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台中七期成中台湾曼哈顿 企业主“爱面子”新商办走豪办规格
台中“新市政商圈”被统称为七期，过去是豪宅聚落而闻名，但随着豪办、百货与旅馆多
箭齐发，成为含金量最高的投资区，更成为进驻企业对外的“名片”。
文．颜琼真
在台北，一提起商办市场，大家都以“信义计画区”为指标，而台湾第二大城市的台中，
近年因为企业主竞相在台中七期找寻优质商办大楼，且企业总部兴起，让台中七期除了成
为“中台湾曼哈顿”外，新兴起的商办大楼更是竞走“豪办”规格。
七期豪宅、商办与商场林立
高力国际资本市场及投资服务部副董事总经理黄正忠指出，台中七期新市政商圈以台北“
信义计画区”为蓝图规划，为台中市都市发展西移最重要的区域，早期由百货及住宅发展
开始，随着台中市政府及市议会大楼进驻，及交通建设规划，生活机能逐渐到位，商办大
楼及国际级旅馆陆续出现，已成为中台湾政经、商业及文化核心，以及最国际化的中心商
业区。
“新市政商圈”是由市政路、朝富路、台湾大道及文心路围成之区域，经过近三十年的发
展，融合政治、经济、交通、文化、休闲等五大能量，且台中市商圈发展腹地大，广纳中
彰投458万人口，七期的新市政商圈豪宅、商办与商场林立。
并有秋红谷与大都会歌剧院等公共景观，商业群聚，兼备办公金融、零售消费、娱乐及高
端住宿等功能，属于中部地区的消费及娱乐重心，市场发展成熟，土地具立即开发效益，
为商用不动产投资最保值抗跌的区域。
黄正忠表示，台中市办公大楼分布于七期新市政中心、台湾大道沿线及文心路沿线等三大
办公区块，不过，近十年所开发之商办大楼大都集中于新市政中心商圈，最早期的商办大
楼是1996年完工的达摩办公大楼，之后有敬业乐群大楼、亲家T3、丰邑市政都心、三支雨
伞标的全球运筹中心大楼，及顺天建设的顺天经贸等少数几栋(图一)。
建商加快商办投资
但自从2014年兴富发兴建的BHW鼎盛启用之后，该集团又陆续抢进不少商用地，陆续推出
台中CBD时代广场及台中润隆NTC国家商贸中心，及台中TOP1环球经贸中心。
黄正忠表示，随着时代的推移，愈后期兴建的商办大楼，在ESG浪潮下，愈盖愈顶级，如
联聚中雍大楼还吸引玉山私人银行及瑞士银行等高端金融业进驻，此外，中信金控台中金
融大楼更是市场焦点(图二)。
黄正忠谈到，新市政中心高级商办群聚效应明显，需求来自于企业门面升级、软件科技业
、台商回流等办公室需求带动，租赁去化快速，租金明显上涨，从最早台湾大道商办的每
坪租金约700-800元，到今(2024)年，七期的商办行情已经看到每坪1000-1300元，豪办租
金更高。
台中七期商办大楼拔地而起
台中七期不只是富人最爱豪宅区，指标建商也相中这块最精华蛋黄区未来办公需求，一栋
栋商办大楼拔地而起，使七期也化身中区重要的豪办聚落。
据信义全球资产观察台中商办市场租赁交易情形，七期商圈2023年全年租赁规模已冲破
1,500万元，为2022年1.7倍，占大台中近半数交易额，成为豪办一级战区。
信义全球资产统计台中办公室租赁实价登录资料，2023年台中市办公室租赁交易总额达
3,412万，为2023年总额的1.86倍，其中西屯区七期商圈为台中商办市场交易主力，2023
年全年贡献了1,504万，占全市总交易的44%。2024年第一季台中办公室租赁交易总额达
1,027万元，为2021年以来单季次高，台中商办租赁需求强劲(图三)。
据信义全球资产中区商仲部观察，台中集结海、陆、空交通优势，传产、精密机械等隐形
冠军聚集，在全球供应链中有举足轻重的地位，产业含金量极高，近年还有台积电中科扩
厂、离岸风电产业链进驻，使中部产业呈百花齐放，也带动办公室交易需求。
信义全球资产总经理林三智分析，台中商办市场成长动能有三，其一是企业为提高国际接
单竞争力，需要一个可接待客户、展现公司实力的气派办公室，厂、办分离趋势下，七期
商圈的商业气息及豪办新供给，成为企业租、买客首选。其二是在地企业的置产需求，企
业经营为分散风险，会将手上资金进行多元化配置，而商用不动产相对其他金融商品来说
较为稳健，无论是自用、收租，从长期持有来看，都具备一定增值效益。
其三是跨区域企业总部需求，近期从市场交易可观察到，许多在北部原本就有企业总部的
公司，为拓展营运服务范围，也选在中部设置第二总部，如艾司摩尔今年就租下七期原衣
蝶百货部分楼层，做为在台湾的中部营运总部。此外，相较台北信义区顶级办公室最高租
金单价落在4000至5000元，台中豪办单价约在1500元至1800元，价格对承租方来说相当有
竞争力，也会吸引企业主进驻。
未来六年将有三十万坪新供给
黄正忠指出，除了现有十多楼商办大楼之外，台中七期未来还有十一楼大楼正在兴建中，
可贡献的办公空间高达三十万坪，而其分布的区块则明显集中在台湾大道，以及市政路(
图四)，且不乏大咖建商跨足到商办市场。
有巢氏台中五权黎明店店长林宏霖指出，台中七期大致上可分为三大区，包括北七期、南
七期、西七期，其中，北七期目前已完工的指标性商办大楼约有十座，未来兴建及规划中
的至少还有十一座，北七期成为真正的中心商业区将指日可待，甚至未来五年的发展，根
本就是商办的天下。
他说，随着中科园区、精密产业园区持续扩厂，上下游供应链聚集，形成经济聚落，吸引
全球布局的企业集团纷纷在台中筹设企业总部，七期商办成为首选，加上近几年七期商办
新案注入活水，带动商办市场蓬勃，身价扶摇直上。
林宏霖也就兴建的商办大楼进行分析指出，兴富发投资商办大楼非常积极，在台湾大道就
有惠国段88地号及90地号，其中，“兴富发惠国段88地号”的基地面积920坪，该土地成
交单价高达350万元，据了解，将规划地上33层、地下9层之建筑物，一幢五栋，建筑物高
度约170.4m，建筑物设有店铺(约5户)、办公室(约212户)。
另外兴富发建设在台湾大道、紧邻大远百的“惠国段90地号”规划兴建63层楼、地下8层
、总高度323.5公尺的玻璃帷幕摩天商办，建筑高度将成为台中第一高、有望挑战全台第
四高商办！该案基地面积达2,593坪，规划店铺5户、办公室414户。
而近期对外公开的“市政万象广场”，位在文心路及市政路，基地面积733坪，将规划地
下7层、地上23层，产品规划为25~45坪微型办公室。
愈来愈多建商跨足商办大楼
此外，属于在地建商的丰邑机构，除了早年推出的市政都心及市政核心外，目前在七期市
政路与惠中路口、基地面积约3057坪的黄金角地，初步规划兴建楼高53层、总楼地板面积
约六万坪的商办与商场综合开发案的“丰邑塔”，据了解，丰邑将“只租不卖”，其中，
商场将由丰邑子公司“丰生活百货”招商运营，创造现金流。
而在台中七期有“豪宅一哥”之称的联聚建设，继“联聚中雍大厦”豪宅卖出好成绩后，
也在市政路再推出第二座豪办产品“联聚中维大厦”。
“联聚中维大厦 Kuma Tower”是联聚建设与国际建筑大师隈研吾首次携手合作，规划楼
高42层的顶级商办，建筑总高度208公尺，为隈研吾生涯最高的代表作品，联聚建设总经
理王于娟表示，该案英文名为Kuma Tower，以隈研吾的英文姓氏命名，也是大师惟一留名
之作。
联聚中维KUMA TOWER 甫于今年2月初举行隆重的钢构立柱典礼，不到3个月期间，建筑师
隈研吾特地三度来台，与联聚创办人江韦仑及其团队进行深入研讨，一向以细节要求与美
学坚持著称的台中豪宅推手联聚建设，更精准打造出“高二层楼”的外观模型，让双方眼
见为实。
商办、百货与旅馆多箭齐发
元宏不动产加值服务平台研究总监陈杰鸣表示，被各界认为媲美信义计画区的七期，近年
发展更趋完熟，机能不断跃进，商办、百货与旅馆多箭齐发，更加繁荣活络，再次奠定其
中台湾商业核心的地位。
进一步观察近期七期商场发展，如市政路上，中南部最大的“诚品生活480”，开始营运
，全店共八层楼7,500坪，汇集逾百家品牌，另日本连锁零售百货“唐吉诃德”，也选择
进驻七期，成为中台湾首间店面。
另外，丰邑百货“丰生活”也将进驻市政路与惠中路口，打造楼高53层、总楼地板面积约
六万坪的商办与百货商场，而冠德建设携手中鹿开发推动台中捷运市政府站(G9-1)土地开
发案力拼2025年中动工，2029年底完工启用，初估总投资金额达106.5亿元，将引进商场
、办公与旅宿等业种，初步由环球购物中心经营地下商场(如附表)。
商办部分，目前七期就有包括联聚、冠德、丰邑、兴富发、允将建设等建商积极兴建，其
中，由余晓岚建筑师事务所与英国凯达设计公司总裁Keith Griffiths共同操刀设计的台
中商业银行企业总部“台中之钻”，潜在办公室总楼地板面积约3.5万坪，高楼层将引进
万豪集团旗下最高等级的奢华酒店品牌“JW Marriot”，平均房价破万元，未来将会是中
台湾住房价格最贵的品牌饭店。
另外，凯悦饭店集团旗下精品酒店品牌Andaz安达仕，及长荣桂冠酒店集团最新型态的文
旅品牌，也都将陆续进驻七期，整体发展值得期待。
黄金产业聚落支撑 七期的璀璨不坠
黄正忠指出，支撑台中七期豪办的璀璨，主要来自于中彰投等区域的产经发展，加上邻近
大肚山麓黄金产业纵谷的经济发展轴带，产业聚集效应渐趋明显，七期新市政商圈也成为
企业进驻首选。
黄正忠表示，早年台银人寿、全球人寿、中国人寿及台湾人寿看好七期商办发展，在2019
年至2022年大举买进，但近年因央行跟随美国FED升息脚步，使得寿险业投资不动产的最
低投报率门槛，提高至最近的2.97%，致符合条件的物件难觅。
少了寿险业的资金，商办行情似乎激情不再，但近年取而代之的“新买力”，则来自于金
融业、专业服务业和科技传媒电信业，以及一些新创产业争相进驻。
黄正忠表示，相对于台北商办的需求都追求数百坪，甚至上千坪的承租空间来说，台中商
办市场主要进驻产业，除了设企业总部，需要较大坪数外，大多数是新设立之资讯业，主
力需求坪数在100坪以下。
此外，就其观察，台北市商办承租方除了追求信义计画区的“黄金门牌”指标性功能外，
对于大厅的门面讲求，比不上七期的承租方。
企业二代接班 总部需求日增
黄正忠说，很多中彰投的传统产业主已经到了“二代接班”，而正在被培训的企业家第二
代，大都从国外留学回来，对于传统产业以往将厂房及办公合在一起的“厂办”大楼，认
为应该厂办分离，加上传产业愈做愈大，从国外来的客户接待，需要更好的接待门面，因
此，“七期”的门牌成为一张漂亮的“名片”，进而使得七期继豪宅之外，豪办如雨后春
笋般冒起。
黄正忠表示，“新市政商圈”顶级商办、零售商场、旅馆与豪宅林立，处于黄金成长期的
七期，成为投资最保值抗跌的区域。
二特性吸高资产客群资金停泊
信义全球资产公司顾问发展部经理林建勋也谈到，台中精密机械产业群聚，企业营运朝厂
办分离设置据点的趋势推升办公室自用需求，疫后商圈复苏、观光市场回温，指标新百货
三井LaLaport开幕，为台中零售市场注入强心针，利多因素齐聚，是台中商办、店面两大
产品交易成长的主要原因。
林建勋分析，随着台中市场趋热，商用不动产具保值特性，成为高资产客群资金停泊热门
选项，而买方在进行投资时，主要会评估两点，其一是交通便利程度，无论是商办、店面
或其他商用产品，交通易达性牵涉到员工上班通勤、实体店铺人流多寡等，是重要考量因
素。
其二为是否有产业、开发案等题材支撑，只要产业群聚、开发案加持，会持续创造商用不
动产需求，活络区域发展，长期来说则可创造不动产增值效益。
心得：
中部的CBD应该毫无疑问就是七期，不过现在话题区的水湳，如果从台北经验来看，会比较接近大直美丽华那区吗？少部分的商业机能，加上住宅区，邻近高薪(内科/中科)就业区域。以前没有关注到大直怎么起来的，水湳的走向感觉可以参考。