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陈泰源 【学起来！黑心建商教你如何用“假债权”阻止烂尾楼重生】
还记得去年闹得沸沸扬扬的烂尾楼、北投《泊山妍》吗？如果没有印象，或知道但好奇后
来的进度，那就且看这篇文章。身为旁观者的你，当个吃瓜群众也不赖，因为我保证，读
完后，你在“与黑心建商斗法之江湖经验”必定提升不少。在此感谢“‘大家营造’暨《
松江阡语&松茑青语》建商‘大家地产’负责人卓家雄”在“台湾合建史上”扮演我们的
“逆增上缘”。
故事从头说起：
当时，“嘉源建设”和11名地主、共10笔土地谈合建，决定兴建的案名取作《泊山妍》；
而在这10笔土地当中，仅有1笔除外的其余9笔，统统被“嘉源建设”拿去跟“中租迪和股
份有限公司”设定最高限额抵押权登记“申请专案融资”。换句话说，时任“嘉源建设”
的负责人“陈俊良”将《泊山妍》地主们的土地，拿去跟“中租迪和”借钱盖房。
接着，
“陈俊良”主政时期的“嘉源建设”也找上、并向其他地主们介绍“台亿建筑经理股份有
限公司”，将这些“土地”及“跟中租迪和借来的资金”办理“起造人名义”及“金钱信
托”并“签署信托契约”。
然，就在烂尾楼爆发前夕，112年4月26日，
先讲第一遍：“大家营造”出具“证明书”给信托银行（瑞兴），表示嘉源建设“没有积
欠”工程款。
05月间，
“陈俊良”开始陆续脱产，他先将“嘉源建设”名下的资产清空，也将“自身财产”过户
给“大家地产”（负责人是其女婿卓家雄）；同时期，还办理离婚，而配偶名下的《天漾
》社区房屋，也设定4000万元抵押权给了“大家数位行销”，该公司负责人，不仅是“陈
俊良的女儿”也是“卓家雄的配偶”。
06月间，
“陈俊良”神隐失联；同时，已出具“没有积欠工程款证明书”的“大家营造”竟莫名其
妙，改口称“嘉源建设积欠营造工程款，北投《泊山妍》8243万5688元及大同《嘉源程驿
》235万9627元”为由，向法院声请“支付命令”。
07月间，
“嘉源建设”无预警传讯通知“36位预售屋购买户”，称因营建成本高涨及公司经营困难
，无法完成本建案等语，导致该案成为台北市近年来第一起烂尾楼事件，引发相关单位高
度关切，市府地政局甚至将其所有预售屋实价登录列为“卖方无法依约定完工”之警示建
案。
同时期，
因为承购户所缴的钱，除了“4成价金”已被“大家营造”领走，其它“6成余款”，仍在
瑞兴银行的信托专户内。
但是在6月间，大家营造“抢先约一个月”声请的“支付命令”，其法律效力可直接向法
院声请“强制执行”，所以“大家营造”可以利用“支付命令”扣押“嘉源建设”在信托
专户内的权利。……这番操作，让07月间“尚未从信托专户领回剩余6成购屋款”的36名
承购户心惊胆跳，日日担心专户内的价款会被“卓家雄”扣押领取。
对了，这个声请费用，一份只要新台币500元，“大家营造”声请这两份支付命令，一共
只要新台币1千元，就可以差点把36名预售屋购买户的6成价金全部领光，可谓“黑心建商
以小博大省钱烂招一”。
好在，负责收拾烂摊子的“嘉源建设董事们”互推“代理董事长”，出面对“支付命令”
提出“异议”才令“失其效力”，可谓有惊无险。
讲到这儿，忍不住要靠北，
“丈人陈俊良”都已经在脱产、准备落跑了，竟还叫预售屋购买户继续汇钱，然后由“女
婿卓家雄”接手，花五百一千、弄个“支付命令”，肖想专户里“购买户们辛苦打拼多年
存下的买房金”，这群共犯结构，实在可恶！
上述提到的“500元之以小博大支付命令”还没讲完，
依民事诉讼法规定，支付命令经异议后，会转为“诉讼程序”，于是，法院要“大家营造
”补缴“八十多万元的裁判费”，没想到，“卓家雄”竟没有补缴，反而直接“撤回”案
件。奇怪耶？若“真的”欠八千多万元，这八十多万元的裁判费，怎么可能舍不得缴？
就拿《松茑青语》建案来说，
“卓家雄”独吞了我父母上百坪的危老奖励容积、店面面积缩水又设计得前宽里窄，骑楼
外还加赠一根粗宽大柱子遮蔽视野（林祺锦建筑师真的很会规画房子）、契约写平面车位
结果变机械，……为了讨回被坑走的祖产，裁判费、律师费、鉴定费……林林总总加起来
好几百万元，已失去租金补贴仍在外租屋之小小弱势地主我父母，再痛都咬牙苦撑给它缴
下去，所以说，我实在难以同理想像，有人“真的欠”卓家雄八千多万元，他会舍不得缴
八十多万元的裁判费。
回到故事本身，
预售屋承购之36户，虽有从信托专户里取回已缴价款约6成价金，但尚有约4成价金及违约
金未获清偿；而且，“陈俊良”透过“嘉源建设”拿“地主们的土地”向“中租迪和”融
资借款约新台币“高达3.5亿元”，这些钱也统统不翼而飞！这群可怜地主们，因为陈俊
良“卷款3.5亿元”神隐后，土地面临遭法拍的局面！
然而，
就在“负债共约3.5亿元的11名地主”及“损失4成买房金的预售承购36户”筹组自救会，
奔波数月、造访各地大小建商，数度与“中租迪和”开会讨论解决方案，眼看将迎来“续
建曙光”之际……，“卓家雄”又开始出招了！
首先，黑心建商以小博大省钱烂招二：制作假债权
“大家营造、女婿卓家雄”竟另外持有“嘉源建设前负责人、丈人陈俊良”在过去曾以“
嘉源建设的名义”所签发“北投《泊山妍》8243万5688元及大同《嘉源程驿》235万9627
元之营造工程款”的“等额本票”共8479万5315元。
而制作这个“不实本票”，费用趋近于零。
再搭配，黑心建商以小博大省钱烂招三：声请本票裁定后来个扣押
由于声请本票裁定，法院只是形式审查，只要本票看起来没太大的问题，就会核准债权人
可以持本票去强制执行。这让“大家营造”得以声请“本票裁定”，并请法院核发“执行
命令”扣押“嘉源建设对《泊山妍》建案土地的信托受益权”。原本要缴八十多万元的裁
判费，如今，只要弄个“假债权”就能搞破坏。
而声请“本票裁定”的费用分别为2000元及4000元共6千元，便宜太多又超级有效，实在
厉害！
脑补一下，何谓“信托受益权”：
受益权是指受益人（地主）对信托财产（地主的土地）所享有信托利益的权利，以《泊山
妍》建案为例，假若信托所要达到的“合建分屋”目的达成时，受益权人（地主）可享有
分回房屋坪数面积的利益，这就是“受益权”。
又以《泊山妍》案为例，如今烂尾，信托目的已无法达成而消灭时，若债权人“中租迪和
”将土地全部拍卖，那“受益人即地主”便可就“拍卖价金”扣除“偿还中租迪和的欠款
”（陈俊良卷款的3.5亿元+利息）之后的“余额”，请求按比例分配给这11位地主们。
所以说，“信托受益权”是一种法律上的权利，但与“信托财产即土地本身”，是两个不
同的概念。
接着说说，这个“当初由陈俊良介绍”的“台亿建经”，
“大家营造”就《泊山妍》建案已达付款条件之工程款3581万9291元，这金额，“大家营
造”早于112年05月底请领完毕，相关请款跟查验手续，皆由“台亿建经”经手办理，所
以说，对于“大家营造”只许请领3581万9291元工程款，“台亿建经”应极为清楚才对。
如今，
“大家营造”竟公然说谎，声称就《泊山妍》建案“尚未领取”的工程款仍高达8243万
5688元；夸张的是，“大家营造”强调，就《泊山妍》建案的工程款“分文未取”！？
我怕你听不懂“大家营造”在贡三A因为当初我也以为是不是听错？所以我再说一次：
“大家营造”的意思是，它所施作的进度，工程款应该可以请领8243万5688元，但是它“
一毛都没拿到”，其不要脸的程度，是不是超乎你我的想像？
明明“台亿建经”审核相关请款资料和实际工程状况，认为“大家营造”可以领款的部分
是3581万9291元，且在112年5月底“也都已经领走了”。结果竟然睁眼说瞎话，那之前领
的3千多万元是......冥纸吗？之前陈俊良过给卓家雄的那些房产呢？就算不是脱产是抵
债，也都剩到油都溢出来了吧？
我就问，
《泊山妍》到底哪来可以积欠营造厂这么多钱？别说是房子盖到一半，根本“连地基都还
没开挖”就让“大家营造”领走近3582万元，已让人觉得有浮报超领的嫌疑了，如今还恬
不知耻说“工程款1毛都没拿到”，显然无视“台亿建经”依约办理请款查验之专业！
这让我必须再讲第二遍：“大家营造卓家雄”已于112年4月26日“出具证明书”给信托银
行（瑞兴），表示嘉源建设“没有积欠工程款”。
如今，
“大家营造”又对“台亿建经”提起“根本告不赢，就是要拖时间”的“确认之诉”，简
直将“台亿建经”之信誉公然践踏在地！这也导致本将起死回生的《泊山妍》恐又胎死腹
中，“大家营造卓家雄”等等这些作为，可谓“没有最下限，只有更下限！”。
故事发展到这边，
我相信，必定有人不解：“大家营造卓家雄”拿“假债权”来坏事，对他的好处是？目的
又是什么？我想，就以合理推理与大胆臆测，作为本篇文章之结尾吧！
卓家雄之所以搞破坏，应该就是想，染指《泊山妍》：
PlanA：请债权人“中租迪和”把土地让给“大家地产”来盖。
PlanB：让“中租迪和”承受不住股东的压力，进而用“拍卖”方式来处理，毕竟“中租
迪和”是上市公司，一直拖下去总不是办法，……然后，卓家雄就可以拿这“八千多万的
假债权”去抵拍卖价金，便宜标到这块地。
至于，这“空手套白狼”是否会得逞？就让我们继续看下去。
#黑心建商卓家雄 #不实本票假债权
后记：
《泊山妍》的营造厂“大家营造”负责人“卓家雄”，还是“大家地产”负责人，也是《
松茑青语&松江阡语》建案的建商。
我父母，则是《松茑青语》的受害地主，目前仍被“卓家雄”用旷日废时的诉讼手段凌迟
已达四年之久，两老暴瘦白了头，至今仍自费在外租屋，有家归不得。
至于《松江阡语》，则是今年开卖的预售案，待你看完整篇文章后，是否仍愿意把辛苦打
拼多年存下的买房金给“卓家雄”赚，我予以尊重。