Hi 大家好
我是房地产小白，身边也没有朋友或长辈懂这一块
但我个人蛮热衷投资，从疫情开始玩股票曾以为自己少年股神
当冲赢过不少但后来输了更多，痛定思痛重新认识股市投资后
慢慢调整成稳健的指数型+ETF年化报酬投资，整体还算可以
近来想要杠杆资金来做房地产投资，因此来房板向前辈们取经
以下文略长还请海涵
先做简单背景介绍
家里目前有三间房、台北一间、芦洲一间、台中捷运特区一间(预售即将交屋)
这三间当时买都是为了自住，因此买房时都是自住观念去看，没有投资想法
完全不在乎未来涨跌只在乎地段格局是否符合需求
台北是46年老屋三房，芦洲三房(权状43室内约28)，台中四房(刚好总价还在预算内就...)
台中建案是大城迎好事，前阵子对保，后续即将交屋
我跟女友预计年底结婚，明年等台中装潢好就会搬到台中
我们都都非常喜欢台中气候跟生活步调，并且因为时常南北跑
台中的地理位置南北都大概2小时，相对方便
重要的是工作也不用换，只需换地点算是无痛转移
父母自住台北屋(无贷款)
目前我与女友同居芦洲(无贷款)
后续台中交屋(有1400万贷款，新青安已上车)
父母退休金合计月收入有12万，无须孝亲费，必要时还可以妈妈匝抠支援
我与女友年收合计约160~180(我们29.30岁)
想要与板上前辈们取经部分如下：
我们搬到台中后，芦洲会成为空屋(徐汇中学站路程10分钟11年社区)
父母想法是我觉得怎么规划好就怎么安排
我的想法有2
1.整理后出租，差不多条件的物件在591上面租金约27K~35K/月，抓30K/月
年租金收益可达3~40万，基本上快可以平台中房贷
但这物件应该无法分租特化，我们社区管理会非常维护社区形象，且门禁管理严格
出租保有产权好处是也可考虑增贷，用作投资or空白之后的房市头期款
整理后出租，就是继续保有此房产，但如果没能稳定出租，收益可能为0还要负担房屋税
如果顺利出租，那就是会多一个3-40万的金流收入
但也多一个出租修缮等问题风险
潜在的未来基会则是
未来环状线开通(会有一个出口离家里更近)但可能要到2030
而且理论上房市应该已经反应这个利多了？
不知道这样的利多是否能让房价再往上，
但是也可能涨上去变成有行无市，或者根本涨不上去
毕竟11年前买就已经4X，历经疫情房市喷高，台股破2万这样资金热络下
芦洲新建案基本上在6字头，若新建案还维持在6，我们社区应该也涨不上去
5字头说不定要买房的干脆买到五股去，还可以买新房
因此我对于芦洲后续的潜力，没有到很有信心
当然可以说芦洲有一个奇葩建案开价开到85万.........
很好奇到底谁要买...虽然芦洲也算旧市区机能真的非常完善
除了没有电影院(得跑宏汇or大胆的可以去三重天台)，其它该有的都有了
地理位置也算新北第二环吧？但总觉得有比芦洲更好的投资地点？
如果这样，有必要守着芦洲吗？
所以整理后出租方案，是赌未来增值&平常租金收入成为被动金流
应该是这样吧？
2.物件出售，根据实价登录，社区去年8月8楼成交价55~56万/坪
我们在2楼抓低一点，42.88坪*53万/坪+车位大概是2500万上下
但我认为我们这个社区的物件应该算好卖吧？
多数住户都是40+有生小孩这种自住家庭，素质都还不错的
而且每个月都会在实体信箱收到房仲业者询问是否有要卖房的信
并且在591等网站上也没看到有物件挂在上面卖不掉
说不定有机会比2500再高一些？
物件出售就是直接变现，变现部分扣除服务费等等应该至少有2400吧？
而这些钱可以拆分两部分
一部份投入我较为熟悉掌握度高的股市，创造被动金流收入
另一部分可以投入我相对陌生的房市置产投资
这样变现就是我会有一笔数目够大的现金，可以做很多事情但是操作不当，
也可能变成错误投资而浪费了满手现金，风险相对比一间房子放在那里高
但是如果标的选的好，我认为后市比芦洲更值得期待
因此物件出售，就是赌我后续的投资眼光够不够利吧？
看板上多数前辈似乎多数是用1的模式
出租换取金流，然后增贷来套现这样是吗？
从金流来考量投资
我自己这边金流，先不考虑任何额外收入，本业收入家庭收入160~180的话
最多也只能用到将近80~100万在投资上，而这之中已经被台中贷款吃掉约50万
也就是最多额外50万可以使用，要再投资一间1300上下的其实还OK吧？
头期款手边是有足够现金的
若把其它金流考量近来，那就绝对是绰绰有余
BTW，婚礼或新家装潢等等费用都已先抓预算保留下来了(除非大报预算)
会考虑现在进场房地产原因有2
1.台股实再有够高，之前获利了结部分一直不敢再追高，导致目前没有投资标的
但现金摆着真的觉得有够亏，我又不敢贸然投资我不熟悉或没把握的领域(如基金债券等)
2.第一次下订买台中是在2021年，房价刚喷上来，2020年捷运特区原本都才25/坪
21年我要买的时候已经开价到40，议价完到36(7楼)，当时怕自己很盘
后来看到比楼下买的还便宜就安心了，至少代表没被当肥羊
而且现在看实价登录此件案这三年几乎都4开头最高到45都有，觉得好家在早决定
如同几天前有大大分享，捷运特区的机能到位速度确实超乎想像
整体房价已经被抬高到5字头，别说惠宇富宇破5，
连我对保当天，刚好有大城最近要开案的无限大城代销来推销，
小聊一下大概得知应该也会5字头(基地左斜对面就是Costco，右斜对面全联)
另一个也是无限大城建案但基地位置在敦富十街，面大坑风景区
主打什么绿化建筑无限栋距的可能会开到6(精品宅概念)预计是年底开案
目前这区主力建案都上5(登阳也是)，未来目标推6字头
当登阳大城这种都会想开到6，富宇惠宇还不奔7？
老台中人应该会觉得你们何德何能卖这么贵...但事实摆在眼前
也正如此，让我想说是不是日子稍微捏紧一点，买一个房地产来投资看看？
虽然新青安已用掉，但买低总价20初头坪数的应该不至于捏爆
总结两个问题
1.先不考虑父母奥援与可能的其它金流，
以我与女友两人年收条件，再做一个投资会不会太硬？
2.明年搬离后芦洲会成为空屋，应该出租后增贷，还是出售变现投资？
在请板上先进前辈不吝赐教，小弟我先谢谢大家了~