※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之铭言：
: 言归正传
: 找了一下桥头水岸花园标的物
: 尝试模拟杠杆前报酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上标的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的实价租赁登录
: 所以，十一楼单坪租金大约665/坪，包含管理费，那标的二十楼给他加个5趴 700/坪，权
: 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理费
: 减去管理费2182/月，毛租金大概22,787/月
: 一签三年比照实价登录，所以可预期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988万买价成本，不包含家具家电
: （假定议价后含佣金2趴，各项杂费一并含入）
: 家具家电给他搞个50万搞定
: 所以总成本1038万
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛报酬2.63%年
: 还未扣租金并综所税/房屋税/地价税
: 不用扣利息费用（杠杆前
: 这是桥头房的2024-2027三年租约预测啦
: 房价会怎么涨我无法预测
: 资本利得获利都还是要适用
: 房地合一税，才能税后净现金
: 那换到00878的年化报酬试算
: 假设两百万90,000股 00878
: 未来三年都发1.3好了（我下修了
: 那股利总共351,000
: 税后0.28就287,820税后净现金
: 然后股价三年后假定25块，价差2.9/股
: 九万股就261,000的资本利得
: 假设卖出，证交税0.3% 得260,217净现金
: 成本1,999,176 含手续费
: 股利净现金287,820
: 资本利得净现金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 无杠杆（杠杆前）年化报酬8.41%
: 这是我的预测
: 我就比这个
: 以上
你比这个根本就偏离现实，意义是什么？
今天ceca的设定就是有一个年轻人，身家两百万，负担得起这间房子头期跟
房贷，现在这个年轻人要做出一个决策，是要买房，还是选择另一个买房就
得放弃的机会成本：买股？（或是其他例如期货、选择权，等等 ...）
这个年轻人白手起家，以千万富翁为目标，现在资产好不容易存到了两百万
，正在苦恼该怎么办，请各位帮帮他：
上面两个选择，哪一个获得较佳结果的机率比较高？
就这样而已。
租金按你算的273,444扣除贷款800万2%利息16万跟房屋税地价税绰绰有余，
但这部分ceca自己说当送你，不用滚入本金，所以不用算。
至于买房要负担房贷，没错，但ceca也没有阻止买股开杠杆啊，你可以在“
同样的条件”下，也就是与房贷同样还款额的前提下开信贷，照你说的还款
额缺口是每月4725，你大可以拿去信贷开杠杆，用这4725借好借满，或是把
每月还款额再加上你的股利去信贷，甚至股票质押再质押，要怎么操作随便
你，你算得合理就行了，没有任何限制，也不质疑一般人敢不敢这么做，反
正你敢讲就当你办得到。
但是无论你怎么做，基础设定就是这个年轻人身家两百万。
这个年轻人不可能多买800万00878，也不可能信贷800万买00878。
所以回到本文开头，这个模拟盘的目的是帮助这个年轻人做出决策，而决策
，就该基于现实，现实就是：买房自带5倍杠杆。
买股当然也可以有杠杆（我认为也应该要有），但怎么规划一个现实可行的
股票标的杠杆组合，不就是各位股神要发挥的重点？
如果你比较无杠杆报酬率，那要如何帮助这个年轻人基于这个比较结果做出
决策，帮助他成为千万富翁呢？