李沃墙／当心！“新青安”恐成房贷未爆弹
ETtoday新闻云
● 李沃墙／淡江大学财金系教授
“无债一身轻，揹债一身重”，1111人力银行甫发布的最新调查显示，有33.4％上班族名
下拥有房子，每月需要缴交的房贷金额平均是32,167元（台币，下同），占受访者月薪44
,906元的72％。根据金融联合征信中心的统计，今年1月同时有房贷和信贷的双贷族，人
数突破36万人，创下历史新高，平均每人揹负670.5万元也创新高纪录。而如表1所列，去
年全台20至35岁青年平均背负房贷金额为862万元，房贷压力创下史上新高，相较10年前
平均房贷负担578万元，增加约280万元，其中又以台北市青年压力最大，平均房贷金额高
达1,470万，每月得缴5.4万元房贷。房贷压力业已成为上族班，尤其是年轻上班族不可承
受之重；双贷族人数过多、背负的贷款越高，恐成债务未爆弹。最新（5月10日）的财政
部国债钟显示，平均每位国人负担政府债务达27.4万元，为历史新高水准。看来，债务问
题绝对是“520”后赖政府无法回避的课题。
低利率走势助房价涨势
台湾房贷利率长年持续向下，1995年至1999年之间，平均房贷利率高达8.486％，（1990
年的平均年息为10.5％、1997年降至7.5％）（如表2）。2000至2008年间平均利率下降至
3.606％（2004年的平均年息为3.5％）；到了2009至2021年更降至1.731％低水准（2011
年的平均年息为2.4％、2017年的平均年息仅1.65％）。即使前年开始升息，目前房贷利
率天花板也大概落在2％左右。低利率、加上投资客炒房，国际原物料及人工成本不断上
升，近几年还有台积电设厂效应，房价简直是居高不下，任政府如何打房也难奏效。君不
见，台北市的房价所得比已高达15.71倍，而全国平均值为9.97倍，来到历年最高值。政
大永庆房价指数显示，从2020年至今年第一季的房价变化（如表3），全台房价涨幅达46.
1％。其中，以新竹县市涨幅达82.6％最大、其次为台南的55.1％、再来是桃园的52.4％
及高雄的52％。
若以信义房屋20年房价指数来看（图1），六都及新竹县市房价涨幅介于2.5至5倍之间。
新青安房贷 未来恐爆雷
“新青安”房贷是由财政部推出的专案，旨在协助民众购屋，让年轻人买得起房。并提供
了优于市面的优惠条件，包括贷款金额、贷款期限、利率和宽限期等方面的优惠，年满18
岁的自住民众即可申请。“新青安”政策，最高8成核贷，贷款额度上限为1,000万元、一
段式机动利率目前为1.775％，二段式机动利率或混合式固定利率择一，一经选定不得变
更。宽限期5年、贷款年限长达40年期，含宽限期5年，本息分期平均摊还或本金分期平均
摊还。不少年轻购屋族受惠于新青安贷款的低利率，还有5年宽限期，鼓起勇气买房，一
时趋之若鹜。根据财政部的统计数字显示（如表4），新青安贷款政策自去（2023）年8月
上路后，截至今年2月底，申请件数从2,569件暴增到36,388件，足足成长14倍。申请金额
则由168亿暴增到2,640亿，成长近16倍。可见年轻族群善于把握良机买房，但购屋后的考
验才正要开始。以贷款上限1,000万为例，在宽限期间（前5年）每个月只需缴息仅约1.5
万元，大概是三分之一的收入，相对轻松。然而，一旦过了宽限期，开始本息摊还，还款
金款将近3.2万，负担立即暴增1倍以上，真是压力山大。况且目前房价处于高点，当房价
下跌一成以上，又卖不出而无力偿还就会爆雷。
有道是，“错误比贪污更可怕”，政府立意不论是出于善意或是为了年轻选票，都可能成
为新青年揹债的原罪。由图2可看出，台湾房贷负担率长期上升，而住宅贷款违约率（购
置住宅贷款违约率＝本季底购置住宅贷款逾放金额／本季底购置住宅贷款总额）却走低，
原因就是长期利率走低，贷款期间又长。然而，一旦利率再上升，新青安缴不起房贷本金
时，违约率必然上升，届时银行将首当其冲，经济也会遭波及，不可不慎。
https://forum.ettoday.net/news/2742146
装睡的人叫不醒，
最后一段都已经提到房贷违约率超低了，
还担心什么暴雷？
文中所说的风险不外乎以下三点，
1. 房贷负担率过高
2. 升息风险
3. 房价下跌风险
针对这些房版论述就能一一打脸！
1. 担心房贷负担率过高，当银行都白痴吗？
每月房贷占月薪70%，
是把没买的月薪也加进去平均了，
银行核贷一定都会衡量还款能力，
如果新青安宽限期一过要月缴3.2万，
那要贷满1000万的月薪都10万了，
哪轮的到鲁空担心？
2. 升息风险，既然大家都知道升息有风险，
怎么可能继续升息？
何况美国都要开始降息循环了，
到时候才是真正的主升段！
3. 房价一跌会有大量违约？
台湾房价只涨不跌，下跌只是假议题，
现在很多月薪3、4万的年轻人，
靠着新青安也都晋升资产千万的拥房族，
大家发现房价增值的速度远高过工作收入，
抢房抢得一屋难求，
更何况才准备要开始降息循环，
就算新青安的宽限期结束，
也只有获利了结高歌离席，
再用赚的钱当头期款继续买房！