※ 引述《CaLawrence (CaLawrence)》之铭言：
: 看到有人提到财商很重要，然后很反智的一直觉得irr这个概念不重要。就很奇怪，所有财
: 务课本的第一堂课基本都在教irr怎么计算。我来带一个例子来讲这个irr到底价值多少
: 在以下两个投资案中做选择，
: A 投入125 未来五年每年取得32
: B 每年投入25 五年后可以得到160
: 投入都是125，但b项目是可以慢慢缴款，最后收钱，而a是一开始缴款很多，但后续都是收
: 益。收益总和都是35，只是收益的长相不同。
: 不要觉得天马行空，这两个金流样态分别可以对应到现实生活中的金融产品
: a是本息分离债券的interest only
: B是私募股权基金
: 好了 那你会怎么选？
: 其实差距不是特别大
: A的IRR是8.83％
: B是8.34％
: 你会觉得哇这也没什么差别对吧
: 我们就来看投资20年后选择不同方案的差异。
: 初始投入三百万，最终的结果是
: a 1631万
: B 1490万
: 差距是10％，投入三百万，差距是141万，几乎是初始本金的一半了，如果你觉得没差那就
: 没差。
: 所以说财商重要吗？我是觉得蛮重要的，光是一个入门的irr观念，隐含就是超过百万的价
: 值。
: 若你还觉得没用，那也没关系。
: 至于有些人会说什么报酬率跟预期不同，确实如此
: 但不妨有些科学精神，做比较的时候本来就要排除其他变量不是吗？今天针对的是irr这个
: 工具，那就讨论irr能带给你的决策帮助就好。irr本来就不是一个拿来预测未来的骰子。
我来解释一下,财商很重要
但 irr 不是很重要逻辑吧
irr 简单讲就是把所有资金
成本都用市场(或估算)利率
换算后的最终结果
至于它为什么不重要?
因为说真的,正常人要投资
了解投资标的比会算irr
重要太多太多了
今天正常人能做的选择
不外乎股房债币指数以及
相关变形产品
可以说在你选投资标的的时候
几乎就决定了八成的胜败
但在这么重要的选择阶段
irr 几乎毫无帮助,
因为它无法估算人性!
而人性,才是投资胜负的
最重要条件之一!
今天有两个年轻人,一个决定
买房后股,一个决定先股后房
我想都不用想就知道
女儿该嫁谁!
买二手房,店面,预售屋红单
一个整改转手,一个吃建设
人潮,一个是不动产超高杠杆
的投资工具
要投入股票/期货/选择权等
当冲,短期,长期还是高频
普通人是不需要 irr 的
因为熟知投资标的的特性
比会算 irr 重要太多太多了
irr用途通常是预估或者回顾
比较几个难分轩轾的投资案中
到底哪个比较好!
最常见的用在给金主的报告中
结论就是:
irr 不重要的原因是它影响
胜负的因素太小了
你选错赛道,从40分起跑
选对赛道,直接就从80分起跑
irr 只能在后面给你±10分
的调整

不会 IRR可以帮忙扫除盲点 建立信心 战胜人性

你给Sway Zack信徒算一下买房的IRR 看有没有用XDDD

二楼，哈哈

因为你买的标的的很类似啊，那的确很有帮助但如果是选择北中南置产，或竹北青埔板桥高铁三站选一，增值率就很难估算了，过去涨幅不代表未来

IRR没问题，是填入数值的人有问题数值有问题，当然算出的IRR就变成垃圾

推

如果是置产出租不卖确实很好用

不完全认同，IRR大约有一个适用区间，新手时期不需要，有更重要的任务；中期要再次突破，报酬率很重要；后期高资本，维持避险比较重要。

其实我觉得irr对很多人的价值反而是控制消费 他们才知道消费而不是投资到底真正的成本是什么

给人算后照镜，继续上班助燃股市的动力以稳定国家确实有用XD

如果一开始就了解这一块，可以加速资产累积的进度，可以想成MMO手动练功+辅助程式，（这里先不讨论外挂）手动练功当然是一切的根本，但是你有辅助程式帮你喝水开变卷，效率会高很多。

女儿要嫁买房的对吗

很多投资人到现在都还不理解债券一年可收息5％以上

说真的，辅助工具可以帮助扫除盲区，但无法预测未来，我当初利用计算式，以及区域内所得去计算获益，计算过后我觉得投资抵不掉时间消耗，所以放弃多房投资，但如果当初傻傻地买傻傻的投，现在可能是笑看房版了

楼上你的算法 扣掉房地合一税了吗

这好像天上神仙太无聊了再仙拼仙XD

Irr可以了解自己的位置不过对破关后自我实现没啥差

扣掉就会释怀手上，每一间基本扣税都要200万起跳==扣下去再来看，或许有不懂的体悟XD有“不同”的体悟就算要满5年的,税率20%下去，也是要缴200万中华民国万万万税XD

当初是成本23万+-1万，现在扣掉来看都是赚很多的存在，或者根本不想卖，放著租人租金>房贷

我手上这个青埔区间价格有几间啊社区同格局同面向楼层比我差的成交到60万上下所以才跟你说税的问题啊，目前一间没卖

你也可以用来算 买房赚到钱了 是要现在缴出场费（房地合一）再配置到其他有爆发力的标的，还是拖着收租。或者，你新找的标的要多涨多少划算，就是irr的应用

28楼，有没有可能是你算错了？不介意的话分享上来，大家可以一起讨论学习

推讨论

长期投资最忌讳胡思乱想的 股票太容易在人性上犯错 房地产好像完美的避开多数人的人性弱点

irr半小时就可以懂的东西干嘛跳过，计算给电脑就好，台湾人就是不懂才去买一堆唬烂储蓄险

同意到不行啊，有经验、实力派的真的不会这么看重irr

我也觉得 IRR是比较不同标的汰弱留强用的 以预估获利来说，估估股息跟房租还行，但资本利得方面，股价、房价都很难精准预测未来多年的涨幅，股票来说就是选对抱紧下大注，买房已经强迫下大注+杠杆+抱紧了。当然新手小白该优先选房rrr 哪像股票选错惹就侵蚀本金…

台湾人最大的问题根本不是什么选股选房 是买一堆保险这个懂irr就直接避开了 怎么会不重要

楼楼上，你如果把问题延伸呢？目前手上有一笔钱‘’确定要投资房地产‘’，你会不会思考你要投哪？投什么物件？预估涨幅是多少？为什么选A不是B物件？如果你会这样思考，那就需要IRR来判断，如果你不会这样思考，那我建议可以试试看。

对啦,避开保险只要看irr就好,阿就避开保险这样不过不看irr应该也很多方式避开储蓄险

不只保险,一堆然连自己投资报酬都算错,重点是irr是

再延伸到大家这段期间最爱嘴的台北，为什么2000万的房子要买蛋白重划区？为什么不是选择买台北的旧公寓？这本身就是运用IRR来计算的结果，只是你们跳过这一步，用经验来判断，但是如果有数据来作证是不是更有信心？如果把所有交易成本都考量之后会不会发现其实你可能想错了？会不会发现好像IRR都不如预期？会不会发现第2房以上倒不如投资股票？

"非常简单"的东西,又不像财报分析会计经济

没有八成贷款的一律不建议，直接买大盘比较好

推

蛮重要的 之前把卖储蓄险的问到哑口无言直接中离

你举的买股买房 已经很完整 剩下的在那比 差别是同商品的个案

重点是原po投降惹 以前在创业板是要求完整的商业计画跟那些想创业开餐饮或鸡排摊吧说恭喜你存活率突破1%现在也已经面向大众 先找到正确标的 irr以后再说

推你～我觉得这些irr 争论无对错有些人喜欢数据化，有些人喜欢模糊化等结果用自己喜欢的模式赚钱就好...数据是很好的工具

推，我觉得你是正解，而且房价涨幅不好预估，很难算irr, 选对赛道比较重要

谢谢b大 我在看不同物件，不同付款方式时有粗略的预估IRR～ 但因为小弟修炼的能见度不高，只看得出当下较好的选择。但如果是要放2、3年up的预售….我看不出来涨幅会到哪或会不会回档lol 毕竟预售是带头冲的大哥

irr是相似标的评估用 差很远用不到

真的 一语道破