各位前辈大大好
跟着房产版几个月
也在版上吸收了不少知识跟资讯
有两个问题感觉还没有思考的很透彻
想请益一下
1.如何小换大、旧换新？
常见的说法是先买一间老旧小（假设房价1000万，自备200，贷800），再假设几年后房价
涨20%，变成1200万，此时卖出（不计税率问题），手上自备款变成400万（200+200），
于是就可以贷款八成买2000万的房子，但这样贷款不就变成1600万吗？宽限期过后每月还
款就变成贷800万的两倍（以2.185%，贷30年，宽限3年试算宽限期后每月还款要65000）
！这应该不是一个上班族能负担的吧！
尤其2000万在北市跟新北第一环已经几乎买不到新的2房平车物件了…
2.房贷最终何时还完？
延续上题，网络上有些回答是那就宽限期结束卖掉再换下一间，或是转贷，这样就又重新
开始！
但随着年纪变大，银行愿意核贷的成数跟还款年限应该也会逐渐变少，等于被强迫加速还
钱，这样如果持续换屋甚至买2间以上的，贷款到底要怎么还完呢？
以上请各位分享看法
感谢！

你都只还宽限吗？

第一题的命题建立在你如果没买的话连背债的资格都没有 涨幅要靠自己收入挣

科技业可能不准，当初买三房车便宜，七年不到就还完了

你完全搞错了，小换大旧换新是要加入炒房的，先买两间以上小房旧房，用收租来还房贷，等N年后两间卖掉换成一间新房大房

其实小换大，市场行情变差 小换大更好换..

只操作一间，永远不可能追上大房新房涨幅

但现在买第二房的路也差不多要被政府封死了

你的concern是对的。这套被推崇是因为大多人是缺头期不是缺房贷金流

其实最佳解是一直买 一直贷 永远不要还完 债留子孙还完房贷的下一个动作就是再refinance贷更多出来

我自己的收入 八成六成四成四成，四间低总房贷都扛得过，加我老婆八成六成四成，三间。我们可以扛7间欸。但缺头期啊，所以到现在才交屋两间+预售一间

会有质押买债卷股票部位等部位增值后卖掉多出更多第二间头期款，但要记得，都有风险

反过来说 换大一点两三千万 金流就扛不过的人，无论直上还是小换大，本来就买不起啊。这不是金流扛不过的人看考虑的事

L大，看到你说质押，好奇问一下，你当初跟ceca比的高股息目前报酬是+多少趴？

我看一下喔

房贷没有人在还完的，自住完涨价那么多获利了结，除了贷款打平还大赚一笔。选择永远比努力重要

https://i.imgur.com/MQGWGGo.jpeg今天收盘22.31所以略低于8.04% 可能是7.5%左右吧

确实收入要随时间增加，这里许多人本业收入都满高的...

02/16到今天刚好七个月至于桥科水岸花园，他七八月实登出不来

感谢L大资讯实登是不是要等2~3个月，目前9月，应该只到6~7月初

对，目前只有看到最多6月https://i.imgur.com/03bafG6.jpeg最后一比有两个车位，突破30万，我觉得车位有点灌进去比较公允的是28万/坪 ，三月18楼

小换大是3.4年前才有机会的现在几乎不可能了 涨势太过夸张

我刚刚抓三间平均值来算，12月到5月，半年，从24.3到25.7，1.4万价差大概就是5.7%增幅，供参考

最近几个月全台实登好怪，感觉很灌水，突然要拉高价格一样。

对，那他要比的那一户有实登是25.7万成交https://i.imgur.com/yibPlZu.jpeg

12月抓三间，5月抓三间，车位价格都是当月一样的，这样当作每坪平均价格，比较有比对意义不好意思啊，回归给原po讨论，我离题了

https://i.imgur.com/R4AyoCX.jpeg以28万卖出，是没赚的，他要上去30万才有机会打平，我想说一定会上去30啦

旧换新就是先买自己用够用大小的15-20年屋然后好好整理修缮等明显V转期间先买新再卖旧

谢谢L大，持续追踪，我也很想知道，毕竟不少人推崇股票，也有不少人走房地产，自己蛮好奇现下哪一个比较好

现在吗？都不好债券杠杆流吧

不客气，另外还有一点当初的命题是两百万起跑，房子可以贷款新青安杠杆八成，股票就全数投入不质押，五年后看报酬所以还早... 但我现在很好奇这波限贷冻量，这边的交

房基本上 自住的话 现在不一定要看地点山上海边烙屎潮吧？后照镜超多的屡试不爽

易量应该会锁，可能会有一段时间没什么参考价

真的完全脑子扭到乱买的 一套几十年都很正常然后解套期大概一生只有少数时间

没错 之前没上到车的没机会了，贷款难贷利率又高，租金投报率又变低cover 不了贷款，只能靠本业硬实力了QQ

选人挤人自住的市区多温暖阿

几年后的预售屋交屋才真的刺激，一狗票买去年+80%的今年的实价登录跟本小意思成屋跟本没有预售屋疯狂

碳税没啥影响 重点是电费再来是通勤费用和生活开销VS造价 谁的成长可能性高我压通勤+生活开销30年以上的级别回补

碳费和电力会冲击钢铁厂喔，双重夹击

哪里的预售+80%这么狂？

但是，那是未来2025-2026的事情

小换大也要你有能力买，月薪不够怎么贷款，总结专注本业

用eco 城市 运作的观点去看

现在因为中国钢铁产能过剩，钢价落底

我用纽约的碳税去算台湾的连一坪都差不到一万了

青埔就差不多+80%了，+40%的机捷沿线一大堆

也就是用十年可能最高值去算了新闻那些一堆鬼扯的啦 XD

月薪5万以下的乖乖去买旧公寓，与20年内房无缘

碳税给的是涨的理由，不是说真的要这样做

钢铁电炉厂是工业用电，加上在台湾钢铁业也没有碳费免除额

当房产成为金融商品，它就带有部份股票的性质。94有题材就会喷，他妈的才不管你有没有收益

如果真的和新闻讲的那样差异老早就故意卡多点成屋了卡成屋才能吃到价差

工业用电明年涨定，10-15%，

高雄刚好产业转型（？！

我算的是单价用纽约的 其他免除额没用用他们大楼造价碳排放和单价去算的

要用台湾的模型下去算，因为工业用电起涨/电炉厂是用电大户/碳费300-500逐年成长

政府态度蛮明显的，就是要让石化钢铁这种高污染高耗能又赔钱的产业从南部般走，把高科技移下南部改善空污

永远只缴宽限期 赚价差 很难吗？

电费早该涨了好吗

碳影响程度很低 电重多了，但是电影响 生活成本+通勤生活成本+通勤 台湾还没全部反应才是问题

新竹过去的经验是能一次到位最佳，涨太凶小换大本业要有大幅跃升。

碳税只是一个借口而已

台湾因为没有生产原物料，钢铁成本=废钢和铁矿砂等原料物价+工业用电+人力成本+半成品裁切加工+运费+毛利

生活成本 + 通勤的另一个例子，就高铁。如果不是今天有人提到后龙，我压根儿不会想到有人真的新乌日竹北通勤，更聊斋的是这成本还真的可以接受

鼓励你石化钢铁业长点眼自己外移，把地留给台GG

其中废钢和铁矿砂或煤随用原物料波动

工业用电 上涨有他的限制在 台湾是出口导向涨多了 先死的是出口业 还想什么建筑成本？地价都要跌了

小换大就是从蛋黄搬到蛋白，就是这么简单

我是了解到，最近三个月有钢铁大厂在跟下游喊一吨+300特别碳费预收，被下游骂到爆

你现在只是拿钱去补助台电而已

台湾除了晶圆外其他产业是能和大陆 光电 水力 核能打吗=..=

台湾现在就只剩下半导体阿

现在都在等上海微电到底什么状况

要跟中国争本来就是件很吊诡的事。能跟中国全方位竞争的就只有美国，其它国家保持在某些领域领先就不错了一直不懂那些事事都要争第一的在想什么。自己基本盘有多大不了解吗？

好啦有点歪楼了 回原PO房贷没有还完的一天，只要你的本业净收入没有远远大于房贷，都会一直借下去

今年不看，要看3-4年后，最慢5年。会有压力这波预售行情+宽限，会很有压力。如果刚好遇到经济循环

本业净收入=税后收入-支出-保守部位储蓄

1%你拿1%回推造价影响 单价是多少=..=

那是对钢铁厂是1-2%毛利，而且只有碳权不算电费，加上电费是另外1-2%所以3-4%，你还没有卖给下游钢铁加工厂和营造最后到业主建商建商也还没算跟营造买到的涨价钢铁回推到房价

这种影响是递增的，没有上游+1%，下游也乖乖+1%

对啊 最后你觉得 一坪能+几千你算看看阿

现在丰兴厂交钢筋价是18000，算300碳权+300电费，就3趴

含管销能摸万就顶天了 然后新闻上说差几十趴lol

我就说南部有钢铁厂施压下游+300特别预售碳权费，下游和发包营造直接联合拒绝

所以生活开销+通勤反而成本上升的比造价快

温暖的市区～

那种抵制没啥鬼用阿=..=

我还没算水泥的碳权，水泥也是没有免除额

地买便宜一点价差还比较大他们老早就自己喊未来价加上去了，鬼扯lol加上去真的没多少

所以这未来2025-2026年的营造成本的隐忧，不会什么都是十几趴这么夸张，但肯定有5-8%至少

成本上去了 卖价不见得上的去 抵制不就一样

抵制不了，钢铁业的政治力和垄断性很强除非... 需求变差 那就是供需拉锯钢铁业是台湾少数垄断特许企业，进入门槛比想像中高同时也有很强的议价能力南部哪个钢厂，我不说谁，讲难听，太小所以他这样搞，被围剿，但如果北东钢/中丰兴/南中钢一起哪个基本上下游到业主建商都乖乖吞

丸子 我还有好几张中钢股票QQ 以前都拿来领纪念品

卖一卖，我钢铁股-50%仓位

大成可以看一下，我默默建仓中

卖鸡肉鸡蛋还是大成钢

鸡肉大成

我也蛮喜欢大成的，今年应该也是EPS 4左右

不管经济怎么走，食品还是民生必须品，eps4今年应该是没问题，依照惯例都会从9月底开始往上走，回基本面，大概20%获利空间，每个人操作不一样，仅供参考

同意，我这一波没砍的就食品股，大成和统一

碳税 电费 基本工资 影响最大的其实是 维持开销，尤其是出口

统一有跌吗 以往都是70甚至6开头 现在都8开头了

而且讲个不动产相关，大成在嘉义马稠后有不少土地

新北市一环是什么东西，支那语？

金融还有华南，估计明年应该要到30，不过最大的变量就是配息，今年eps1.8应该问题不大，算上配息率，5%殖利率回推，股价30问题不大

我刚看我大成是2022年建仓，均价大概50/股，领了三次股息大概44-45/股买了三百张左右，算稳健，最近会在打开上半年财报细读一下是否值得加码

一环不是支那语吧不是都说一线二线

新北一环都说几年了那个ID不识字吧

最根本的做法就是想办法增加自己的收入才能换房啊，没什么实务经验一次买好几间绝对爆炸，因为有很多房贷以外的成本，例如装潢都要现金

上面大大讲的可是跟现在买预售的年轻人想的不一样......

关键字：杠杆，买楼收租

好好笑～怎么会换算股票报酬时拿最近的市值 换算房价增值时却说近期实登有灌水嫌疑所以用三月的资料？？所以6208也要用3月的市值？？ 更何况扣掉车位灌水换算单坪价其实更高好吗….

赚钱赚快一点

买老旧小是让你有机会小换大，没买你什么机会都没有，有钱当然直上三房，问题就是你没钱阿，懂？

二房才好赚 三房不好赚涨不多 出租也不好租

高手就是借的多而不是还的快

大量囤二房 赚增值 比较实在

这篇问得很好啊 房版一直教人家转贷炒房 却没理性分析何时开把这场游戏结束

来这问就是不用还完 想还就还到死啊XD

我是买多间旧的装修后出租，租别人新的大的来住

我是第一间给自己家庭住，岳父保守，都会追贷款进度，还完后其他间他就不问了，所以其他间就放著给房客帮忙还

想借问一下，第一次重购退税不用住满五年，第二户才需要住满五年始可买第三户进行重购退税？

没说第一次不用吧 不是都要满五年？

楼上，是的重构退税的意义，因为‘’自住需求‘’，所以需要‘’卖旧房换新房自住‘’，重点是在换新房自住，所以给你节税，但为了避免你滥用，所以才订了新房绑五年至于第一间要绑多久才算自住没有标准，但至少半年 一年有水电感应卡纪录，会是比较安全。

232楼指的第一户是第一次申请退税时的旧屋吗？ 那确实不用住满5年就能申请 第一次申请时的新屋 要住满5年才能申请下一次重购退税

回主题1. 正常人就是能力范围内一次到定位，金流ok、头期足够，预算越高越好，单间的贷款跟增贷限制较少，后续可以做很多财务操作。2. 只要资金可以创造出大于利息的收益，为什么要还？

说到这个 要半年一年内还有水电纪录其实也蛮怪的 依规定两年内可申请重购退税 那买新房之后人就搬过去啦 万一这时房子不好卖卖了一年多才卖掉 依规定两年内可申请 但难道就因为超过一年空着不符合自住吗？要是偷偷租给别人没报税反而还有水电纪录勒 到底订来保障谁的

要用00713质押操作要准备多少比较稳？目标双北

能玩到什么地步，其实跟你还款能力还是息息相关，有人杠杆只能玩到极限月还五万，有人极限可以到十五万，什么能力做什么事就好，当然有梦最美，梦想有时可以逼自己想办法扩大收入。

重购退税跟400万免税能交互使用？

越买越郊区就可以了

第一题就很简单，你要把资产 负债 现金流等项目分开讨论你就会知道结果是资产增加 负债增加 现金流在减少你如果现金流嘎不过来是你挑的物件太重，但不代表其他人也没办法负担，你最起码听过有钱人喜欢负债之类的说法吧有钱人就是让资产膨胀，让钱去滚，钱滚钱，越滚越多你看懂第一题就不会问第二题了，你没有搞懂金融的运作方式，钱什么时候还完不重要，最好永远不用还完，资产还是资产，负债不过是现金流的压力来源罢了你负债越来越多但资产也越来越多，最终仍是正收益，金钱不过是银行里的一串数字罢了

感谢大大们的回答

先卖后租啊，卖的时候打半年租约不就好了

你以为贷款申请就会核喔实务上60岁找银行被拒贷比比皆是想在那边无限宽限的也不要做梦了一般你宽2次，都不还本金的情况下就差不多没银行鸟你了

楼上你要确耶。我问家人无限大法开多久，他跟我说开了2x年没缴过本金。还得意的说他是vip都有缴利息。拿A7举例，买900，五年涨800，他这样继续开宽银行不会给他继续宽限？他担保品市值涨那么多银行不可能逼他还本金吧。

买低 出租

水位太满 银行现在就是压宽限期压很凶 之前狂开猛开突然发现事情大条了才在狂压 超烂的风险控管

这政府就是很烂阿,不是大家都知道?

很简单啦..你没上车怎么追得到前面的车子追不到就搭这台啊