※ 引述《LiHowBen (没薪水的1450)》之铭言：
: 不知道版上有没有兴富发的销售可以认识一下
: 有问题想请教
: 大家会觉得因为孟学苑又在高雄旧市区产生了锚定效应吗
: 连顺2都买不到
: 真的很扯XD
兴富发有兴富发的买法.
因为兴富发很能卖,所以像孟学院建议你直接放弃.
就算有得买,东西应该也是投资效力比较差的.
当然自住的话有没有机会捞到刚好你爽的我就不知道.
兴富发一般的买法有两种.
但无论哪一种,你要先认识个兴富发的人.公司的人.
当然你要临时认识也可以...
然后买法..
1.看到兴富发买土地.
这种通常是追地点的.
所以你看到兴富发买了土地或是这边有他的土地或是他得标什么例如特贸三.
你就直接联系认识的人,问他哪时候会推案,规划大小,是否有优惠付款.
2.直接询问兴富发最近有要推什么案子.
直接问他最近会开哪几个案.
然后无论是1还是2,你都要提早在一定案的时候就去排顺位.
例如他今天定案年底才开卖,看似还有快一年.
但是实际上有确定的案子你现在就要去跟他讲你要排顺位了.
这样你才有办法投资拿到什么四楼五楼,自住拿到什么刚好永久景观又不是特别高的楼层.
不过兴富发的惯例就是他很爱修改他的案子.
因此到最后呈现的状况会跟一开始定案的状况差很多.
本来说好20坪,之后变40坪,本来说好住宅之后变商办都不要太意外.
不过也因此,通常兴富发投资买盘会偏多也是.
因为自住经不起这种变化,自住要住40坪的,房子变成30坪或50坪他怎么买?
所以自住会更处于随缘状况.
但是自住大多数买盘都是火烧屁股要买房,无法随缘.
因此自住买盘通常都是比较晚也就是快开卖才去排顺位.
当然更多是开卖才去买.....
当然现场很热的时候会有一种魔力,让自住有签约的冲动.
所以他可能开卖后才去买,然后接受比较差或是不利于投资的户别.
(例如没有视野的高楼层)
而孟学院主要是优惠付款太威.
所以直接抢购到光.
这种情况太划时代....吓死全台湾的不动产界(对,全台湾都被吓到了不是只有南部)
兴富发以前在中南部的案子我是没有印象有发生过.
因此请不要把孟学院当惯例,如果孟学苑销售可以成惯例,你应该快点去买兴富发的股票.
兴富发本质是炒股公司不是炒房公司,他连续两三个案可以这样销.
你就看他的操盘手会不会把股票直接吹个两倍起来...
当然兴富发通常后面会有转手下车潮.
投资的话建议你规划出脱的时间最好在久一些,等下车潮洗的差不多在出脱比较好.
不然你会赚很少...
我当年最惨的转卖,就是赚一台机车(税后纯利拉,那时候没有房地合一)....靠邀..
但放不到一年,就变一台汽车...
再放就会变成一间套房....
当然当年没有优惠付款,现在有优惠付款.
所以你也要注意优惠付款的期限到了也可能又有一波杀出潮...
这是卖的时候你要预估到你会面对的问题.
兴富发建案在某些时间点,会有不少不安定筹码需要洗掉.
不过反过来说,这种杀出潮,反而是自住户不错的切入点...XD
因为运气好,他的杀出潮有机率是附近"新成屋"最低价....
然后筹码洗干净后又会回到正常价.
那边会有一个中长期的补涨可以赚...
而且去跟投资客接单会比跟兴富发买余屋还便宜.
(兴富发的人都会直接老实跟你讲,你不如去接人家转让)
至于说什么住户品质..投资客多会比较差OOXX.
恩,住户品质是价格决定的...请不要脑补太多...那是其他建商的话术而已.
(不然兴富发热销,其他建商吃屎..
所以一般建商都很不爽兴富发,每天买广告或是买代销说他的坏话)
不存在900万的两房的住户品质比1100万兴富发两房品质高的白痴现象.
至于兴富发的案子是否有定锚效应.
直接的定锚效应没那么强.
典型的定锚效应就像桥头的未来市好了.
他价格冲起来,旁边大极也不客气.
而清朴想吃未来市和大极的豆腐卖比较便宜,但清朴牵扯到她基地小+大多机械车位.
因此实际上市场平衡来看,他还是贴著未来市在卖,只是价格因为它的产品做了修正.
这种就是典型定锚效应.
不过兴富发的定锚效应为啥比较差?
阿靠邀,兴富发可以秒杀完销.
阿你其他建商有本事这样卖吗?
你去旁边卖,你的销售还是一般正常状态.
所以你是其他建商怎么跟?
你最多就是靠它的热度可能增加了点地点曝光和买气,所以顺势略拉抬一点价格而已.
不过另一点很有趣的...这部分反过来通常不是兴富发影响价格的主力原因..
兴富发影响比较明显的是另外一件事情.
那就是地价.
兴富发要的土地他都是加价买...买不到加价买.
所以当年兴富发从中北部回高雄的时候,京城一度呛他滚回北部.
因为...土地被兴富发抢的让三惊不要不要的.
而地价上去,建商卖价就一定上去.
兴富发主业在炒股不是在炒房,所以他推案的利润抓的比较死.
他会以热销顺销为第一优先,讲究资金滚动周转率.
因此开卖后兴富发的价格往上拉抬会比别人慢.
利润也比较低.
但是地价又被他拱高.
这就是让三惊超不爽的主因.
因为三惊的操作和获利模式刚好跟他牴触.
当然啦到今天,它们自己有彼此的平衡生存方式就是另外一个故事.
但无论怎样,其他建商怎样不爽.
你地价被拱高了...那之后所有的建案就会因此必须往上拉抬卖.
所以这才是兴富发会影响区域价格的主要原因.
但关键在哪有没有注意到?
关键在...他买土地的时候效果就产生了.
不过当然兴富发后来开始推优惠付款后.
他把优惠付款的资金成本回灌到卖价.
所以在以前兴富发的卖价并不贵.甚至常常吃那些狂拉价格建商的豆腐,比它们便宜一点.
(之前15F平均23,兴富发29F也跟你平均23...你应该就知道我再说什么)
但现在优惠付款,兴富发的卖价都略比一般建商贵一点点.
所以以前那种反向压制的效应反而没有了.
反过来在开卖的时候会产生一点拉抬效应.
不过当然有一点丑话还是要讲究是.
兴富发的杀出潮,也会对四周的建案尤其同质性(例如全小坪数)会有连带压制效应.
虽然不像他自己的案子那么明显,但是多少会有一些影响.
不过当然,兴富发他主要推案都在市中心为主.
虽然听说他有去抢过高大的土地,没抢到..但通常这种情况很少发生.
因此一般你做锁定成长性高地区买法的.
比较难买到兴富发.
因此兴富发通常更适合,暴涨第一波的时候进场.
刚好市中心先涨的现象先帮你把价格拱起来.外加他的加价买土地效应.
你卡进去后整个区域一直往上炒,之后你随便出租养著等不安定筹码清干净...
后面买你遇到他自己的杀出潮+其他建案比较早进场的人也在出脱.
那你的利润会被压制到很可笑的地步.
而你多放虽然不安定筹码洗干净价格会回来.
但问题是以区域来讲,你那区已经涨过进入休息,等同区域增值你都没吃到.
而等到你洗干净不安定筹码后,可能还在低潮或是低潮刚过.
这时候你要卖吗?卖了下一波大涨又来了...
不卖的话,那你资金周转率就变差.
你优惠付款优势或是宽限期优势也都被用光.杠杆优势都没了..
因此兴富发很适合在大涨第一时间进场买.
忌讳在大涨中后期才进场买.
除非你买了交屋后又开启新一波大涨...XD....
(但通常大涨周期没那么短,当然现在的状况比较特例,不要当常态)