大家好，因缘际会之下落脚在柏林，看过太多租房鬼故事，牙一咬决定还是自己买一间房。因为还在读博所以银行给贷的条件比较严格，至少要有百分之四十的头期款，基于治安、生活品质、投资潜力和居民素质只看富人区Steglitz-Zehlendorf和行政中心Mitte，因预算有限若要百分之四十眼下也只拿得出一千万台币左右的头期，挑挑拣拣现在选定这间，不含公设和阳台实坪约31坪，预计于明年二月完工，图例如下：
https://i.imgur.com/KrAu0Cx.jpeg
https://i.imgur.com/W0jdCid.jpeg
https://i.imgur.com/OQKBuIT.jpeg
第三张是建商的示意图（小桥跟小坡草地正在动工我去现场看了哈哈）
想请问各位能不能给我一点建议指教，敝人现在想到的优缺点分别是
优
1、坐南朝北，开窗都面南北向没有西晒问题
2、明厅、所有卧室都配大窗，采光应该不错
3、玄关落尘区空间充足，柜子什么的都好处理
4、阳台明亮，左右边各有一坪左右绿地可自由园艺或让宠物奔跑
5、有电梯、脚踏车柱、专属儿童公园
6、位在Mitte区幽静位置，治安相对较好且在市中心交通发达，离洪堡大学近且投资潜力高
缺
1、格局不方正，梯形结构可能会有很多无法善用的畸零空间，现成家具也较难拜访
2、位于一楼，隐私与安全较差，虫类可能较多
3、廊道面积不低，加上畸零空间使坪效差劲
建商表示非承重墙体拆除移动可以协助客变，也可以建新墙体。我希望可以再隔出一间有窗小书房，目前打算放在客厅，还没决定是座落在连接阳台处还是最右边的窗户（可以尽量用畸零空间？）
隐私问题建商表示灌木丛很密集最外面也会有篱笆栅栏，感觉可能比较不成问题（当然还是没有楼上住户安全）；亲自走访过后觉得那里确实幽静车子也无法开进门窗前道路不会有什么噪音。
希望各位朋友给予建议指教，无论是书房的位置、整体空间的规划运用、甚至更广泛对于这间房整体的差评好评都很感谢，如果有在德台湾人设计师、建筑师或认识的厂商可以介绍接案讨论也很欢迎，感激不尽！