各位大大好，
最近投资一间1600万的房子
假设2年后卖1800万
房地合一税扣35%是70万
房仲服务费假设是4%72万
房贷1280万2年宽限利息是52.8万
200-70-72-52.8=5.2
再扣掉一些代书费跟管理费，税金
就没赚头了
请问我是该努力出租出去吗？

房贷利息不能列为成本啊 sorry以为你是在算房地合一

服务费要先扣再算35%

疑？是先扣房仲费再算税金吗？是原po还是三楼对

三楼正确

买1600,卖不到2000还不如放10年后再卖

仲介费不对

服务费算成本，要先扣

服务费尽量谈到2%

这就是为什么房子很少短进短出啊 交易成本太高

那你丢400万美债正2放两年就好

现在政策就是要让你短期无利可图，颜柄立都算过。房价涨税后利益也很搞笑。这个游戏目前还有赚头的是建商和仲介，但量低导致不见得可以赚多少。专业投资客一堆退出找别的资产类别。

你要继续放到第五年装潢200万以上才是最佳解这不就政府政策解读，就是要逼大家不要短期买卖

股票交易成本那么低都是长期投资好了 房子当然更是

基本上不想留10年，房地产没有你要的收益。留了10年，你得担心少子化发酵之前跑不跑的了喜欢当冲玩期货就好 不要动不动产歪脑筋

要搬钱用增贷啦 卖掉就没租金了 杀鸡取卵

200-72=128 128×0.35=44.8200-72-44.8-52.8=30.430/320 年投报大约5%，不算好，但那是因为你懒的出租，两年租金保守至少可收7-80，两年变成赚100多，本金320，年投报15%以上还行吧；怕麻烦就买预售降低持有成本，被抽45%但是省利息，自己去细算。并且你的服务费也是设定满%数，实际上不一定会付那么多。

服务费哪可能放满啊。2%就很不错了。房仲除了热门重划区外现在也很难卖了….

现在政府一直推很多法案就是要打你这种炒房的

满2年的租金收益vs 全新未住卖价 想请问楼上b大怎看?

租客再怎样脏,全室油漆补土再清洁换灯清厨具五万也就跟新的一样了 全新未住是能多卖100万?

说什么打炒房根本是笑话，一般的投资客根本很难影响市场，投资客能做的都是‘’顺势而为‘’；透过数据分析、市场研究区域的发展，在这过程中发现有物件被低估，或者是屋主有其他计画要获利了结，所以投资客‘’接手‘’等待市场成长，之后再卖掉房子，从中获取利益，然后这种行为叫做炒房？屋主A>投资客B>买方C你可以说投资客B从中‘’获取利益‘’，并且垫高买方C的成本，我同意；但如果没有B，C取得房屋成本较低，之后C卖掉之后获取的利益也更高，这当中的利益是恒定的，问题只是利益‘’被谁拿走‘’，你不爽你就做比别人多功课，去学习‘’如何获取利益‘’的本事，这是商业行为，输家就闭嘴，不要跟小孩一样吵吵闹闹。39楼不同时期跟个人贷款状况答案不一样，现在的话，我会入手预售屋，我这个月有锁定的物件，应该会买一间。一方面，是我明年底有一间要交屋了，暂时会卡我的信用额度，我不喜欢冒险；另一方面，我之前推文也有稍微提过，*以下我个人见解，不负任何责任，因为近期的政策影响到推案量、去化较慢多少也会影响到推案量，我预估‘’我所在区域‘’在3-5年后会有一段新屋真空期；（其实现在主流坪数也是缺到爆）最后的原因，准备要降息了，我个人觉得现在跟2018很像，2018的预售来到2021 2022，大概是4x＞70+，这是新北一环的表现，未来爆发力能不能那么高我不知道，有很多不能掌握的因素会影响，但这就是自己的判断自己负责。

谢谢b大分享

谢b大分享+1 确实新屋未来供给更不足 持续紧盯供给量研究有兴趣的地区 等爆击

想问问b大对双北的看法

我不知道你在看哪个区块，但我只能回答你中永板目前的市场，2房非常缺少，可确定未来2房很热，在各自区域内，位处PR50以上的2房，基本上都是上架两周内或是没上架就被秒，价格基本上都是社区的新高，虽然中古很看屋况，实价不一定准，但我看下来，整体还是在缓涨没问题；3房车3000万以上明显去化稍慢，就算是不错的物件，也不是秒杀，毕竟这种物件大部分都是非首购导向，但这跟市场的购买力关系不大，纯粹是下一波小换大的换屋族还在观望，毕竟我觉得开价都是真的是高，除非刚需不然不会有人买。所以要找物件就是两房（虽然像废话），然后也不要有年份迷思，市场对老房子的需求比你想像的大，毕竟以前法规下的大楼公设比低，买方自己会去换算CP值。

感谢回复 不过我更想知道台北市内的比较

下面是我个人自己设定的投资标准，如果都是用"中偏上"的地段／物件来举例，(不是那种捷运500米内，好社区，真正顶级的物件还是要用抢的，不列入参考）30年左右大楼，单价50内20-30年大楼50-55左右，10-20年大楼60内10年内大楼65内新成屋，基本上难赚。台北市可能要问IBIZA或是JAMO其实很多人说双北要一起看，但我觉得台北／新北不太一样，尤其部分强势区域，例如新板特区，已经有点从以前的从属关系跳脱出来了。

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