基本上都更要素
1.地主贪心程度
2.容积有无用完，超过多少
3.地段
4.店面 一楼 顶加
5.建蔽率。削线。路宽
认真说容积管制后案子基本上就地段价值，跟地主问题
不会有容积用超过问题
反而超过4楼的要看容积有无超过
看能不能一坪换一坪
4楼盖公寓抓25坪权状，扣掉5坪的阳台梯间，得到20坪
台北市住3容积225，你土地持分小于8.9基本上你机率非常小
住4容积300的话，小于6.6也没机会
但通常4楼公寓都在7-8坪
5楼也是一样
基本上容积管制前的案子
4楼公寓容积都用到270-300
5楼公寓容积都用到300-350
也就是为何中山区大同区跟新北都更比市中心多
因为他们本身内建就是300起跳容积
奖励值拿超过35＋容移就可一换一了
重划区基本上就是小于等于法定容积
再来就是面临路宽跟削线建蔽率问题
容积在高，建蔽率不够，路宽不够也没用用不完
有人说民生社区低容积不可能都更
基本上不是问题
重划区都是按照都市计画法盖，容积率建蔽率路宽都不是问题
如果民生社区能盖30米就够一坪换一坪
基本上民生社区都是8米巷以上＋退缩7楼一定不用削线
7楼盖也不用双梯，地下2就能盖，低成本....
奖励拿的够高盖到10楼刚好
盖高是基地够大，搞气派用的
民生社区问题是各大建商插旗
各派系想自己玩
还有原屋主地主不想动
并不是容积问题