※ 引述《foda (啾咪)》之铭言：
: 如果之后卡豪宅 3000 万
: 再卡第二户六成，第三户 keep 四成
: 如果在两三年前没有买房
: 然后不久的将来一般住宅都涨满到 3000 万
: 这样贷款两间的头期款要 1800 万
: 这样买房还有累积资产的效益吗？
没有了
技术上的分析在
#1cDM2c0U 这篇已经说过
这边再讲一些心法上的分享
投资第一条心法就是:
人多的地方不要去
因为人只要一多,就再也没
有超额利润,只剩合理利润
就像指数投资,
那就是市场合理利润!
我当年进法拍屋市场,
做隔间小套房,都是在市场
都还不懂这些产品的时候
就进场!这才有利润空间~
而近几年的房地产,
真的已经变成全民运动
当一个资产火到这个地步,
基本上就是只剩合理利润
: 2020 年桃园两房都大约 800 的时代还能慢慢挑找喜欢的
: 现在是 2000 万都还要用抢的
: 有钱人是否很怕大家不工作呢
: 训练小孩去当足球明星有机会吗
现在政府的心态很明显
就是让每个人能买一套房
新青安很有可能会变成
常态政策来辅助年轻人
买第一套房
但是会缩紧多房的金流
影响所及上一篇有说了
就不赘述
以前房地产可以拿来做为
阶级跃升的工具
最主要就是
1:懂的人少
2:杠杆强大
3:税盾无敌
但是所有事情都是这样,
只要一摊在阳光下,
就经不起检视,
所以房地产在经过这
几年的政策折腾之后,
现在这三个优势都没了
新青安表面上看着是
推升房价的工具
但从另一个角度来讲
是降低了新手的入门门槛
你有房我有房大家都有房
每个人都一间房
那想靠不动产提升社会pr
以前可以赢过大批不买房
或者买不起房的
以后就能赢过那些一小搓
铁齿不买房的人了!
另外特别要提醒的是:
台湾少子化的年代
是真的快到了
https://reurl.cc/DjDAEd
假设以 25~34 岁为买房主力
这十年间从366万掉到313万
再下一个十年会掉到234万
从我买房时高峰到十年后
主力买房人口会跌掉36%
这并不是什么统计推估数字
而是实实在在的普查数字
台湾近十年的外劳增加数量
大概是十万人,但这十万人中
能拿永居的比例应该不高
这个人力缺口是补不起来的
加上现在预售屋绑房地合一
随随便便都是七八年起跳
要买蛋壳甚至蛋白的人
真的要很小心!
台湾幸运的是
很多题都有考古题可参考
少子化问题日本演给你看了
战争问题乌克兰演给你看了
但不幸的是
台湾很多人看不懂....

其实买房的主力是30~70吧 新房主力一堆50以上的XDDD蛋黄区还是卡在大楼供给不够婴儿潮退休世代

30-50吧

懂得人少，愿意用心去懂的人更少

没办法 多数人买房决策目前还是感性>>>>理性人生中太多的事没有办法效率最佳化 买房绝对是其中之一

看不懂的人多 才有机会XD

完全同意

户数要掉大概还要20年 现在户数增量还是蛮强der

推

只是目前即便不买房，其他投资标的可能会更韭QQ

郊区预售屋真的很危险，一堆人还在那边新治百病…

少子化要影响房价还有10年以上吧，现在就租金投报先烙赛而已

我自己整理过资料了，户口数：2010 784万户9年CAGR 1.35%2019 883万户4年CAGR 1.1%2023 924万户18年CAGR 1.1%（最高假设）2041 1112万户实际上大概会落在1100万户以内。台湾房屋存量：2013年 827万9年 80万间2022年 907万9年 80万间（目前应该没问题）2031年 987万9年 80万间（应该不会到）2040年 1000万-1100万最慢会在2040年看到一些迹象，实际要看户数增长跟供给量，最快有可能提早个五年发酵，不过大量开放外劳就可破局。但投资不用去赌没发生的政策。

其实还有个观察重点，现在普遍共识防震、消防等公设法规

推 感谢j大

垃圾数据只会产生垃圾结果XD

农地被划到城一要卖掉买房吗

双北却要塞650万人口，台中高雄台南也才三百万人内

1.要拉人口变化2.当地20年来的屋龄变化3.周边重划区块只单看户数要干嘛==

BJ数字还是有趋势性的参考意义

现在建蔽率、容积率管制下去，不看好双北能塞那么多人

户数的影响在七都跟偏乡会一样吗XD

新房子我们有生之年都不可能够

利润点够了，就会开始动。双北的空地远比你我想像中的多

不用过渡预测、也不用过长预测

使照只有十万 符合一般人需求的只有一半

你要讨论各地区就看各地区的资料，这是一个大方向。

所以新房供给就是<5万 新房需求是所有购屋者 需求>25万

接下来南机场那块也要动作了

不是因为购屋者不想买大间新房子

重点是价差

你根本不懂分析，分析就是从大看到小。

XDDDD 嗯，我绝对不懂分析，所以每间翻倍都是巧合

大趋势不去了解，直接跳到细部分析，我保证会出现很多误差。

你爱嘴找优越感是你的事，我根本懒得跟你吵。

所以两件事1.新房子的营造价格 如果一年涨3% 2040是156%

没人跟你吵啊XDD

依目前政策，双北都更可以不用想了... 当利益超过一般人的想像之后，人就很难理性思考了... 目前人人都知道当颗坚硬的钉子，利益可能最大化，所以... 尤其目前都是集合式住宅，很难把你独立排除了。

台北市中心的地只会越来越稀有

要看李四川地下市长在做什么

2. 新房子永远是需求>>>供给 就知道这两件就好了

能盖地地就剩下那些 等到好整合的都弄完就会停滞了

然后再周而复始

2040年跌不跌不甘你的事 现在玉山上北海边便宜也没人要

不就是台北市现在正在做的吗？XD

妳各位在买 想买的都是能住又具有金融价值的房 不是狗屋

双北基本上无敌啦 你看那个医学中心的密度

光是如果一个不小心统一，然后你跟我说40年后户数人口数变化

每个人的时间是很宝贵的，没必要过度预判非主要的影响因子

事实上很多老人都更意愿比你想像中高

意愿高没用阿 你一楼店面怎么搞定稳定金流+不缺钱 就是卡在那边

那就换地方啊，空总、大同的芙蓉大楼

都更现在能动的 大部分都是产权单纯的等现在这批屋主去世，继承的子女更多

不关注户数等于不看需求量，各县市的移入也是基于户数增长，现在的移入成长率不代表未来的趋势。

简单说去看这两年双北都更量 有多少再跑吗

那么难整合，建商根本不会想碰

有吗？ 满多建商都在碰啊，尤其营造厂出生的建商目前满多都在走这一块

其实继承子女很多都想分现金分一分 抱着破公寓没比较好

大部分都是临大路 台北巷弄里面那堆老房

外加z大所说的 台北市好人的观念开始改变了“老人”

巷弄里面那些老房很多也没店面问题了 不过危老这东西

d大真的没有，现在很多小基地100以内的巷弄内都开始都更了

新房子一坪都稳破180万 改变了(X) 算盘拨得过了(O)

小基地那种危老其实是都更毒瘤....

当然你说地目住三会受限没错，所以他们接下来会动这一块

不愿意接受室内小(X) 新房子没有比旧房子多值几千万(O)

我是不看好会动住三 全台人口都在减少

台北喔 看你物件，点对还会再涨喔

数据还是重要啦，基础还是要看

动台北市的就好啊，而且各县市这个容积率跟建蔽率都不同又不用全国XD

容积率不放宽台北价格只会继续喷…

没看新北一个塭仔圳四百多顷、后面还来个大柑园新房不是问题，价格才是问题还有地点

中俄绑一起 未来中国打台湾俄罗斯就会在后面撑腰所以乌克兰能不能赢真的很重要 不然台湾就是下一个乌克兰

总容积不会变，就是移来移去 顶多台北区域内检讨不可能全面放宽住三直接300% 那其他的也要一起平移调整?

我假如想往上换 现在是不是该All in阿XDDD

问题是大家人都往双北集中啊其他县市地还很多，慢慢来不断生出重划区就好

其实容积率也不一定要动 原屋主走了子女就同意都更了

台北市现在去换6800的鉴价能过，其实很赚啦

但其实4~5年级退休这批 都更意愿不低的 但你再拖个十年这些老人搬不动意愿又会掉下来

问题是整栋公寓大家年纪不一样有的5-60岁 想说都更完可以回来在住10年

台北市现在在干嘛，住三可以某些项目营业

没 台北不少公寓整栋都差不多年纪的 年轻的更容易都更

然后住三改商三，容积率不就喷

等到7-80的走了 换原本5-60的老了 无限循环

J 大也让我学到好多，厉害厉害，推推我房子买好买满了，最近要来增贷出来买正二，和 0050 和 GG，当个快乐的打工仔

应该说 都更的目的是要塞更多人 或者是 旧商区减压？ 如果是旧商区减压可能比较好处理，硬拉高生活水平让长短居人口离开该区，可能相对简单。若是 要让原本旧区能塞更多人，就是把都更炸弹往后移个三代而已...

其实有一个数据大家没注意到台北市其实一直处于汰弱留强的状况真的抗不住的，就卖一卖去外地，其实不少原生留下来的比例其实比想像低

老台北人脚麻了 走不了

我看到的是原本住信义区/大安的同事，从小在那里长大，后来实在无法撑信义区/大安的高消费，所以直接搬到新北。所以 都更的目的为何？ 塞更多人or 走纯商？ 做法上会不太一样

是进来更多菁英XDD

但唯一确定的是。无论走哪一条，台北就只会上涨，人（有权状的）只会一直被洗出去...

这两年观察台北市，对岸跟香港的比例跑来的越来越多，基本上他们都付清啦不要忘了台北市是国际都市XD,华人世界中最后一个民主之地所以讨论交流就是这样很好玩，可以看到不同盲点如果不同声音听不进去，会很可惜画地自限啦

香港最好单比 港岛vs 外区（青衣etc.）的人口变化。 跨国外移其实是不同命题，拿来对比不太适合...

但他们确实在影响台北市房地产房地产是活的，不可能理想化 永远要动态调整就像我为什么说讨论户数没意义另一个点因为新建照 会随着时间增加啊，所以去预判2040干嘛

这是事实 我没有否认，但 除非有像日本移民南美洲 那种 政治背景，不然不适合拿来并论。就算华人大规模进驻美国（大拓荒时代）也是有强大的政策介入，台湾目前没有这种政策，所以不适合拿来对比。

不就代表，你的预测是从现在到2040年不会有新的建照

不过光是岛内 还是多数人想住台北阿 卡住的都是预算

我没说喔~ 我只说困难... 因为目前的政策方向不明... 方向没确定，想要多方讨好，就是什么都拿不到

这个不就是垃圾数据吗？产生垃圾结论吗XDDDD因为我自己就那么蠢过 哈哈哈哈哈哈，2018年时算户数

是啊 我也没否认 ，所以我没放数据啊 XD

台湾有没有很难说，真的说不定几年后统一资金大举入侵房地产，全台喷喷喷都有可能所以这篇的j大跟板上一些前辈才会布局移民日本

NV 在台盖好研发中心，发现台湾RD 太弱，必须把美国高级RD大量派到台湾，这些多金美国人直接买爆台湾地产，机率可能高一点 XD

面向不同欸你有看Jensen在说台湾的时候吗他有一段采访不知道措辞，最后说台湾人很好合作

你到非洲对当地人说： 我说~ 在座各位都是XX. 不会觉得哪里怪怪的吗？ 言归正传：NV 就算来台湾，也是因为“便宜”的人力。不是台湾的研发能力 真得 天下无敌...当你发现 你不小心招到一堆羊的时候，派些狮子来也是非常合情合理的 XD. 美军据日时，也促进了一阵子的繁荣~

你有发现吗 目前全球台面上半导体 大老华人背景+求学西方华人吃苦耐劳的文化背景，加上西方开创性思维造就了这个盛世XDD

台积电，0050 算人多吧那要买还是不买 哈哈

台北算是人多的地方吗

谢谢分享

少子化在惨 蛋黄还是会涨不过蛋黄可能转移

放心十二十年后 两岸会统一 中国愿意接的盘子更多

那下一代买房可以轻松点了吗

如果人生可以最佳化 我希望我爸妈马上去死没错 接下来就是换中国人接盘还好台北市蛋黄应该很难转移 捷运都在台北市 怎么转

一堆人不懂，不是很好吗？

请问10年后房价猛涨2倍吗？10年后能涨4倍吗？大约。写错，能涨不是猛涨。20年4倍？

j大你回的正是我担心的问题，2024 25的预售 2030左右陆续交屋，绑五年之后大概就2035了，未来的家户数增加率肯定持续下滑，vs 新增使照的平衡要随时看一下，不是说房地产未来会崩盘，而是值不值得放更多‘’投资用‘’资金，最大的症结点在房地产身为防御资产，以前获取超额报酬是来自于资讯不对等，优势在这几年已经越来越不明显，在台湾整体经济上扬的状况下，房地产的价格一定会被推升，但是未来效率能赢其他投资标的？在这边我打一个大问号。看不懂又爱装懂的，我只能说随便，不是好像会看数字就代表会分析，把数字跟政策反著解读的人多了。看你的能力大概就是只会看别人整理好的数据，自己完全没办法从raw data产出完整的分析，大概就是东拼一块西凑一块，然后完整的论述跟前因后果根本讲不出来。

b大我是觉得 我说话很直啦，因为我也曾垃圾数据产生垃圾结论但垃圾又如何，调整就好。你先回答我户数你怎么判断，未来建商的推案量，依据在哪里？怎么延伸在户数判断上，这样就好不用人家反驳你的论点，就开始人身攻击XD这不是良好的讨论交流

户数变化从过往CAGR可以推出其上限，你看不懂成长率？觉得我的数字有错，去找国发会的数字，开案量同理。你的反驳根本为了反而反，以前没人提是影响不到，不代表未来没影响，就跟最近的豪宅线一样。

而且房地产市场优势那段，早在几个月前就在NV大说过了XD的推文底下就说过XD,板上都有纪录啊跟你见解一样啊XDDDD房地产的优势在政策紧缩（税制、限贷）之下现在进场根本拉长十年后看IRR 未必好啊那个时候我跟NV大疯狂被围剿啊XD后来升息、现在央行要管制第二户5-6成我都早早就说了XDDDD我只反驳你的户数统计没有意义，这点现在也是因为我108年做过相同的事情，后来发现没意义根本就垃圾XD国发会的资料能精准预测后面开案量吗

我倒觉得双北老屋很可怕，未来十年内会有超大型海沟地震，双北应该最少有5强的震度，估计要倒上千栋老房子

到底是谁为了反驳而反驳，你该思考看看XD你上面一长串说我如何如何 ok啊，你告诉我你是如何预判出到2040年的这一路开案量户数你其实算这波2022进场有脑在思考的不会像板上最近几个只能喊喷的 哈哈哈哈但不要被数据给侷限了（认真建议）你上次讨论台北的时候就发现有这个现象是工程师通病吗？ 因为我以前也会XD我是后来被人点醒的，是很感激他们啦

目前趋势上来看，台北都更只能靠大自然的力量了... 哀伤...

我本业是商业管理&数据分析有关，我不用精准预测开案量变化多少，我只要知道大概时间点就好，反转点就是从‘’成长率放缓‘’逐渐开始，直到两者皆‘’负成长率‘’就是无法挽回了，在这之前有时间就随时做好准备。一个数字各自解读，举例消费品：在全台消费者成长率到极限甚至开始下修，未来全台‘’销售量‘’可预期就是下滑，各家厂商能做的就是抢夺‘’市占率‘’，家户数=消费者各县市=各大通路各建商=各大供应商1. 整体消费者变少各大通路的‘’来客数‘’肯定变少，或许其中某些通路比较强，可以拥有更多来客量‘’市场占比‘’，但是‘’不代表该通路销售量会上涨‘’，对于‘’总销量数‘’来说更于事无补，某些强势通路或许活的比较久，但是整体市场成长率衰退是显而易见；2. 各大供应商在一个未来肯定下滑的市场／通路，厂商当然会自己调节供货跟库存，我没说厂商会不管市场销售乱供货，但是在减少供货量的同时，消费者的需求也是同步变少，最后的平衡点终究会发生，导致供过于求，原因如3.；3. 产品的特性跟留存率房屋不是快速消费品，而是超级慢流品，在没办法创造利益的状况下，（基本面）你没办法创造消费者更多的需求，因为房屋=资产，终究是要有基本面支撑，自住没问题，因为可以对冲居住成本，但如果要上升到投资价值，没有足够投报率的资产没有持有的理由；4. 资产的投报率自住宅不是公司，获利手段、变化有限，在整体经济上行的情况之下，我敢说房地产‘’帐面价格‘’绝对不会崩盘，房地产终究是反应经济的果实，但是投资效率就未必有其他标的好，我一直在嘴股票比不上第一间自住房，但未来这情况我会越来越不敢说。

J大也算是温和的苦口婆心

奇怪你的论点跟我哪里有差==我只是说户数当作依据很垃圾我以前就是也算过，结果靠北建商们一直开案后来发现根本不是主要因子，哪里有问题？

请问青埔是 蛋黄 蛋白 还是蛋壳 大家心里总有答案

至于其他房市大方向，看法是雷同XD早在几个月前就提出，板上都有纪录XD

青埔会冲到90以上 不要不信邪

的确是y大说的有理