明确说出已泡沫化，免得酿成大风波，但又不能否认，免得打脸自己
为何推第七波！
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那么房市后续将如何发展呢？！
1 2023/6月前购买之预售屋，因为还可以转约，所以资金不足者，可能掀起一波 #平
转潮！
但记住， 平转 = 房市跌价
不过因为转约不会立即呈现在实价登录系统，所以只能从 #平转群组、591、脸书房市社
团 去观察平转潮的情形！如果平转数量多，就有可能发生 #多杀多的赔售潮！
2 2023/6月以后购买之预售屋，因为无法转约，所以买家必须思考如何筹钱？ 选项
大致有三个: #自己设法凑足自备款、#与建商谈判延后交屋或是寻求建商贷支援、#退户
认赔15%
所以，另外一个观察指标将会是 #预售屋解约潮！
3 先卖后买救金流，中古屋下修压力最大
另外一个解套的选项，当然就是 #先卖后买，这样新屋才有可能拿到8成的房贷成数！但
大家都知道现在中古屋是最难贷足的，所以屋主为求卖掉，#开价必须合理、#成交必须让
步，才能够卖掉并且让买方能够顺利找到银行愿意给足鉴价好成交过户！
所以预期中古屋房价下修的压力最大，也是最容易在实价登录上被看到降价潮
那么建商会怎么因应呢？
建商现在最怕看到退订解约潮，但是压力是在买方身上，即使退订也还能收15%违约金，
顶多大型建商开杠杆推出 #违法的建商优付贷 来救几个特定案子。所以目前建商首要是
减少或延后开案，以拖待变！
反正余屋现在也很难贷到款，土建融也被锁死，维持自己的现金流不要发生 #烂尾楼、#
周转不灵黑字倒闭 为最高原则！
但以我们的观察，#负债比高的大建商还比小型建商更容易出事 因为大建商 #以债养
债 的商业模式被打断！而小建商因为总体金额小反而有机会找到贵人相助存活下来！