代po,朋友没有PTT帐号
夫妻皆47岁,小孩两个
先生(我)传产业务,之前还不错,但近两年真的很不好,几乎砍半,年薪都约80万多
存款约有200万、股票+基金约100万,除了房贷无借贷
太太在娘家开的店工作,年薪约50万,但都是领现金,无薪转
存款约有100万、投资型保单+股票+基金约150万,无借贷
目前有一间大楼三房,2013年购入,自住用
这间在我名下,单独持有,贷款缴款人也是我,有用首购,购入价约650万,目前贷款剩150万
观察最近邻居卖屋的实价登录,目前这间三房约可以卖到1350万
小孩大了欲换屋,故去年初购入另一间大楼预售屋,价格约2000万
预计明年交屋,是太太(有首购资格)的名字,新屋盖好后会搬过去,再把目前这间三房卖出
因为是旧制，所以不适用房地合一税(新制)，只考虑获利核实课税
不适用房地合一税,所以就无"自住房地持有并设籍满6年免税额400万元"这优惠
(一般认为新制比旧制严格,但若住满6年,旧制却无免税额400万这项优惠,反而较亏,很怪)
A.获利核实课税：(经版友提醒已修改如下)
买价650=房屋250+土地400 (假设)
卖价1350=房屋500+土地850 (假设)
因为旧制出售房地时，”土地”的获利免课税，仅针对”房屋”的获利核实课税
所以出售房屋的财产交易所得=500-250=250万
250万x所得税率5%(假设)=12.5万，所以要缴的税额就是12.5万元，这样对吗?
B.重购退税
同上，因为是旧制，所以不适用房地合一税，只考虑土地增值税的退税
土地增值税的退税，旧屋与新屋需同一人
所以旧屋已经是我的名字，那新屋也必需是我的名字才能符合重购退税
C.第二户限贷七成问题
依照下面这个网址与参考过去板友的贴文
https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a
若把新屋登记改成我的名字(为了重购退税) (交屋前夫妻还可以换约)
然后新屋的贷款人设定为太太(我当保人)
这样可避免"第二户限贷七成"问题,因为限制贷款条件是看"贷款人",而非"登记人"
而且太太可使用首购资格
现在想请教各位以下问题
1.以上A、B、C的算法or认知对吗?有没有哪边错误的?
2.承1，新房看来是要把名字改成我的较划算许多，对吧?
用太太的名字有我没有考虑到的优点吗?
3.这样把原本的三房卖出，还有少算了那些较大额的税款吗?
4.贷款问题
新青安不符合资格就不用想了
因为我们帐面上年收入不高,以扣缴凭单来说,夫妻加起来只有80万,房贷收支比很不好看
请问如果想要贷到30年以上+成数8成or以上+利率好+宽限期至少3年
这样有机会吗?或者说要怎么做机会比较高?
(近几个月有帮太太的薪资做现金流，但也就只做这个)
5.现在的三房卖不卖
有些亲友建议可以把目前的三房留着
因为目前的三房在台中74太原匝道附近，大家都期待中国医+单元13
但我们夫妻俩觉得对我们来说这样太硬，负担不起
不卖以后老了可能会过得较好，但卖出的话至少这几年都不用烦恼
以上5个问题再麻烦各位大大释疑
万分感激